4-592/1 | 4-592/1 |
28 FEBRUARI 2008
Dit wetsvoorstel neemt de tekst over van een voorstel dat reeds op 10 mei 2004 in de Kamer van volksvertegenwoordigers werd ingediend (stuk Kamer, nr. 51-894/001).
De vereniging van mede-eigenaars regelt de aangelegenheden van algemeen belang bij de gedwongen mede-eigendom van gebouwen (artikel 577-3 BW e.v.). Zij beslist bijvoorbeeld over werken betreffende de gemeenschappelijke delen en de herstelling van het beschadigd gedeelte van het onroerend goed (artikel 577-7 BW). Zij beschikt daartoe over een doelgebonden vermogen dat enkel mag worden aangewend voor het behoud en het beheer van het gebouw. Elke mede-eigenaar draagt daartoe bij in het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars (art. 577-2, § 9, derde lid BW).
Er ontstaat echter een probleem wanneer één van deze eigenaars in gebreke blijft door zijn bijdragen in de lasten niet te betalen. De vereniging van mede-eigenaars zal dan de bedragen voorschieten uit zijn werkkapitaal of reservekapitaal indien het niet wenselijk is dat de werken uitgesteld worden (bijvoorbeeld vochtplekken in het gebouw). De vereniging wordt dan schuldeiser van de mede-eigenaar.
Wat echter indien die mede-eigenaar steeds verder in financiële moeilijkheden verstrikt raakt ? Wanneer de mede-eigenaar insolvabel blijkt te zijn, zal de vereniging van mede-eigenaars in samenloop komen met andere schuldeisers.
Toch zal de vereniging van mede-eigenaars de kosten die zij gemaakt heeft tot behoud van het goed, niet volledig kunnen terugvorderen. Als chirografaire schuldeiser geniet zij immers niet van een voorrecht.
Nochtans zou men kunnen redeneren naar analogie met het voorrecht van de kosten tot behoud van de zaak (artikel 20, 4º, Hyp.W.). Op basis van dit artikel hebben advocaten geargumenteerd dat de schuldvordering van de vereniging der mede-eigenaars bevoorrecht is op de prijs van het appartement. Deze redenering werd echter afgewezen omdat het zou gaan om een voorrecht op een onroerend goed, namelijk het appartement, terwijl artikel 20, 4º, het heeft over voorrechten op roerende goederen. (Rb. Brussel, 3 juli 1986, T.Not., p. 257; Dirix, E. en De Corte, R., Zekerheidsrechten, Story-Scientia, 1999, nr. 246; De Vroe, J., « Mede-eigendom in appartementsgebouwen », T.Not., 1984, 211-214; Kokelenberg, J., « Waarborgen van bijdragen in de kosten van een appartementsgebouw » in Actuele problemen van het notariële recht, Antwerpen, 1985, blz. 95-104).
Niettemin gaat de ratio legis van artikel 20, 4º, Hyp.W. ook volledig op voor de kosten die de vereniging van mede-eigenaars heeft gemaakt : door hun tussenkomst tot behoud van de zaak is de waarde van het onroerend goed niet aangetast, wat alle schuldeisers ten goede komt. Bovendien worden de andere mede-eigenaars door de gedwongen mede-eigendom van het gebouw als het ware verplicht te contracteren met de insolvabele mede-eigenaar, daar waar zij dit onder normale omstandigheden zouden weigeren. Er is dus voldaan aan de schaarse redenen op basis waarvan men een voorrecht mag toekennen (Dirix, E. en De Corte, R., « Zekerheidsrechten », Story-Scientia, 1999, nr. 225).
Daarom heeft de Franse wetgever wél een voorrecht toegekend aan de vereniging van mede-eigenaars. Artikel 2374, 1ºbis C.C. bepaalt : « 1ºbis. Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2º, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 en 30 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues. Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux derrières années échues. ».
Dit wetsvoorstel creëert dan ook een voorrecht voor de vereniging van mede-eigenaars op de kavel in mede-eigendom (cf. artikel 577-3 BW). De vereniging van mede-eigenaars moet hiertoe over rechtspersoonlijkheid bezitten. Dit voorrecht geldt dus enkel voor de achterstallige bijdragen die opeisbaar werden nadat de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid heeft verkregen. Daarom wordt in de tekst van het wetsvoorstel uitdrukkelijk verwezen naar artikel 577-5 BW. Het voorrecht heeft dus betrekking op de achterstallige bijdragen in de lasten waartoe de mede-eigenaar, die insolvabel is geworden, krachtens art. 577-2, § 9, BW is gehouden. Naar analogie van het Franse voorrecht (artikel 2374, 1ºbis CC) en het voorrecht van de verhuurder (artikel 20, 1º Hyp.W.) is dit beperkt tot het lopende jaar en de twee laatste vervallen jaren.
De meeste voorrechten op onroerende goederen zijn aan inschrijving onderworpen (art. 29-40 Hyp.W.). In het Franse recht koos men er echter voor dit voorrecht niet aan publicatie te onderwerpen (art. 2378 CC). Het Frans recht voorziet in slechts één, maar wel noodzakelijke formaliteit :
« Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. »
Ons Belgisch recht voorziet reeds deels in een gelijkaardige situatie in artikel 577-11 van het Burgerlijk Wetboek. Dat artikel verplicht de notaris bij eigendomsoverdracht van de kavel een staat van kosten op te vragen. Dat artikel heeft de bedoeling een afrekening te maken van de lopende kosten, teneinde betwistingen tussen de oude en nieuwe eigenaar te vermijden.
Wij stellen dan ook dat de syndicus bij zijn antwoord aan de notaris, zoals bedoeld in artikel 577-11, § 1, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, het bedrag en de oorzaak van de bevoorrechte schuldvordering moet vermelden. Indien de syndicus verzuimt deze vormvereiste na te leven, leidt dat tot de niet-tegenstelbaarheid van de schuldvordering en riskeert hij burgerlijk aansprakelijk te worden gesteld. Dat geldt ook in het Franse recht.
Men kan zich terecht vragen stellen bij het gebrek aan publicatie van het voorrecht. Merk echter op dat de inschrijving van de voorrechten in de artikelen 29 tot en met 40 van de Hypotheekwet steeds gepaard gaan met enige vermelding van het bedrag van de schuldvordering. Dit is echter onmogelijk in het geval van achterstallige lasten, aangezien het gaat om periodieke betalingen. Zelfs na inschrijving kan de schuldvordering dus nog aandikken. In het Franse recht heeft men dan maar voor een gemakkelijkheidsoplossing gekozen : geen publiciteit.
Wil men toch enige vorm van publiciteit dan kan dat nog tot stand worden gebracht door amendering van dit voorstel.
Ook op andere punten kan men de Franse oplossing bekritiseren. Wat immers in geval van een actieve samenloop ? Laat ons de Faillissementswet als voorbeeld nemen. Artikel 62 van de Faillissementswet reist een verificatie van de schuldvorderingen. Op dat moment zou de vereniging van mede-eigenaars dus zijn bevoorrechte schuldvordering voor de eerste keer moeten communiceren. Is het dan nog wel nuttig dit nogmaals te laten gebeuren op het moment van de gedwongen verkoop van de kavel, zeker wetende dat het eigenlijk de curator is die het vermogen van de gefailleerde beheert, en niet de notaris ?
Ook andere creatieve oplossingen kunnen dus eventueel via amendering van dit voorstel ingang vinden.
Het voorrecht is een bijzonder voorrecht op een onroerend goed. Het heeft dus voorrang boven de algemene voorrechten (art. 19, derde lid, Hyp.W.) en boven de hypothecaire schuldeisers (art. 12 Hyp.W.). Het is echter ondergeschikt aan het voorrecht voor de kosten van uitwinning en boedelredding (cf. artikelen 17, 21 en 25 Hyp.W.).
Om discussies over de toepassing in de tijd te vermijden, zijn er overgangsmaatregelen. Zo geldt het voorrecht enkel voor achterstallige bijdragen die opeisbaar worden na de inwerkintreding van deze wet en treedt deze wet in werking op de eerste januari van het jaar dat volgt op het jaar waarin de wet in het Belgisch Staatsblad wordt bekendgemaakt.
| Martine TAELMAN. |
Artikel 1
Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.
Art. 2
Artikel 27 van de Hypotheekwet, gewijzigd bij de wetten van 18 april 1967 en 10 oktober 1967, wordt aangevuld als volgt :
« 7º De vereniging van mede-eigenaars, zoals bedoeld in artikel 577-5 van het Burgerlijk Wetboek, op de kavel van de mede-eigenaar, voor zijn achterstallige bijdragen in de gemeenschappelijke lasten van het lopende jaar en de twee laatste vervallen jaren.
De syndicus moet in dat geval bij zijn antwoord aan de notaris, zoals bedoeld in artikel 577-11, § 1, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, het bedrag en de oorzaak van de bevoorrechte schuldvordering vermelden. ».
Art. 3
Dit voorrecht geldt enkel voor de achterstallige bijdragen die opeisbaar worden na de inwerkingtreding van deze wet.
Art. 4
Deze wet treedt in werking op 1 januari van het jaar na dat waarin ze in het Belgisch Staatsblad is bekendgemaakt.
14 februari 2008.
| Martine TAELMAN. |