4-1409/10 | 4-1409/10 |
4 MEI 2010
I. INLEIDING
Dit optioneel bicameraal wetsontwerp werd oorspronkelijk in de Kamer van volksvertegenwoordigers ingediend als een wetsvoorstel van mevrouw Nyssens c.s. (stuk Kamer, nr. 52-1334/001).
Het werd op 16 juli 2009 eenparig door de 131 aanwezige leden van de Kamer van volksvertegenwoordigers aangenomen en op 17 juli 2009 overgezonden aan de Senaat.
De Senaat heeft het wetsontwerp geëvoceerd op 28 september 2009.
De commissie heeft het wetsontwerp besproken samen met de minister van Justitie tijdens haar vergaderingen van 14 en 21 oktober 2008, 15 december 2009, 23 februari, 2 en 17 maart en 4 mei 2010.
II. INLEIDENDE UITEENZETTING DOOR DE MINISTER VAN JUSTITIE
De minister wijst erop dat voorliggend wetsontwerp zich baseert op een wetsvoorstel van mevrouw Nyssens en de heer Hamal (stuk Kamer, nr. 52-1334/001).
De wet op de mede-eigendom van 30 juni 1994 wordt door voorliggende tekst grondig gewijzigd.
De wijzigingen situeren zich voornamelijk op 3 punten, namelijk de transparantie in de verschillende relaties in de mede-eigendom, een modernisering van de mede-eigendom en een verheldering op het vlak van discussies hangende in rechtsleer en rechtspraak.
Op het vlak van transparantie, is het de bedoeling een betere informatie-doorstroming te realiseren, onder meer door een eenvormige boekhouding, een verplichte begroting, een evaluatierapport in verband met overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen, en een betere informatie-doorstroming na koop-verkoop. Men beoogt ook een transparanter beheer door de eenvormige boekhouding, de aanwijzing van een verificateur van de rekeningen, een verplichte begroting, een raad van de mede-eigendom, het opstellen van nieuwe regels met betrekking tot de syndicus en met betrekking tot de organisatie van een algemene vergadering minstens éénmaal per jaar.
Er wordt tevens een grotere betrokkenheid verwacht van de mede-eigenaars, door bijvoorbeeld de nieuwe volmachtenregeling.
De modernisering van de wetgeving wordt bijvoorbeeld bewerkstelligd door de mogelijkheid van schriftelijke algemene vergaderingen, door de mogelijkheid van oprichting van subverenigingen, door de aansprakelijkheid van de mede-eigenaars in het kader van de artikelen 1384, eerste lid en 1386 van het Burgerlijk Wetboek in te stellen, de bepaling dat er geen arbitrageclausules mogen worden voorzien.
Hierdoor wordt ook een einde gesteld aan heel wat discussiepunten in rechtsleer en rechtspraak.
De tekst werd eenparig goedgekeurd in de Kamer, maar spreker is ervan overtuigd dat er vanuit de Senaat nog heel wat belangrijke aanvullingen kunnen gebeuren om tot een goede, transparante en moderne wetgeving te komen.
III. ALGEMENE BESPREKING
De heer Hellings wenst een punt op te helderen in verband met het contract dat de (toekomstige) mede-eigendom en de syndicus aan elkaar bindt.
Artikel 10 van het ontwerp bepaalt dat de duur van het mandaat van de syndicus in geen geval langer mag zijn dan 3 jaar, maar dat het door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering kan worden hernieuwd. Het verstrijken van die termijn kan ten laste van de vereniging van mede-eigenaars geen enkele verplichting doen onstaan tegenover de syndicus.
Sommigen vragen zich af of de syndicus verplicht is de hernieuwing van zijn mandaat bij het verstrijken van de 3 jaar op de agenda van de algemene vergadering te plaatsen.
In heel wat gevallen blijkt de syndicus immers op oneerlijke wijze een jaarlijkse stilzwijgende hernieuwing in zijn contract op te nemen.
Is die praktijk illegaal in het licht van de nieuwe wet ?
De heer Mahoux meldt dat de landmeters-experten enkele opmerkingen bij het wetsontwerp hebben gemaakt. Ze worden immers van het ontwerp uitgesloten, aangezien de tekst melding maakt van een bouwkundige deskundige of een juridische deskundige voor het bepalen van het aandeel in de gemeenschappelijke delen. Spreker meent dat de landmeters-experten opnieuw in dat artikel moeten worden opgenomen.
Er werden tevens verscheidene opmerkingen gemaakt over de afwijking van de beperking van de volmachten voor de zeer grote panden, waarvoor moet worden overwogen het mogelijk aantal volmachten uit te breiden.
Een andere opmerking gaat over de verenigbaarheid van de activiteiten van syndicus met die van vastgoedmakelaar. In sommige gevallen worden werken globaal uitgevoerd waardoor het voor kleine eigenaars in panden onmogelijk wordt hun deel te betalen. De enige oplossing is dan de verkoop van hun goed, dat dan soms wordt gekocht door de vastgoedonderneming die tevens dienst doet als syndicus.
De heer Delpérée voegt eraan toe dat dan ook de vraag rijst over de compatibiliteit van de status van syndicus met die van mede-eigenaar in dezelfde mede-eigendom.
De heer Mahoux wijst erop dat, in een kleine mede-eigendom, de mede-eigenaar overigens de activiteit van syndicus helemaal belangeloos kan uitoefenen.
Spreker wijst er ten slotte op dat ook de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, alsook particulieren, een aantal opmerkingen hebben gemaakt.
Wat betreft de verlenging van het mandaat van de syndicus, antwoordt de minister dat het betreffende artikel bepaalt dat het een uitdrukkelijke beslissing dient te zijn van de algemene vergadering. Er is daar ook rechtspraak over.
Met betrekking tot de uitsluiting van landmeters, kan spreker instemmen met het feit dat er daarvoor een oplossing moet worden gevonden. Hij is zich immers goed bewust van de belangrijke rol die landmeters in dergelijke zaken kunnen spelen. Het is dan ook niet gepast hen uit te sluiten.
De opmerking van de heer Mahoux betreft vooral het feit dat er nood is aan een transparantere verhouding tussen de verschillende spelers in de mede-eigendom, bijvoorbeeld naar syndici toe. Het zal passen tijdens de algemene bespreking naar een oplossing te zoeken voor de nog resterende problemen.
De heer Swennen verwijst naar zijn amendement met betrekking tot de landmeters. Spreker verwijst naar de genese van het wetsontwerp met betrekking tot de definitie, waarbij de landmeter aanvankelijk uitdrukkelijk was opgenomen. Men heeft echter de definitie verruimd en het is nu onduidelijk of de landmeter al dan niet is uitgesloten. Het amendement beoogt hem expressis verbis in de definitie op te nemen.
De heer Vandenberghe stipt aan dat de wet betreffende de mede-eigendom van 30 juni 1994 in werking getreden is op 1 augustus 1995; zij bestaat dan ook anderhalf decennium. De toepassing van de wet leidt in de praktijk tot heel wat discussies, problemen en controverses. Gelukkig zegeviert op dit vlak meestal het gezond verstand. De creativiteit van de rechtspraktijk in combinatie met de open en pragmatische houding van de vrederechters slagen erin om heel wat moeilijkheden op te lossen. Toch lijkt iedereen het erover eens dat er nood is aan een hervorming. In de toelichting bij het oorspronkelijke wetsvoorstel van 7 juli 2008 is er zelfs sprake van een malaise waarvoor dringende oplossingen moeten worden uitgewerkt en goedgekeurd. Spreker is niet zeker dat het woord malaise goed gekozen is, maar het is duidelijk dat een aantal krachtlijnen moeten worden gestroomlijnd. De discussie zou natuurlijk ook punctueel kunnen worden gevoerd, maar spreker vindt het belangrijk uit te gaan van enkele algemene beginselen. Zo moet men streven naar een wetgeving die meer solidariteit tussen de mede-eigenaars beoogt, meer transparantie van de besluitvorming en een meer pragmatische houding om de problemen op te lossen.
Wat betreft de grotere solidariteit tussen de mede-eigenaars, verwijst spreker naar de discussie in de Kamer en naar de toelichting bij het oorspronkelijke wetsvoorstel, waarbij werd geklaagd over de houding van veel mede-eigenaars. Deze zouden zich onvoldoende inzetten voor het beheer van het gebouw, wonen de algemene vergaderingen niet bij en hebben geen belangstelling voor een mandaat in de raad van beheer. Voor de meesten tellen enkel de persoonlijke aangelegenheden. Terecht wordt betoogd dat wie een goed koopt in een appartementsgebouw een zekere solidariteit moet aan de dag leggen, en zich dient te schikken naar de regels van de mede-eigendom. Het lijkt wenselijk dat kandidaat kopers van een appartement op dit punt meer worden gesensibiliseerd. Al te veel wordt in de publiciteit en in het rechtsverkeer de aankoop van een woning en de aankoop van een appartement in mede-eigendom voorgesteld als zijnde hetzelfde.
De verschillen zijn echter substantieel. Een woning in eigendom bezitten of een appartement in mede-eigendom hebben zijn twee verschillende zaken. Bij een appartement koopt men zich in in een collectief geheel. Dit brengt een aantal bijkomende verantwoordelijkheden met zich mee. De solidariteitsgedachte is aldus onlosmakelijk verbonden met de mede-eigendom. Spreker is van oordeel dat het appartementsrecht dit sociaal aspect beter dan in het verleden in de regelgeving dient uit te werken. Een aantal desbetreffende problemen zijn in de bespreking in de Kamer aan bod gekomen. Spreker zal zich voorlopig beperken tot enkele punten van de werking van de appartementsmede-eigendom die verband houden met de solidariteit.
Ten eerste dient deze solidariteit tot uiting te komen in een veel grotere betrokkenheid van de mede-eigenaars bij de algemene vergadering.
Spreker verwijst naar het voorzitterschap regelen van de algemene vergadering, de mogelijkheid bieden aan een of meer mede-eigenaars aan de syndicus de vragen te bezorgen die zij willen op de agenda van de algemene vergadering plaatsen, de mogelijkheid dat elke mede-eigenaar na de vergadering aan de syndicus een samenvattende commentaar kan toezenden waarin hij het door hem ter vergadering toegelichte punt herneemt, dat dan als bijlage bij het proces-verbaal van de algemene vergadering wordt gevoegd. Reeds sinds jaar en dag wordt geklaagd over het misbruik van de volmachten in de algemene vergadering, zeker in grote appartementsblokken in toeristische gebieden. Meestal worden de algemene vergaderingen niet georganiseerd als de toeristen aanwezig zijn, dus niet in de zomer en dus wel als de mede-eigenaars er niet zijn. Aldus gaat men blanco-volmachten ronselen, en worden de mede-eigenaars die zich toch verplaatsen buiten spel gezet als zij een punt op de agenda van algemene vergadering willen zien of opmerkingen hebben over het verslag van de algemene vergadering dat een jaar later wordt goedgekeurd.
De vorderingen tot nietigverklaring van de beslissingen van de algemene vergadering moet men instellen binnen de drie maanden na de datum van de algemene vergadering, terwijl het verslag van de algemene vergadering slechts een jaar later wordt goedgekeurd. Is dit efficiënte rechtsbescherming ? Het verslag wordt dus na de dagvaarding goedgekeurd.
Bovendien is de ene appartementsmede-eigendom niet de andere. Een appartementsgebouw met een vijftal appartementen is niet hetzelfde als de blokken met 300 appartementen. De wet van 1994 heeft hierin echter geen onderscheid gemaakt. Misschien moet de Senaat hierover nadenken, als men wil dat de kwaliteitseisen voor alle gebouwen worden ingevuld. Men moet ook rekening houden met de stijging van de kosten.
Het is belangrijk een werkzaam instrument te vormen zodat de mede-eigenaars in goede voorwaarden kunnen samenleven.
Een tweede punt houdt verband met de opvatting over het eigendomsrecht over de privatieve delen en de draagwijdte van de besluitvorming van de algemene vergadering. Spreker verwijst naar het arrest van het Hof van Cassatie van 1 april 2004 dat poneert dat de vereniging van mede-eigenaars slechts de bevoegdheid heeft om te beslissen over werken betreffende die gedeelten van de gebouwen waarvan vastgesteld is dat ze niet privatief zijn. Het enkele feit dat die werken noodzakelijk zijn om te verhinderen dat de privatieve delen schade zouden veroorzaken aan de gemene delen of deze nadelig zouden beïnvloeden, is niet van aard om de algemene vergadering de bevoegdheid te verlenen zelf de werken te laten uitvoeren aan de privatieve delen. De algemene vergadering kan, in die lezing, niet rechtstreeks zelf beslissen om waterdichtingswerken te laten uitvoeren aan terrassen, die privatief zijn, en die de gemene delen beschadigen.
Het is echter volgens het Hof mogelijk dat de algemene vergadering van de eigenaar van de privatieve delen zou eisen dat deze de nodige werken uitvoert om te vermijden dat er schade ontstaat aan de gemene delen of een dergelijke schade te herstellen. Met andere woorden, in navolging van het voorgaande punt, bestaat er bij de algemene vergadering een soort positief injunctierecht om de mede-eigenaar te verplichten op te treden ten aanzien van zijn privatieven.
In het recyclageboek van 2009 over het appartementsrecht werden een aantal voorstellen gedaan. Zo suggereert professor Casman dat kan worden overwogen om het beginsel van de collectieve uitvoering op te nemen in de statuten. Dit zou betekenen dat de eigenaar van de privatieven bepaalde werken zou moeten uitvoeren en zelf kan beslissen om deze uit te voeren. Bij gebreke van optreden van de privatief zou de mede-eigendom dan wel bijvoorbeeld kunnen opleggen dat de aannemer die de werken doet aan de gemene delen ook verder de werken doet voor de privatieve delen die ermee samenhangen, zodat men niet tot een verdeelde aanpak komt. Indien men zijn rechten niet kan uitoefenen in goede verstandhouding wordt het ondraaglijk.
Ook de immigratie vormt hierbij een probleem, aangezien het vaak voorkomt dat prachtige appartementsgebouwen hun waarde verliezen door het feit dat er een twintigtal personen samenleven in één appartement. Men moet de samenleving in een appartement mogelijk maken en ervoor zorgen dat er middelen voorhanden zijn om op te treden tegen de misbruiken.
Spreker heeft er in het betreffende boek op gewezen dat de bevoegdheid van de algemene vergadering niet stopt aan de deur van het appartement van de mede-eigenaar. Er zijn evidente situaties waarbij een eigenaar zijn toestemming moet verlenen om toegang te verschaffen tot zijn privatief of het gebruik daarvan, voor zover dit noodzakelijk is voor het verrichten van handelingen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen.
In het licht van die opvattingen denkt spreker dat het solidariteitsmechanisme moet worden versterkt en doorgetrokken.
Het eigenaarschap in een collectief geheel brengt met zich een inherente verplichting tot verantwoordelijkheid en solidariteit mee. Dit betekent dat de algemene vergadering van het collectief in zekere mate een bepaalde vorm van medezeggingschap over privatieven dient te hebben. Uiteraard moet men er omgekeerd ook voor zorgen dat de rechten van de mede-eigenaars in de algemene vergadering meer worden gerespecteerd dan in een aantal omstandigheden nu het geval is.
Een ander voorbeeld dat verband houdt met de solidariteitsgedachte is het uitwerken van een modelreglement van statuten. De vraag rijst hoe modelreglementen voor appartementsmede-eigendom best worden opgesteld, aangezien dit een technisch moeilijke materie is. Vele modelreglementen bij appartementsmede-eigendom worden opgesteld door de promotoren of de projectontwikkelaars. Het is niet uitgesloten dat deze ontwerpen enigszins eenzijdig zouden kunnen zijn. Derhalve is het misschien aangewezen dat men voor ogen houdt dat er diverse belangen op tafel liggen, en dat hiervan een balans dient te worden opgemaakt in functie van het goed bestuur.
Spreker wijst er bijvoorbeeld op dat het Nederlandse notariaat modelreglementen maakt voor de mede-eigendom en dat in 2006 de laatste editie van dit modelreglement werd gepubliceerd. Ook het Belgische notariaat zou op dat vlak een belangrijke rol kunnen spelen.
Een tweede punt betreft het verlenen van meer transparantie en informatie voor de personen die in het appartementsgebouw leven en werken. Ook hier enkele voorbeelden. In de Kamer werden veel voorstellen geformuleerd om tot een betere werking van de mede-eigendom te komen. Deze hebben betrekking op de toegankelijkheid van de mede-eigendomsdocumenten, het beter voorbereiden van de algemene vergadering, het beter opstellen van de notulen van de algemene vergadering, eventueel via de computer of internet inzage te krijgen van de documenten met betrekking tot de mede-eigendom, en voor de grotere mede-eigendommen, de vraag of deze over een eigen website zouden moeten beschikken.
Spreker meent dat de idee om het verslag van de algemene vergadering op het einde van de algemene vergadering onmiddellijk goed te keuren, een vrij theoretisch gehalte heeft. Spreker deelt de bedoeling, omdat het systeem van het verslag vandaag niet werkt, maar meent dat het opstellen van een verslag op de vergadering zelf veronderstelt dat men reeds een ontwerp-verslag heeft over de beslissingen die men wil nemen.
Ook de boekhoudregels werden verder gepreciseerd, en maatregelen werden genomen tot een betere bekendmaking van de syndicus. Dit zijn nuttige maatregelen waarover de Senaat verder zal moeten nadenken.
Wat betreft de taak van de syndicus, preciseert spreker dat zijn rol cruciaal is. Het voorliggende wetsontwerp maakt zijn takenpakket nog ruimer en belangrijker. De functie van syndicus wordt geprofessionaliseerd. Zijn verplichting om rekening en verantwoording af te leggen en de aansprakelijkheid daarbij krijgt verder profiel. Dit kan enkel de goede werking van de mede-eigendom en het belang van het collectief ten goede komen. Ook aan de transparantie en de controle op de syndicus wordt op verschillende wijzen vorm gegeven. Spreker meent dat dit een goede zaak is. Ook wordt het mandaat van de syndicus meer ingeperkt in de tijd. Bij de vereisten van verdere professionalisering van de syndicus moet men zich nochtans de vraag stellen of dezelfde vereisten nodig zijn voor alle appartementsmede-eigendommen.
Een ander punt betreft de informatie die moet worden gegeven bij de overdracht van de kavel. Bij een verkoop van zijn appartement verkoopt men imers zijn privatief maar ook zijn aandeel in de gemene eigendom. Er zijn vandaag reeds verplichtingen vastgelegd voor de notaris om en toestand van actief en passief mede te delen, zodat men precies de verplichtingen kent die de rechtsopvolger van de verkoper zal moeten opnemen. Er moet worden nagekeken of men hier niet preciezer kan zijn. Spreker wil er namelijk op wijzen dat een betere informatie bij het verlijden van de authentieke akte belangrijk is, maar dat precieze informatie over actief en passief helaas niet ter beschikking is bij de onderhandse akte. De koper is nochtans gebonden door de ondertekening van de onderhandse akte, maar heeft op dat ogenblik geen definitief en betrouwbaar zicht op de kosten die gekoppeld zijn aan de overdracht van de kavel.
Discussies aan de hand van algemene beginselen hebben het voordeel zich te situeren in de bedding van een stroom. Dit heeft tot voordeel dat men ten minste weet waar men vaart. Men moet echter voldoende pragmatisch zijn. Spreker is van oordeel dat de huidige rechtspraak die de appartementswet interpreteert een te dogmatische interpretatie geeft. De bedoeling van de wet was in de praktijk de realiteit tegemoet te komen. Er is zeer veel rechtspraak over appartementsmede-eigendom, wat bewijst dat de wet van 1994 aan een groot euvel tegemoet kwam, namelijk dat men toen geen rechtsbescherming had.
Spreker geeft enkele voorbeelden waarvan hij denkt dat een meer pragmatische oplossing in de wet moet worden gegoten. Het voorliggende wetsontwerp is niet enkel van toepassing op één enkel gebouw waarin verschillende appartementen zijn ondergebracht, maar ook op groepen van gebouwen. Op die wijze kan men een juridische eenheid brengen in het beheer van meerdere naburige gebouwen. Daarbij rees de vraag of het mogelijk is om voor de onderscheiden gebouwen, bij een groep van gebouwen, aparte subverenigingen van mede-eigenaars op te richten met afzonderlijke rechtspersoonlijkheid en een eigen algemene vergadering. Het is inderdaad nogal absurd dat eigenaars van een ander gebouw zouden mee oordelen en beslissen en bijdragen in de kosten over een aangelegenheid die slecht één gebouw betreft. Een bepaalde strekking in de rechtspraak en de rechtsleer weet evenwel dat de bestaande wet dit niet mogelijk maakt. Afzonderlijke deelverenigingen voor aparte gebouwen uit een groep van gebouwen zouden geen rechtspersoonlijkheid hebben.
Deze visie werd bekrachtigd door een arrest van het Hof van Cassatie van 3 juni 2004. Spreker heeft steeds het tegenovergestelde standpunt verdedigd in zijn handboek over appartementsrecht. Het Hof van Cassatie oordeelde dat de rechtspersoonlijkheid voor de vereniging van mede-eigenaars enkel toepassing vindt op de vereniging van mede-eigenaars van een groep van gebouwen en niet op een vereniging van mede-eigenaars van een afzonderlijk gebouw van ene dergelijke groep van gebouwen. Daaruit volgt dat beslissingen genomen door een deelvergadering van een afzonderlijk gebouw niet rechtsgeldig zijn.
Spreker haalt het voorbeeld aan van de grote appartementsblokken aan zee, waarbij iedere blok 100 appartementen heeft. De wet sluit volgens spreker niet uit dat het subverenigingen zijn, aangezien deze materieel en afzonderlijke beschrijving kunnen hebben. Het Hof van Cassatie oordeelde echter anders, wat aanleiding gaf tot heel wat praktische problemen.
Spreker wil er op wijzen dat men ook preventief kan denken, en bouwen in functie van het juridisch statuut. De projectontwikkelaar moet van in den beginne goed nadenken en het grondperceel en de gebouwen zo indelen dat ze makkelijk als een afzonderlijke entiteit kunnen worden opgebouwd.
In het wetsontwerp wordt het mogelijk gemaakt om een vereniging van mede-eigenaars op te richten met rechtspersoonlijkheid voor delen van de groep van gebouwen met betrekking tot limitatief opgesomde aangelegenheden die noodzakelijk zijn voor de instandhouding en het beheer van deze delen.
Het uitgangspunt is zeer lovenswaardig maar de tekst is nodeloos ingewikkeld. De bevoegdheid moet anders worden opgesomd en gepreciseerd. Het is van belang dat het nieuwe ontwerp aansluit bij de realiteit en voldoende zin heeft voor pragmatiek. Het moet mogelijk zijn dat voor elk afzonderlijk gebouw een vereniging van mede-eigenaars kan worden opgericht met als doel het behoud en het beheer van het betrokken gebouw te waarborgen, en daarnaast een gezamenlijke vereniging van mede-eigenaars voor het beheer van de inrichtingen die gemeenschappelijk zijn aan alle gebouwen in de gebouwen.
Pragamatiek moet ook tot uiting komen in een betere regeling van de procedures inzake appartementsmede-eigendom en de daarbij horende knelpunten, zoals de procespositie van de vereniging der afzonderlijke mede-eigenaars. Het optreden van de vrederechters in deze materie biedt grote voldoening. Zij kunnen ook een bemiddelende rol spelen in de procedures.
De regeling van de ontbinding en de vereffening der mede-eigenaars is zeer dogmatisch. De wetgever heeft de vereffening van de mede-eigendom onderworpen aan de gewone regels van vereffening van vennootschappen. Het is duidelijk dat deze regeling irrelevant is. Er zou een figuur sui generis moeten in het leven worden geroepen, aangezien appartementsmede-eigendom specifieke noden heeft.
Pragmatisch moet men ook zijn bij de beschrijving van de rol van de syndicus. De professionalisering en de specialisering van de taken van de syndicus zijn op zich een goede zaak. Meer controle en meer transparantie, en meer verantwoordelijkheid zijn in het belang van de mede-eigenaars. Deze ontwikkeling heeft echter ook een keerzijde. De kostprijs stijgt en er wordt enorm veel energie geïnvesteerd in het naleven van diverse regels ter zake en beschermingsmechanismen. Dit is acceptabel voor een groot gebouw, aangezien een groot gebouw de economische kost van de professionalisering kan dragen. Men moet zich echter afvragen in hoeverre dit economisch en operationeel verantwoord is voor kleine mede-eigendommen met 3 à 4 mede-eigenaars. Het zou kunnen absurd zijn om de veel complexe en dwingende regels inzake de werking van een syndicus onverkort toe te passen op kleine mede-eigendommen.
Een ander punt is dat de wet, om pragmatisch te zijn, voldoende abstract moet zijn. De wetgever moet abstracte regelingen maken, zodat de rechter pragmatisch kan denken. Een voldoende graad van abstractie is altijd een voldoende graad van flexibiliteit. Spreker haalt het voorbeeld aan van de bevoegdheid van de subdivisies. De wet moet voldoende openheid bieden voor de zoektocht naar het gezond verstand. Een voldoende graad van abstractie laat toe dat de vrederechter zijn taak met voldoende soepelheid kan invullen. De wetgever moet hierin het nodige vertrouwen hebben.
Ten slotte rijst de vraag naar de geldigheid van bemiddelingsbedingen en arbitrageclausules, aangezien de appartmentsmede-eigendom dwingend recht is. De wetgever van 1994 was van oordeel dat arbitrageclausules niet mogelijk waren in het appartementsrecht, omdat men dacht dat de projectontwikkelaar steeds arbitrageclausules zou inschrijven in de modelstatuten zodat het beschermingsmechanisme van de appartmentswet zou uitgeschakeld worden door deze arbitrage. Spreker meent dat de wetgever ook hier klaarheid dient te scheppen. Er kan geen twijfel over bestaan dat bemiddelingsbedingen en bindende derde beslissingen onder ogen kunnen worden genomen, maar geen arbitrageclausules.
Spreker is immers voorstander van de rechtstaat en de gemakkelijke toegang tot de bescherming van de rechten van de appartementsmede-eigenaar. De zwakke partij moet een gemakkelijke toegang hebben tot de rechter; arbitrage zal duurder zijn. Hij vindt dat de vrederechter als wezenlijke spilfiguur voor de toepassing van de appartementswet niet mag worden uitgeschakeld. Natuurlijk kan men ook denken aan het meer geëvolueerd idee dat er tussen de arbitrage en een juridische procedure van het contentieus tussenvormen zijn, zoals men deze vindt in moderne contracten, zoals partnering, alliancing, waarbij clausules worden ingelast die maken dat, wanneer er onenigheid bestaat tussen de betrokkenen, een neutrale derde of een ad-hoc commissie eerst pogen de moeilijkheden op te lossen. Wel moet men rekening houden met de in acht te nemen dwingende termijnen.
Het is normaal dat een wet na 15 jaar aan evaluatie toe is en dat de toetsing met de concrete realiteit nieuwe inzichten met zich meebrengt. Het wetsvoorstel van 7 juli 2008 komt hieraan tegemoet. Spreker kan de doelstellingen onderschrijven, maar is van oordeel dat er nog heel wat juridisch-technische opmerkingen te maken zijn per artikel.
Eén van de punten is het creëren van een subdivisie met een subrechtspersoonlijkheid. Dit is een innovatie zonder voorgaande in ons recht en een advies van de Raad van State zou op dat punt nuttig zijn.
Na die gedachtewisseling wenst de commissie het advies van de Raad van State in te winnen.
De Raad van State gaf zijn advies op 24 november 2009 (zie stuk Senaat nr. 4-1409/3).
IV. HERVATTING VAN DE BESPREKING
De heer Delpérée herinnert eraan dat er over voorliggend wetsontwerp in de Kamer van Volksvertegewoordigers een brede consensus bestond onder de meerderheidspartijen en zelfs met de democratische oppositiepartijen.
Aanvankelijk ging het om een wetsvoorstel dat MR en cdH, na vruchtbaar teamwerk, gezamenlijk hadden ingediend. Hij zal de ingediende tekst dus steunen.
Er is niet alleen het gezamenlijk werk waarop hij zonet heeft gewezen en waarvan de vruchten moeten worden geplukt; er zijn ook de verwachtingen van een belangrijk aantal medeburgers en van de vakmensen in de sector.
Heel wat mensen, eigenaars of huurders, zijn bij het thema van de mede-eigendom betrokken. Men moet aandacht hebben voor een hervorming waarbij zowel sociaal als menselijk veel op het spel staat. De voorgestelde hervorming hertekent het vastgoedlandschap niet, maar wil bepaalde aspecten van de huidige wetgeving nader bepalen, verbeteren, ophelderen.
De doelstellingen van de tekst zijn de transparantie, het vlot beheer van de mede-eigendommen, de inspraak van de mede-eigenaars en een bepaalde vorm van participatieve democratie inzake mede-eigendom.
Andere opmerkelijke punten zijn : nadere bepalingen over de inhoud van de basisakte en de inhoud van het reglement van mede-eigendom, een betere definitie van de bevoegdheden van de algemene vergadering, nadere bepalingen over de bijeenroepingen, de volmachten en de stemmingen voor de algemene vergadering, vervangen van de raad van beheer door een raad van mede-eigendom, bepalingen over de bevoegdheden van de syndici, jaarlijkse aanwijzing van een verificateur van de rekeningen, nadere bepaling van de procedure die moet worden gevolgd bij overdracht van de eigendom van een kavel en instelling van het beginssel van de subonverdeeldheid.
De door de Kamer aangenomen tekst is een goede basis, ook al kan hij uiteraard worden verbeterd. Hij vroeg om een aantal verbeteringen, zoals in het advies van de Raad van State vermeld wordt. Dat verantwoordde het indienen van amendementen door spreker, samen met verscheidene collega's.
Er blijven echter nog vragen. Sommigen vragen zich bijvoorbeeld af of grote en kleine mede-eigendommen op dezelfde wijze moeten worden behandeld. Er zijn ook vragen in verband met de toegang tot het beroep van syndicus, waarvoor misschien andere reglementeringen tot stand moeten worden gebracht.
Men moet op redelijke en bedachtzame wijze tewerk gaan, zonder te weigeren inhoudelijk te denken, maar met oog voor de grote verwachtingen van het maatschappelijk middenveld.
Mevrouw Defraigne verklaart dat de tekst, zoals vorige spreker in herinnering heeft gebracht, het resultaat is van collectieve en consensuele arbeid, aangezien hij in de Kamer eenparig is aangenomen. Kennelijk zijn veel burgers ermee begaan. Er moet snel worden afgerond, want de diverse spelers, ook de syndici, willen weten wat hun te wachten staat. De notarissen wensen te weten hoe ze bepaalde akten moeten opstellen.
Iedereen is het erover eens dat de tekst van de Kamer moet worden verbeterd. Er is een reeks amendementen ingediend : sommige zijn zuiver technisch, andere gaan over de inhoud. Het ontwerp is niet bepaald politiek geladen en behelst veeleer de concrete en dagelijkse werking op een gebied waarbij een groot aantal mensen betrokken is. Het wetsontwerp moet vanzelfsprekend eenieders belangen beschermen, maar is vooral voor de mede-eigenaars bestemd, die bescherming, duidelijkheid en transparantie nodig hebben en mag niet het resultaat worden van de lobby van bepaalde belangengroepen. Dat betekent niet dat men geen rekening mag houden met bepaalde suggesties. Het gaat, zoals gezegd, om participatieve democratie. De wet die door het ontwerp gewijzigd wordt, is een uitstekende wet, maar het is duidelijk dat de samenleving veranderd is, dat de behoeften in vijftien jaar tijd veranderd zijn en dat het samenleven aanpassingen vergt.
Men weet dat over verscheidene punten meer specifiek gedebatteerd wordt. Het gaat eerst en vooral om de subonverdeeldheden. De Raad van State verzet er zich niet tegen. Misschien is er inderdaad een andere modus vivendi in een mede-eigendom van enkele flats dan in grote complexen.
Vervolgens is er het toepassingsgebied van de wet. Sommigen houden staande dat er twee toepassingscriteria zijn, het ene materieel (gebouw), het andere intellectueel (de opsplitsing in twee of meer delen).
Spreekster onderstreept dat het om een afdwingbare wet gaat, die bijgevolg op grond van objectieve en correlatieve criteria moet worden toegepast.
Een derde gegeven is het probleem van de overgangsbepalingen die in de Kamer zijn aangenomen, en waarover men het eens kan zijn dat ze geen wondermiddel zijn. De Senaat zal zich nuttig maken door dat probleem uit te klaren.
Tot slot moet er een oplossing komen voor het probleem van de schulden die een mede-eigenaar nog heeft op het ogenblik waarop hij zijn flat verkoopt.
De heer Vandenberghe sluit zich aan bij de vorige sprekers.
Spreker stipt aan dat men moet voor ogen houden dat de regeling inzake mede-eigendom een dwingend karakter heeft. Dit vloeit voort uit het feit dat het hier zakenrechtelijke verhoudingen betreft, die in se dwingend zijn. De succes van de regeling van de mede-eigendom ligt juist in het dwingend karakter. Men vertrekt van een numerus clausus beginsel; opdat zakenrecht rechtsgevolgen zou hebben, moet dit aan bepaalde kwaliteiten beantwoorden. De bescherming van de participatieve mede-eigendom kan enkel en alleen steunen op het dwingend karakter van de wetgeving.
Verder heeft de toepassing van de wet tot heel wat rechtspraak aanleiding gegeven. Er was een onderwereld van ontevredenheid bij de appartementsmede-eigendom die tot uiting werden gebracht in een indrukwekkende rechtspraak.
Ten derde is spreker voorstander van het behoud van een materieel en een intellectueel criterium. In de door de Kamer gestemde tekst wordt gesteld dat de wet op de mede-eigendom wordt toegepast op onroerende goederen. Dit zou betekenen dat het materieel criterium komt te vervallen. Spreker haalt het voorbeeld aan van een kanaalbrug, wat een onroerend goed is. De Franse en de Belgische wet hebben steeds een dubbel criterium gebruikt; indien men immers een louter intellectueel criterium gebruikt, wordt het dwingend karakter deels terzijde geschoven, en kan elke constructie worden opgezet. Het materieel criterium, namelijk de deelvereniging, blijft voor spreker noodzakelijk. Een statuut voor de deelvereniging moet in het leven worden geroepen; spreker verwijst naar twee type-voorbeelden, enerzijds een groep van gebouwen, bijvoorbeeld in een vakantieverblijf, anderzijds een groep van appartement, zoals blok A, blok B, enz. Wanneer er een fysieke onderscheiding is tussen verschillende gebouwen in één gebouw, kan er een aparte rechtspersoon bestaan. De tekst zoals in de Kamer goedgekeurd, die bepaalt dat men met twee kavels of meer een rechtspersoon kan hebben, is volgens spreker niet operationeel.
Ten slotte is spreker niet helemaal overtuigd van de overgangsbepaling. Voor heel wat juristen is deze immers onbegrijpelijk.
Bovendien brengt deze bepaling mee dat bijna alle bestaande akten van mede-eigendom notarieel zouden moeten worden gewijzigd.
De oplossing bestaat erin te stellen dat de nieuwe wet dwingend is, ook al bevatten de statuten bepalingen die gunstiger zijn.
Spreker verwijst naar de toestand voor de nieuwe wet op de mede eigendom van 1994. Dan bepaalde men dat alle clausules in de statuten die gunstiger zijn dan de basiswet bleven bestaan. Dit was een weinig operationele oplossing. Men moet ervoor zorgen dat de appartementsmede-eigendom werkt en dat er wel degelijk beslissingen kunnen worden genomen, zonder afbreuk te doen aan de rechten van de individuele eigenaars. Indien men alle bepalingen dwingend maakt, bepaalt de wetgever het niveau van de rechtsbescherming en vervallen alle bepalingen in de vroegere basisakten van rechtswege. Aldus moeten er geen nieuwe notariële akten worden gemaakt en komt men tot een bijkomende mogelijkheid van uniformisering van de wet. Zo niet heeft men, gedurende 5 jaar, een enorm probleem van overgangsrecht.
Spreker besluit dat er enkele principiële keuzes dienen te worden gemaakt, zoals betreffende de noodzaak van een materieel criterium, het statuut van de deelvereniging, de overgangsbepalingen en verdere preciseringen van rechtswaarborg voor een effectieve participatie van mede-eigenaars in de besluitvorming.
De minister verwijst naar de opmerkingen betreffende artikel 2 van het ontwerp, en meer bepaald de vervanging van het begrip « gebouwen of groepen van gebouwen » door de woorden « onroerende goederen of groepen van onroerende goederen ». Een amendement werd in laatste instantie ingediend in de Kamer om de regels inzake mede-eigendom van toepassing te maken op onbebouwde kavels van woonparken.
Bij de bespreking werd aangehaald dat dit een ondergraving zou betekenen van de bescherming die de wet Breyne biedt aan appartementen in opbouw waarvan de bouw echter nog niet is voltooid.
Spreker wenst te onderlijnen dat de betreffende regeling zeker niet de bedoeling heeft de wet Breyne te ondergraven. Wel is het bedoeling een einde te maken aan de bestaande discussies. In de rechtsleer bestaat er discussie over het feit of bijvoorbeeld aanlegplaatsen voor boten al dan niet onder de bescherming vallen. Spreker verwijst naar het boek van de heer Vandenberhe over appartementsrecht en de publicatie van de heer Timmermans waarin deze discussie wordt weergegeven. Het amendement heeft het voordeel hierover duidelijkheid te verschaffen.
Spreker stipt aan dat het in Nederland wel zo is dat gronden zonder gebouwen onder de mede-eigendom vallen. De vraag rijst of dit ook in België moet en of de ervaringen in Nederland al dan niet positief zijn.
De heer Swennen noteert dat de regering aanstipt dat de wet Breyne niet mag worden ondergraven. Spreker vraagt zich af of er in het voorliggende wetsontwerp geen bepalingen voorkomen die beter in de Wet Breyne zouden zijn opgenomen dan in het Burgerlijk Wetboek. Spreker haalt het voorbeeld aan van de bepaling met betrekking tot de voorlopige oplevering van gemeenschappelijke goederen. Zou het niet beter zijn dit in te schrijven in de wet Breyne zelf met het oog op een betere coherentie ?
De heer Delpérée stelt vast dat er een probleem is van zowel vertaling als van begrip, want in zijn ogen is een grond uiteraard en zonder enige betwisting een onroerend goed, al dan niet met een gebouw erop. Men moet een formulering zoeken die het idee uitdrukt dat de mede-eigendom op de gebouwen betrekking heeft, maar ook op de gronden errond. Spreker denkt bijvoorbeeld aan een park of aan een tuin rond de gebouwen.
De minister antwoordt dat de huidige wet dit reeds toelaat.
De heer Vandenberghe verwijst naar de bespreking van de wet van 1994 waar dit uitdrukkelijk werd vermeld. Het voorbeeld dat de heer Delpérée aanhaalt vormt geen enkel probleem. Ieder gebouw is een onroerend goed, maar omgekeerd is dit niet zo. De vraag is of de wetgever het toepassingsgebied zo algemeen moet stellen en uitbreiden tot alle onroerende goederen, waardoor men het materieel aanknopingspunt voor appartementsmede-eigendom verlaat. Aldus opent men de deur voor het gebruik van een constructie die van dwingend recht is, zonder materieel criterium. Dit is contradictoir en is ook de reden waarom in 1994 een materieel en een juridisch criterium werd geëist. Dat de rechtsleer opmerkingen maakt, is niet meer dan normaal. Dat is het lot van de wetgever. Het doel van de wet is niet in alle mogelijke hypothesen te voorzien of op te lossen.
Vandaag is de wet niet enkel van toepassing op appartementsgebouwen of op een groep van gebouwen, maar ook op functioneel samenhangende gebouwen. Spreker haalt het voorbeeld aan van woningclusters voor permanent gebruik, maar ook van gebouwen voor tijdelijk gebruik, zoals vakantiehuisjes en weekendverblijven, voor zover ze eveneens zijn voorzien van gemeenschappelijke zaken zoals restaurants, winkels, tennisterreinen en parkeerterreinen. Wanneer echter de gemeenschappelijke infrastructuur exclusief eigendom blijft van de stichter van het complex doch enkel bezwaard is met erfdienstbaarheden ten voordele van derden, is het appartementsrecht niet van toepassing. Bedrijvenparken, businessparken en kantoorparken kunnen ook zijn betrokken in een appartementssplitsing. In dit geval zijn de individuele gebouwen geïntegreerd door gemeenschappelijke voorzieningen. Dit is ook het geval voor winkelcentra met gemeenschappelijke voorzieningen. Beveiligde woongemeenschappen kunnen ook onder deze noemer worden gebracht; dan gaat het om een combinatie van individuele woningen met collectief beheer van de omgelegen gronden en gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. Ten slotte heeft de Kamer bijzondere belangstelling getoond voor het statuut van de jachthaven. De jachthaven met aanlegplaats waarbij het jacthaventerrein en het huisje met bootaccu's de gemene delen vormen en de aanlegplaatsen afgebakend met steigers de private delen, valt onder de appartementsmede-eigendomswet.
Spreker vraagt zich dan ook af welk spook de Kamer heeft gezien op het einde van de beraadslaging. Indien de materiële voorwaarden aanwezig zijn, namelijk dat 2 kavels aan twee verschillende eigenaars behoren met gemene delen, past men immers de appartementswet, of de delen een woning betreft of niet.
Spreker meent dat men moet trouw blijven aan de ratio legis van de wet van 1994 die van dwingend recht is, en aan het materieel criterium. Als er zich problemen stellen buiten deze hypothese moeten deze elders worden geregeld.
De heer Herman stipt aan dat ook vragen rezen over de voorgestelde bepaling van artikel 577-4, § 1, die stelt dat de basisakte de beschrijving bevat van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden metd e respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de objectieve consistentie en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een bouwkundige of juridische deskundige. Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte.
Spreker meent dat de vaststelling van breukdelen van groot belang is. Zij is onder andere van invloed op de bijdrage in de gemeenschappelijke lasten. Spreker verwijst in dat verband naar artikel 577-5, § 4. De berekening van de waarde van ieder privatief deel dient steeds gebaseerd te zijn op de respectieve (term gebruikt in de huidige wet en in de tekst van de Kamer), comparatieve (term bgebruikt door de Franse auteur Chevalier) of evenredige waarde. Dit betekent dat de waarde dient te worden vastgelegd ten opzichte van alle andere privé delen van het gehele gebouwen.
Thans stelt zich de vraag welke maatstaf wordt gehanteerd om te komen tot de respectieve waarde. Om te bepalen welke maatstaf wordt gebruikt dienen volgens spreker volgende bijzonderheden de aandacht te weerhouden, namelijk objectiviteit en vastheid. Ook in de rechtsleer werd onderlijnd dat er nood is aan objectiviteit en vastheid.
Amendement nr. 1 van de heer Terwingen c.s. (stuk Kamer, nr. 52-1334/4) beoogde een objectivering van de maatstaf, namelijk door te bepalen dat de basisakte de beschrijving moet bevatten van het onroerend geheel en de bepaling van het aandeel ..., daarbij rekening houdende met het vloeroppervlak van het privé-gedeelte.
Subamendement nr. 105 van de heer Terwingen (stuk Kamer nr. 52-1334/10) voerde het begrip respectieve waarde opnieuw in, waarbij de waarde wordt bepaald door het rapport van een extern persoon aan de hand van 3 nominatief vastgelegde criteria, namelijk de netto-vloeroppervlakte, de objectieve consistentie (de staat en graad van afwerking van de privatieve kavel) en de ligging. Dit amendement had als voordeel dat de objectiviteit ten opzichte van de oorspronkelijke regeling enerzijds wordt versterkt, namelijk door het rapport en de criteria limitatief vast te leggen, en anderzijds wordt de objectiviteit ten aanzien van amendement nr. 1 afgezwakt door meer criteria vast te leggen en het feit dat de afwerking een subjectief criterium is.
De minister gaat verder in op het punt van de deelverenigingen, dat één van de belangrijkste topics uitmaakt van de voorliggende herziening. Er is reeds verwezen naar het arrest van het Hof van cassatie van 2004 en naar de in de rechtsleer geformuleerde standpunten voor 2004. Het Hof van Cassatie oordeelde dat de rechtspersoonlijkheid voor de vereniging van mede-eigenaars enkel toepassing vindt op de vereniging van mede-eigenaars op een groep van gebouwen en niet op een vereniging van mede-eigenaars van een gebouw van een groep. De vraag rijst hoe men daaraan kan remedieren. Er zijn amendementen ingediend die bepalen dat deelverenigingen kunnen worden opgericht door de algemene vergadering, echter zonder rechtspersoonlijkheid.
Spreker heeft twijfels bij het feit dat deze oplossing voldoende zou tegemoetkomen aan de bedenkingen geformuleerd naar aanleiding van het arrest van het Hof. Inderdaad komt het voor dat de beslissingen van de betreffende deelverenigingen dan niet tegenwerpelijk zijn.
Een tweede vraag hierbij is of men opteert voor een horizontale dan wel voor een verticale aanpak. Deze discussie bestaat ook in Frankrijk, waar artikel 26 van de wet van 1965 een verticale aanpak beoogt, terwijl artikel 27 kiest voor een horizontale aanpak. Spreker meent dat men moet gaan in de richting van één algemene hoofdvereniging voor de gemeenschappelijke bevoegdheden en voor deelverenigingen voor identifieerbare, afzonderlijke gebouwen. Spreker opteert dus voor rechtspersoonlijkheid en een verticale aanpak.
De heer Vandenberghe bevestigt dat het gaat om twee verschillende punten. Spreker stipt aan dat men vandaag reeds een deelvereniging kan oprichten zonder rechtspersoonlijkheid; het Hof van Cassatie stelde niet dat men geen deelvereniging kon opichten, maar wel dat een deelvereniging geen rechtspersoonlijkheid kon hebben en dat vandaar de besluitvorming een louter conventioneel en intern karakter heeft, tenzij zij via de besluitvorming van de algemene vergadering gaat.
Indien men ervoor opteert de toestand aldus te behouden en geen deelverenigingen mogelijk te maken met rechtspersoonlijkheid, rijzen er enorme problemen voor grote appartementsgebouwen met verschillende blokken, bijvoorbeeld aan de kust. Vaak dienen er immers beslissingen worden genomen voor bepaalde delen van het gebouw. De tekst van de Kamer is op dat punt te vaag en te ruim. Men zou een deelvereniging kunnen maken vanaf het ogenblik dat er twee gebouwen zijn of meer. Misschien is het beter een minimumdrempel te maken om te bepalen in welke gebouwen een splitsing in deelverenigingen mogelijk is. Zo zou men bijvoorbeeld kunnen stellen dat de deelvereniging mogelijk is zodra het gebouw meer dan 20 appartementen heeft. Een aantal bepalingen situeren zich immers in diezelfde lijn en zijn slechts toepasselijk op gebouwen vanaf 20 appartementen. Een tweede vraag is de vraag naar het materieel criterium, horizontaal of verticaal of beiden.
De minister verwijst ten slotte naar de bespreking betreffende de aansprakelijkheid. Voor de gemeenschappelijke delen is de vereniging van mede-eigenaars de bij de artikel 1384, eerste lid en 1386 bedoelde aansprakelijke persoon. Spreker meent dat er geen discussie kan bestaan over het feit dat de vereniging van mede-eigenaars kan aansprakelijk gesteld worden op basis van artikel 1386; anders zou hun wettelijke verplichting tot behoud en beheer een loos begrip zijn. De aansprakelijkheid op basis van artikel 1384, eerste lid is een andere zaak. De vereniging van mede-eigenaars is immers niet steeds de bewaarder van de zaak. Uit de tekst van de Kamer zou men kunnen afleiden dat de vereniging van mede-eigenaars steeds de aansprakelijke persoon is in het kader van artikel 1384, eerste lid. Dit kan leiden tot tegenstrijdigheden en is niet geheel juist.
De heer Vandenberghe verwijst naar de rechtspraak van het Hof van Cassatie met betrekking tot het toepassingsgebied van artikel 1384, eerste lid, met betrekking tot de bewaarder van de zaak, en artikel 1386, met betrekking tot de eigenaar van een onroerend goed dat door gebrek aan onderhoud instort. Beide artikelen hebben een eigen toepassingsgebied die beantwoordt aan een jurisprudentiële definitie. Wat betreft de bewaking geldt niet de rechtstitel, maar wel de feitelijke macht op de zaak op het ogenblik van de schade. De tekst van de Kamer wijzigt de rechtspraak van het Hof van Cassatie en duidt de vereniging van mede-eigenaars aan als bewaarder van de zaak. Over deze aansprakelijkheden werd er ook lang gedebatteerd voor de wet van 1994 en een oplossing werd geboden door toe te staan dat de vereniging van mede-eigenaars in rechte optrad als eiser of verweerder.
De controverse bestaat niet alleen over het toepassingsgebied van de artikel 1384 en 1386 maar doet zich ook voor over de vordering in de revindicatie, de erkenningsprocedures en ontkenningsprocedures met betrekking tot de erfdienstbaarheden, de bezitsvordering, de petitoire vordering, de vordering in aansprakelijkheid op grond van artikel 544 wegens burenhinder en de vorderingen in verband met de tienjarige aansprakelijkheid. Spreker zal amendementen indienen om het recht van de vereniging van mede-eigenaars om in rechte op te treden te verduidelijken.
V. EERSTE BESPREKING VAN DE ARTIKELEN
Artikel 1
Bij dit artikel zijn geen opmerkingen.
Artikel 2
Amendement nr. 9
De heer Delpérée c.s. dienen amendement nr. 9 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4) dat ertoe strekt dit artikel te hernummeren als artikel 3, aangezien de Raad van State gesuggereerd heeft de volgorde van de ontwerpartikelen 2 en 3 om te keren.
Amendementen nrs. 54 en 67
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 54 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt artikel 2 van het wetsontwerp te vervangen. Dit artikel waarbij de woorden « gebouwen of groepen van gebouwen » worden vervangen door de woorden « onroerend goed of groepen van onroerende goederen » werd in de Kamer toegevoegd om de regels inzake mede-eigendom toepasselijk te maken op onbebouwde kavels van woonparken. De verantwoording die stelt dat de kavels die deel uitmaken van woonparken momenteel niet onder de wettelijke regeling vallen van de artikelen 577-3 is echter niet helemaal correct. Er kunnen zich immers twee situaties voordoen; ofwel behoort een woonpark toe aan verschillende mede-eigenaars zonder dat het woonpark verbonden is aan gebouwen; dan is er een vrijwillige mede-eigendom waarop de bepaling van het Burgerlijk Wetboek inderdaad niet van toepassing is; ofwel is het park wel aan woongelegenheden verbonden, en dan moet het in de statuten van de woongelegenheden zijn opgenomen.
Bovendien rijst de vraag hoe een onbebouwd onroerend goed reeds gemeenschappelijke en privatieve gedeelten kan omvatten.
Het opheffen van de vereiste van het bebouwd onroerend goed brengt verder ook belangrijke fundamentele wijzigingen mee voor de verhoudingen tussen de bouwheer, aannemer en de latere mede-eigenaars.
Spreker verwijst naar de verantwoording van het amendement.
Punt 2 van het amendement strekt ertoe de eerste zin van het toegevoegde vierde lid van artikel 577-3 BW te behouden dat in de mogelijkheid voorziet in de basisakte de vorming van subonverdeeldheden, of beter deelverenigingen, voor gebouwen of groepen van gebouwen op te nemen. Het is wel niet de bedoeling dat er voor elke verdieping een deelvereniging moet kunnen worden opgericht, maar wel per gebouw ingeval van een groep van gebouwen, bij functioneel samenhangende gebouwen (zie ook de domeinsplisting bijvoorbeeld in een jachthaven) of per blok bij verschillende appartementsblokken;
De indiener besluit dat het materieel criterium moet worden behouden met verwijzing naar de praktijk.
Subamendement nr. 67 (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) strekt ertoe het woord « subonverdeeldheid » te vervangen door het woord « deelvereniging ».
Mevrouw Defraigne verklaart dat dit amendement de nodige aandacht verdient en dat de praktische gevolgen ervan besproken moeten worden.
Amendement nr. 73
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 73 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) waarvan letter A een einde stelt aan de discussie in de Kamer waarbij de woorden « gebouwen of groepen van gebouwen » werden vervangen door de notie « onroerende goederen of groepen van onroerende goederen ». De oorspronkelijke tekst van 1994 wordt behouden, mits een tekstcorrectie in de Franse tekst van de eerste zin van het eerste lid.
Letter B) behoudt de vermelding van de mogelijkheid om in de basisakte te voorzien in de vorming van subonverdeeldheden voor gebouwen of groepen van gebouwen in het toegevoegd vierde lid van artikel 577-3.
Mevrouw Taelman meent dat er ok een verschil is van terminologie tussen de Franse en Nederlandse tekst; « immeuble » is niet hetzelfde als « gebouw »; misschien moet men, duidelijkheidshalve, in de Franse tekst de term « immeuble bâti » gebruiken ?
De heer Vandenberghe verwijst naar artikel 516 van het Burgerlijk Wetboek dat stelt dat alle goederen roerend of onroerend zijn. De onroerende goederen bevatten zowel gebouwen als gronden. Het kan uiteraard niet de bedoeling zijn het appartementsrecht toe te passen op braakliggende kavels die aan twee verschillende eigenaars toebehoren waartussen een losweg wordt gemaakt. Daarom werd in 1994 een eigen definitie gegeven voor de toepassing van de wet.
De heer Delpérée benadrukt dat dit een belangrijk probleem is en dat een grondige bespreking van voorliggend ontwerp daarom noodzakelijk is. Men spreekt van « immeubles » en men voegt de kwalificatie « bâtis » eraan toe.
Maar er zijn ook nog alle omliggende kavels, de tuinen die de bebouwde onroerende goederen omgeven, de parken, de gronden waarop zich caravans en woonwagens kunnen bevinden, maar ook gemeenschappelijke infrastructuren (wegen, gemeenschappelijke ruimtes, sanitair ...). Men zal zich moeten toeleggen op een nauwkeurige omschrijving van het toepassingsgebied van de wet. Spreker deelt mee dat hij amendementen in die zin zal indienen.
De heer Vandenberghe verwijst naar de wet van 1994 en naar de doelstellingen van deze wet. Zoals gezegd is er geen enkele twijfel over de toepassing van deze wet op de aangehaalde hypothesen. Spreker verwijst daarvoor naar de voorbereidende werken. Het feit dat het zou moeten gaan om bebouwde onroerende goederen werd nooit in de tekst opgenomen. De wet kan van toepassing zijn op terreinen, zwembaden, enz. maar steeds in combinatie met gebouwen. Hierover bestaat geen enkele betwisting. Spreker is geen voorstander om dit in de tekst uitdrukkelijk op te nemen, terwijl dit nooit aanleiding heeft gegeven tot enig probleem van interpretatie. De wet is vanzelfsprekend vooral gemaakt voor appartementsmede-eigendom.
Amendement nr. 10
De heer Delpérée c.s. dienen amendement nr. 10 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt de punten A) en B) van het artikel te wijzigen, om de Franse en Nederlandse versie van de tekst op elkaar af te stemmen. Voor dit punt wordt verwezen naar de verantwoording van het amendement.
Artikel 3
Amendement nr. 11
De heer Delpérée c.s. dienen amendement nr. 11 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt dit artikel te hernumeren als artikel 2, aangezien de Raad van State suggereerde om de volgorde van de ontwerpartikelen 2 en 3 om te keren.
Amendement nr. 55
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 55 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt het artikel te doen vervallen, ten gevolge van amendement nr. 54 op artikel 2 dat terugkeert naar het oorspronkelijk begrip « gebouwen of groepen van gebouwen).
Artikel 4
Amendement nr. 56
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 56 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt punt A) van het artikel te doen vervallen, ten gevolge van amendement nr. 54 op artikel 2 dat terugkeert naar het oorspronkelijk begrip « gebouwen of groepen van gebouwen.
Amendement nr. 74
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 56 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt punt B) van het artikel te doen vervallen.
De loskoppeling van de overschrijving van de gemeenschappelijke delen van deze van de privatieve delen is juridisch niet correct.
De vereniging van mede-eigenaars is geen eigenaar van de gemeenschappelijke delen. De gemeenschappelijke delen zijn namelijk een accessorium van de privatieve delen, die tot de eigendom behoren van de individuele eigenaars.
Het overschrijven van de akten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen kan dus niet gebeuren ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars.
Daarom wordt het voorgestelde tweede lid van artikel 577-4, § 1 geschrapt.
Amendementen nrs. 1, 2 en 8
De heer Swennen dient amendement nr. 1 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/2) dat ertoe strekt in letter C), in het voorgestelde tweede lid, de woorden « van een bouwkundige of juridische deskundige » vervangen door de woorden « van een landmeter of van een bouwkundige of juridische deskundige ».
Er wordt verwezen naar de schriftelijke verantwoording van het amendement.
De heer Mahoux dient amendement nr. 2 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/2), dat ertoe strekt aan de landmeters-experts de mogelijkheid terug te geven om de aandelen vast te stellen. Door die mogelijkheid te ontnemen, houdt de voorliggende tekst geen rekening met de wet van 11 mei 2003 tot bescherming van de titel en van het beroep van landmeter-expert omdat men hierdoor een belangrijk deel van hun wettelijke opdrachten ontneemt.
De heer Hellings dient amendement nr. 8 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/2), dat ertoe strekt de bewoordingen van de oorspronkelijke tekst te herstellen, voor het door de Kamer werd geamendeerd. Spreker verwijst naar de opmerking van de Raad van State hierover : « Zoals in amendement nr. 8 wordt bepaald, dient dat begrip dan ook uit het ontwerp te worden weggelaten ».
De minister erkent dat er vragen kunnen rijzen over wie het rapport kan opstellen. In de Kamer werd voorzien dat dit kon worden opgesteld door een juridische of bouwkundige deskundige. Een aantal opmerkingen werden hierover gemaakt, bijvoorbeeld door de Raad van State, over wat men juist bedoelt met een juridische of bouwkundige deskundige. Dit is immers geen bestaand begrip. Misschien moet men duidelijk aanwijzen wie het rapport kan opstellen. Spreker verwijst tevens naar het advies van de Hoge Raad voor zelfstandigen, waarbij wordt geopperd om een aantal beroepsgroepen toe te laten betreffende opdracht te vervullen, namelijk de landmeter-expert, architect, vastgoedmakelaar en notaris. De Senaat zou moeten trancheren wie het rapport kan opstellen en met welke criteria dient rekening te worden gehouden bij de opstelling ervan.
De heer Vandenberghe heeft twee bedenkingen. Ten eerste dienen de extra kosten te worden geminimaliseerd. Kan men niet een architect gelasten met de waardeschatting die dan onder zijn verantwoordelijkheid valt ?
Een tweede bedenking betreft het feit dat het overgangsrecht niet is geregeld. Men bepaalt dat de waarde dient te worden vastgelegd in de basisakte. Wat als men in een oud appartementsgebouw een appartement verkoopt waarvan de waardeschatting niet beantwoordt aan de criteria van de nieuwe dwingende regelgeving. Wat is het statuut van deze waardering in de vroegere basisakte ? Spreker meent dat een amendement moet worden ingediend dat stelt dat de waardering slechts kan worden toegepast op de nieuwe appartementsgebouwen.
Amendement nr. 46
De heer Mahoux dient amendement nr. 46 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt onder C) van het artikel, de woorden « of juridische deskundige » te doen vervallen.
De indiener verwijst naar de opmerking van de Raad van State in zijn advies van 24 november 2009 : « het begrip « juridische deskundige » is in geen enkele wets- of verordeningsbepaling verankerd. Het dient dan ook [...] te worden weggelaten ».
Amendement nr. 12 en subamendement nr. 57
Mevrouw Defraigne c.s. dienen amendement nr. 12 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt meerdere wijzigingen aan te brengen in te tekst van het artikel.
De indieners stellen voor het woord « objectieve » in te voeren voor de woorden « respectieve waarde » om te verduidelijken dat er rekening moet worden gehouden met de objectieve waarde van het goed en niet met de subjectieve waarde. De verwijzing naar de objectieve waarde betekent dat de privatieve kavel objectief moet worden bekeken, met andere woorden er wordt geen rekening gehouden met de waarde van de binneninrichting. De (subjectieve) afwerking door de eigenaar (bijvoorbeeld vergulde kranen in de badkamer terwijl de buurman gewone kranen heeft geplaatst, een super ingerichte keuken terwijl de buurman een gewone keuken heeft geplaatst, ...) mag niet in aanmerking worden genomen wanneer de « waarde » wordt bepaald.
De indieners stellen bovendien voor om het woord « met name » toe te voegen, om te verduidelijken dat de opsomming van de elementen die bijdragen tot de waardebepaling van de respectieve privatieve kavels, niet limitatief is. De huidige formulering wekt de indruk dat het om een exhaustieve lijst van elementen gaat die voor de waardebepaling in aanmerking worden genomen.
Bovendien vervallen de woorden « objectieve consistentie ». De betekenis en de draagwijdte van die woorden zijn immers niet duidelijk en zullen onvermijdelijk tot interpretatieproblemen en discussies leiden. De woorden « objectieve consistentie » zouden kunnen worden vervangen door het woord « bestemming ». De bestemming (handelszaak, woning, parking, ...) is immers een erg belangrijk element om de waarde van een kavel te bepalen. Het lijkt onontbeerlijk om dat in de opsomming op te nemen.
De indieners stellen ook voor om de verplichting om in de basisakte van het onroerend goed of de groep onroerende goederen het verslag van een deskundige op te nemen betreffende de bepaling van het aandeel in de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, te vervangen door de verplichting om dat verslag bij de statuten van het onroerend goed of de groep onroerende goederen te voegen. Zo waarborgt men dat de rechtvaardiging van de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen gehandhaafd wordt. Bijgevolg is de opname van het verslag in de statuten niet noodzakelijk waardoor die statuten duidelijker en minder duur worden.
De minister verwijst naar de algemene bespreking. Het amendement van mevrouw Defraigne c.s. wijst op het belang van de objectiviteit door de nieuwe term « respectieve objectieve waarde » in te voegen, doch verloochent dit principe door de opsomming niet limitatief vast te stellen. Bovendien is spreker van oordeel dat de vervanging van de woorden « objectieve consistentie » door het woord « bestemming » geen goede zaak. Inderdaad is dit criterium er in het bijzonder op gericht om bijvoorbeeld commerciële ruimtes een groter breukdeel toe te kennen. Spreker opteert voor een limitatieve opsomming waarbij netto-oppervlakte en de ligging determinerende factoren zijn. De factoren afwerking en bestemming dienen dan geen bepalende rol te spelen.
Amendement nr. 57 (subamendement op amendement nr. 12)
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 57 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/ 6), dat een subamendement is op amendement nr. 12)
Het 1 van het amendement strekt ertoe het punt b) van amendement nr. 12 te schrappen. De woorden « met name » zijn verwarrend. Verder zou men, door te stellen dat de criteria niet limitatief zijn, terugvallen op de vroegere situatie waarin ieder gebouw is onderverdeeld op basis van andere criteria.
De heer Vandenberghe vraagt zich eveneens af hoe men het voorgestelde artikel gaat samenlezen met de overgangsbepalingen. Zullen alle mede-eigendommen die vallen onder artikel 577-2 aanleiding geven tot een nieuwe waardebepaling ? Moet dit gebeuren voor alle bestaande appartementen ?
Spreker wijst erop dat mede-eigendom een dure eigendom is. Er is reeds een zeer hoge jaarlijkse kostprijs; zo dient in 80 % van de appartementen een nieuwe lift te worden geplaatst voor 2012.
Kan men ook niet bepalen dat de architect de waardeschatting kan doen ? Is het noodzakelijk een landmeter aan te spreken wat de kostprijs opnieuw de hoogte injaagt ?
Spreker kan instemmen met de gedachte van een waardebepaling, maar niet tegen om het even welke prijs.
Amendement nr. 85
Ten gevolge van de bespreking dient de heer Vandenberghe c.s. amendement nr. 85 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/ 6), dat in letter C), eerste zin, de woorden « een bouwkundige of juridische deskundige » vervangen door de woorden « de architect ».
Amendement nr. 72
Mevrouw Stevens dient amendement nr. 72 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt, in letter C), het voorgestelde lid aan te vullen met de volgende zin : « Deze basisakte omvat een plan opgesteld door een landmeter-expert. »
Het artikel 3, 2º, van de wet tot bescherming van de titel en van het beroep van landmeter-expert van 11 mei 2003 bepaalt in verband met de beroepswerkzaamheid van de landmeter-expert volgende werkzaamheden : « het opmaken en ondertekenen van plannen die moeten dienen voor een grenserkenning, voor een mutatie, voor het regelen van gevallen van gemeenheid en voor gelijk welke akte of proces-verbaal, welke in een identificeren van grondeigendom voorzien en welke ter hypothecaire overschrijving of inschrijving kunnen worden voorgelegd. »
Hieruit volgt dat ook een notariële basisakte van mede-eigendom een door een landmeter-expert opgesteld plan dient te bevatten. Ter bescherming van deze beroepsgroep is het zinvol om dit te expliciteren in het voorliggende wetsontwerp.
Amendement nr. 13
Mevrouw Defraigne c.s. dienen amendement nr. 13 in (stuk Senaat, nr. 4)1409/4), dat ertoe strekt in het F) het woord « exclusief » te doen vervallen.
Het gaat om een wijziging die werd voorgesteld door de Raad van State.
Artikel 5
Amendement nr. 39
Mevrouw Taelman dient amendement nr. 39 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4) dat ertoe strekt artikel 577-4/1 te vervangen.
In de huidige versie van het wetsontwerp wordt ten aanzien van de subonverdeeldheden voorzien in de creatie van een secundaire vereniging van mede-eigenaars. Meerdere verenigingen van mede-eigenaars zouden derhalve kunnen bestaan binnen één en dezelfde mede-eigendom of groep van gebouwen, elk met hun eigen regelgeving en specifieke belangen.
Het bestaan van verschillende rechtspersoonlijkheden op verschillende niveaus kan tot gevolg hebben dat een subvereniging kan procederen tegen de hoofdvereniging en andersom, alsook subverenigingen tegen elkaar. Tevens kunnen er zich bevoegdheidsconflicten tussen de sub- en hoofdvereniging voordoen. Het aantal onenigheden binnen een gebouw of groep van gebouwen dreigt derhalve te escaleren. Meer en meer bevoegdheidsconflicten zullen aanhangig gemaakt worden bij een rechter, waardoor de mede-eigendom in een vacuüm van besluiteloosheid dreigt te verworden.
Door een dergelijke regeling in te voeren dreigt de transparantie van de mede-eigendom aldus volledig verloren te gaan. Vandaar dat het beter zou zijn om af te stappen van het principe om secundaire verenigingen met aparte rechtspersoonlijkheid op te richten. Toch mag men ook niet blind zijn voor de realiteit van grote onverdeeldheden en erkennen dat in sommige gevallen er nood kan zijn aan een subonverdeeldheid. Daarom strekt dit amendement ertoe dat de algemene vergadering een subonverdeeldheid kan oprichten die gemachtigd is om voor limitatief opgesomde aangelegenheden die noodzakelijk zijn voor het behoud en het beheer van de betreffende deel van het gebouw, eigen beslissingen te nemen voor haar deel. Het is de algemene vergadering van mede-eigenaars die uiteraard steeds de machtiging kan beperken, uitbreiden of ongedaan maken.
De heer Vandenberghe werpt op dat deelvereniging een betere term is dan subonverdeeldheid. Appartementsmede-eigendom is niet hetzelfde als onverdeeldheid.
Spreker meent dat het een van de belangrijkste vragen vormt van voorliggend wetsontwerp of men de deelverenigingen al dan niet onder het toepassingsgebied laat vallen en zo ja, wat dan juist het materieel toepassingsgebied is. Is de deelvereniging bevoegd voor particuliere gemene delen ?
Amendement nr. 75
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 75 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt het artikel als volgt te vervangen « In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-4/1 ingevoegd, luidende : « Art. 577-4/1. Zo de basisakte, overeenkomstig artikel 577-3, vierde lid, voorziet in de vorming van een deelvereniging, kunnen de statuten voor die deelvereniging bepalen dat voor de betrokken mede-eigenaars een deelvereniging van mede-eigenaars wordt opgericht, en er de werkingsregels van vastleggen.
Die deelvereniging heeft rechtspersoonlijkheid onder dezelfde voorwaarden als de hoofdvereniging van mede-eigenaars.
De deelvereniging is enkel bevoegd voor de gemeenschappelijke delen die enkel dienstig zijn voor de betrokken deelvereniging, met dien verstande dat de hoofdvereniging van mede-eigenaars exclusief bevoegd blijft voor alle gemeenschappelijke delen die dienstig zijn voor het geheel van de mede-eigendom en voor de beslissingen die een weerslag hebben op de rechten welke die van de betrokken deelvereniging van mede-eigenaars overstijgen. De in artikel 577-3 en volgende opgenomen bepalingen zijn van toepassing op deze deelvereniging. »
De heer Vandenberghe verwijst naar het advies van de Raad van State waaruit blijkt dat de bevoegdheid van de deelverenigingen beter omschreven diende te worden.
De deelverenigingen zijn bevoegd over de gemeenschappelijke delen, die enkel dienstig zijn voor de betrokken deelvereniging en die geen weerslag hebben op de hoofdvereniging.
De hoofdvereniging blijft exclusief bevoegd voor de gemeenschappelijke delen, die dienstig zijn voor het geheel van de mede-eigendom of voor de beslissingen die een weerslag hebben op de rechten welke die van de betrokken deelvereniging van mede-eigenaars overtreffen.
De minister stipt aan dat het amendement bepaalt dat de deelvereniging rechtspersoonlijkheid heeft onder dezelfde voorwaarden als de hoofdvereniging van mede-eigenaars. Dit betekent dat de basisakte voor alle bestaande appartementsmede-eigendommen zal dienen te worden aangepast. Gelet op de noodzaak van een unaniem akkoord, zal dit niet gemakkelijk te realiseren zijn in de grote appartementsgebouwen. Het biedt wel een waarborg tegen misbruiken.
Spreker meent dat, bij de optie van de deelvereniging met rechtspersoonlijkheid, alle artikelen van de wet op de mede-eigendom mutatis mutandis van toepassing zijn, maar beperkt tot de gemene delen die exclusief onder de bevoegdheid vallen van de deelvereniging. Dan rijst nog de vraag van het optreden in rechte voor de mede-eigendom. Moet men dan de deelvereniging dagvaarden ?
Mevrouw Taelman heeft de indruk dat het amendement nr. 75 geen kwantitatieve grenzen instelt, maar wel een materieel aanknopingspunt. Is dit zo ?
De heer Vandenberghe verwijst naar amendement nr. 73, dat wel bepaalt dat de basisakte kan voorzien in vorming van deelverenigingen per gebouw, ingeval de hoofdvereniging bestaat uit meer dan 20 kavels. Verder dient er een fysiek aanknopingspunt te bestaan. De deelvereniging bestaat dan per gebouw bij een groep van gebouwen of per onderdeel van een gebouw, indien in een gebouw een fysieke verdeling bestaat in duidelijk onderscheiden onderdelen.
De minister haalt het voorbeeld aan van een appartementsgebouw met 10 appartementen en 10 garages. Kan hier een deelvereniging worden opgericht ?
De heer Vandenberghe antwoordt dat dit kan, op voorwaarde dat de garages een private kavel vormen als hoofdzaak. Anders zijn de garages in verplichte mede-eigendom ten titel van bijzaak. De grafzerk is een uitzondering, waarbij er verplichte mede-eigendom bestaat ten titel van hoofdzaak.
Artikel 6
De heer Vandenberghe vraagt waarom de tekst van het wetsontwerp bepaalt dat de mede-eigendom woonplaats kiest in de woonplaats of maatschappelijke zetel van de syndicus.
De minister antwoordt dat dit vanuit praktisch oogpunt wordt bepaald. Er wordt vastgesteld dat er vaak problemen zijn met de briefwisseling en dergelijke.
De heer Vandenberghe werpt op dat de mede-eigendom wordt gedagvaard op de maatschappelijke zetel van de mede-eigendom. Hoe gaat de advocaat weten dat hij moet dagvaarden op de maatschappelijke zetel van de syndicus ?
Spreker meent dat het beginsel waarbij wordt gedagvaard op de maatschappelijke zetel van de rechtspersoon hier moet worden behouden. Eventueel kan men wel bepalen dat men tevens geldig kan dagvaarden op het domicilie van de syndicus.
De minister herhaalt dat in de praktijk vaak problemen zijn vastgesteld.
De heer Vandenberghe stipt aan dat briefwisseling vaak bij de conciërge wordt afgegeven.
Amendement nr. 76
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 76 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) om het artikel te doen vervallen.
Het moet aan de vereniging van mede-eigenaars toekomen om de maatschappelijke zetel van de mede-eigendom te kiezen en een goede ontvangst van de poststukken en dergelijke meer te organiseren.
Wat betreft de betekening van akten kan verwezen worden naar de algemene regelen van artikelen 33 tot 35 van het Gerechtelijk Wetboek.
Een nieuwe § 3/1 werd door artikel 6 ingevoegd stellende dat voor de gemeenschappelijke delen, de vereniging van mede-eigenaars de bij de artikelen 1384, eerste lid, en 1386 bedoelde aansprakelijke persoon is.
Men werkt hier voor twee specifieke gevallen van aansprakelijkheidsregelingen een bijzonder regime uit. Er bestaan echter nog heel wat andere uiteenlopende vraagstukken, zoals bijvoorbeeld de revindicatie, de erkenningsprocedures, de ontkenningsprocedures met betrekking tot erfdienstbaarheden, de bezitsvorderingen, maar ook de vorderingen met betrekking tot de aansprakelijkheid wegens burenhinder, ingevolge een gebrekkige zaak of de instorting van het gebouw en ten slotte de vorderingen in verband met de tienjarige aansprakelijkheid.
Amendement nr. 3
De heer Mahoux dient amendement nr. 3 in (stuk Senaat nr. 4-1409/2) dat ertoe strekt het artikel te vervangen als volgt :
« In artikel 577-5 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, worden de volgende wijzigingen aangebracht :
A) in paragraaf 1, tweede lid, wordt in de Franse tekst het woord « bâtis » weggelaten;
B) paragraaf 1 wordt aangevuld met een vierde lid, luidende :
« Zij kiest woonplaats in de woonplaats of maatschappelijke zetel van de syndicus. »;
C) in paragraaf 3, eerste lid, wordt in de Franse tekst het woord « bâtis » weggelaten;
D) er wordt een paragraaf 3/1 ingevoegd, luidende :
« § 3/1. Voor de gemeenschappelijke delen is de vereniging van mede-eigenaars de bij de artikelen 1384, eerste lid, en 1386 bedoelde aansprakelijke persoon. »;
De heer Vandenberghe stipt aan dat er zich mogelijks een probleem van coherentie voordoet met de bepaling van § 3/1 die stelt dat de vereniging van mede-eigenaars de bij de artikelen 1384, eerste lid en 1386 bedoelde aansprakelijke persoon is voor de gemeenschappelijke delen. Als deze geen eigenaar is van de gemene delen, in welke mate moet hij dan bewaker zijn ? Waarom is de eigenaar van de gemene delen niet de bewaker ? De bewaker van de zaak is degene die de feitelijke macht uitoefent op de zaak.
Spreker meent dat het daarenboven aangewezen is een nadere bepaling in te lassen met betrekking tot de aansprakelijkheid van de artikelen 1384 en 1386.
Amendement nr. 14
Mevrouw Defraigne c.s. dienen amendement nr. 14 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4) dat ertoe strekt het A) van dit artikel te vervangen als volgt : « Zij kiest woonplaats in de woonplaats of maatschappelijke zetel van de syndicus.
Mevrouw Defraigne verwijst naar het advies van de Raad van State. De bepaling over de keuze van woonplaats van de vereniging van mede-eigenaars moet een nieuw lid worden. In het huidige ontwerp impliceert de bepaling dat de keuze van woonplaats een voorwaarde is voor de vereniging van mede-eigenaars om rechtspersoonlijkheid te verkrijgen. Dat is echter niet het geval.
Amendement nr. 50
Mevrouw Defraigne c.s. dienen amendement nr. 50 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/5) dat ertoe strekt een punt A)1/ in te voegen, luidende : « Alle documenten uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars moeten het ondernemingsnummer van die vereniging vermelden. ».
Artikel 13 van de wet van 16 januari 2003 tot oprichting van een Kruispuntbank van Ondernemingen, tot modernisering van het handelsregister, tot oprichting van erkende ondernemingsloketten en houdende diverse bepalingen bepaalt het volgende : « Alle akten, facturen, aankondigingen, bekendmakingen, brieven, orders en andere stukken uitgaande van handels- en ambachtsondernemingen dienen steeds het ondernemingsnummer te vermelden ». Aangezien de verenigingen van mede-eigenaars eveneens dat ondernemingsnummer hebben via hun inschrijving in de Kruispuntbank van Ondernemingen door de hyptheekbewaarder (hiertoe aangewezen door de federale overheidsdienst Financiën) moet die verplichting ook voor hen gelden.
Artikel 7
Amendement nr. 15
De heer Delpérée c.s. dienen amendement nr. 15 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4) dat ertoe strekt in de inleidende zin, de woorden « onderafdeling III » te vervangen door de woorden « boek II, titel II, hoofdstuk III, afdeling II, onderafdeling III », overeenkomstig de suggestie van de Raad van State.
Artikel 8
Amendement nr. 16
Mevrouw Defraigne c.s. dienen amendement nr. 16 in (stuk Senaat nr. 4-1409/4) dat ertoe strekt het artikel te vervangen.
Het amendement volgt het advies van de Raad van State om een logische structuur te geven aan artikel 577-6 van het Burgerlijk Wetboek. De indieners wijzigen de volgorde van de leden van de paragrafen, om te antwoorden op de volgende vragen :
— 577-6, § 1 : wie maakt deel uit van de algemene vergadering : paragraaf 1, eerste lid, en ontworpen vierde en vijfde lid;
— 577-6, § 2 : wanneer vergadert de algemene vergadering : ontworpen paragraaf 1, tweede lid, en huidige paragraaf 2, zoals aangevuld door het ontwerp;
— 577-6, § 3 : welke punten kunnen op de agenda worden geplaatst : ontworpen paragraaf 1/1;
— 577-6, § 4 : hoe werkt de algemene vergadering : ontworpen paragraaf 1, derde lid, en paragraaf 3 en volgende, zoals gewijzigd bij het ontwerp.
Het amendement brengt ook een aantal formelere wijzigingen aan.
Zo wordt de termijn om de algemene vergadering te houden verlengd tot 30 dagen in plaats van 15 dagen.
In § 7, tweede lid, worden de woorden « de onthoudingen niet beschouwd als uitgebrachte stemmen » vervangen door de woorden« de onthoudingen, de blanco- en de nietige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen ».
De beslissingen van de algemene vergadering worden immers genomen bij absolute meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het moment van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Het wetsontwerp dat de Kamer van volksvertegenwoordigers heeft aangenomen, bepaalt dat bij de berekening van de vereiste meerderheid de onthoudingen niet worden beschouwd als uitgebrachte stemmen. Die regel biedt opheldering voor een betwist punt. Het ontwerp regelt echter het probleem van de blanco- en nietige stemmen niet. De indieners van dit amendement wensen bijgevolg dat ze voor de berekening van de vereiste meerderheid niet worden beschouwd als uitgebrachte stemmen, zoals dat nu geldt voor de onthoudingen.
De heer Delpérée benadrukt dat de indieners van het amendement de oplossing hebben gekozen die wordt toegepast in het reglement van de parlementaire assemblees, dat onthoudingen niet meetellen.
Amendement nr. 78 (subamendement op amendement nr. 16)
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 78 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat een subamendement is op amendement nr. 16.
De indieners stellen voor om in het voorgestelde artikel 577-6 de volgende wijzigingen aan te brengen :
1º In § 1, tweede lid, tweede zin, de woorden « niet kan deelnemen » vervangen door de woorden « en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen ».
2º Paragraaf 1 aanvullen met een derde lid, luidende : « Ingeval slechts één belanghebbende van een van de genoemde rechten op een kavel aanwezig is op de algemene vergadering, wordt hij geacht de andere houders van rechten van rechtswege te vertegenwoordigen, zonder dat hij zich daarbij moet beroepen op een document waaruit zijn aanwijzing formeel blijkt. »
3º In paragraaf 2, in de tweede zin, de woorden « zondag of op een » invoegen tussen de woorden « Indien deze datum op een » en de woorden « wettelijke feestdag ».
4º Paragraaf 6 aanvullen met volgend lid, luidende : « Een lasthebber of iemand die door de vereniging van mede-eigenaars in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslaging en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd. »
5º Paragraaf 8 doen vervallen.
6º Paragraaf 9 wordt § 8.
In zijn advies merkt de Raad van State op dat indien de onmogelijkheid om een gevolmachtigde aan te wijzen te wijten is aan de afwezigheid of de onbekwaamheid van de betrokken mede-eigenaar, diens wettelijke vertegenwoordiger moet optreden en is de ontworpen bepaling niet van toepassing. De wetgever dient de overige gevallen die hij op het oog heeft aan te geven.
De voorgestelde tekst van amendement nr. 16 spreekt van de situatie van « wanneer één van de belanghebbenden niet kan deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber ... ». Hierdoor wordt het bezwaar van de Raad van State onvoldoende opgevangen, aangezien het de deur openzet voor discussies en misbruiken (met name in het kader van familiale geschillen).
De onder punt 2 voorgestelde zin werd geschrapt ten opzichte van het door de Kamer goedgekeurde ontwerp, omdat enkel de gevolmachtigde zal opgeroepen worden. Echter zal het in de praktijk gebeuren dat voor de betrokken kavel geen correcte oproeping is gebeurd, maar men toch kennis heeft van de algemene vergadering, in welk geval men aan de ene aanwezige mede-eigenaar het recht moet geven om deel te nemen aan de algemene vergadering. Als bewarende maatregel, kan deze regeling nuttig zijn.
Verduidelijkt wordt dat de belanghebbende over een van de genoemde rechten op het kavel moet beschikken, namelijk ingeval van verdeling van het eigendomsrecht, of een eigendom op een privatieve kavel die bezwaard is met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning.
Het begrip wettelijke feestdag omvat niet de zondagen (cf. artikel 52 van het Gerechtelijk Wetboek). Aangezien het niet de bedoeling is om algemene vergaderingen op een zondag te laten houden, worden deze uitdrukkelijk toegevoegd.
Amendement nr. 40
Mevrouw Taelman dient amendement nr. 40 in (subamendement op amendement nr. 16, Stuk Senaat, nr. 4-1409/4) dat ertoe strekt te bepalen dat er ieder jaar minstens één algemene vergadering wordt gehouden. De algemene vergadering bepaalt de datum waarop deze jaarlijkse algemene vergadering het daaropvolgend jaar wordt gehouden.
Mevrouw Taelman verwijst naar de schriftelijke verantwoording van het amendement.
Amendement nr. 63 (subamendement op amendement nr. 16)
De heer Vandenberghe c.s dient amendement nr. 63 in (subamendement op amendement nr. 16, (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat de mogelijkheid opheft om in het reglement van mede-eigendom een strengere meerderheid of unanimiteit te bepalen voor het nemen van beslissingen. Dit amendement sluit tevens aan bij het dwingend karakter van voorliggende wet.
Amendement nr. 65
De heer Delpérée c.s. dienen amendement nr. 65 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt voor het houden van de gewone algemene vergadering het begrip « statutair vastgelegde periode » in te voeren. De indieners willen het begrip van « in het reglement van mede-eigendom statutair vastgelegde periode » invoeren, tijdens welke de syndicus de algemene vergadering van mede-eigendom moet bijeenroepen.
In plaats van een statutaire dag vast te stellen — een klassieke en stroeve oplossing — of de syndicus de datum van de algemene vergadering naar eigen inzicht te laten kiezen — een te soepele oplossing-, wordt hier immers een compromis voorgesteld waarbij de datum van de algemene vergadering moet worden vastgesteld tijdens een periode van maximum vijftien dagen die op voorhand in het reglement van mede-eigendom is vastgesteld.
De heer Vandenberghe verklaart zich geen voorstander van het feit dat alle bestaande akten zouden aanleiding moeten geven tot nieuwe notariële akten.
Amendement nr. 4
De heer Mahoux dient amendement nr. 4 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/2), dat ertoe strekt punt F) aan te vullen met de volgende zin :
« Dit percentage wordt opgetrokken tot 25 % voor de mede-eigenaars van meer dan 200 kavels. ».
Het amendement stelt een versoepeling voor van de beperking van de volmachten voor grote mede-eigendommen. Bij grote gebouwen, waar een grote groep mede-eigenaars in het spel is van wie sommigen huren of zelfs in het buitenland gedomicilieerd zijn, kunnen de mede-eigenaars soms moeilijk de algemene Vergadering bijwonen zodat die moeilijk kan worden gehouden.
Het amendement strekt er dan ook toe de concrete moeilijkheden die voortvloeien uit het grote aantal mede-eigenaars, op te lossen.
Artikel 9
Amendement nr. 17
De heer Delpérée c.s. dienen amendement nr. 17 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4) dat ertoe strekt het b)/1 van dit artikel te vervangen als volgt :
« b)/1 over de voorlopige en definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen van een onroerend goed, wanneer de syndicus in het kader van de verkoop van dit goed een contractuele relatie heeft of heeft gehad met de projectontwikkelaar. ».
Dit amendement is gebaseerd op een opmerking van de Raad van State dat het amendement dat door de Kamer is ingediend, niet op de goede plek staat.
Amendement nr. 64
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 64 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat de mogelijkheid opheft om in het reglement van mede-eigendom een strengere meerderheid of unanimiteit te bepalen voor het nemen van beslissingen. Dit amendement sluit tevens aan bij het dwingend karakter van voorliggende wet.
Amendement nr. 18
Mevrouw Defraigne c.s. dienen amendement nr. 18 in (stuk Senaat, nr . 4-1409/4), dat ertoe strekt in B) de volgende wijzigingen aan te brengen :
1º in het voorgestelde punt c), eerste lid, in het Nederlands de woorden « van minder » vervangen door de woorden « omvattende minder »
2º het woord « kelders » invoegen tussen de woorden « met uitzondering van » en de woorden « garages en parkings ».
Aangezien het tijdens de bespreking in de Kamer immers niet opportuun werd geacht om een raad van mede-eigendom op te richten wanneer de 20 kavels uit garages bestaan, lijkt het eveneens niet opportuun dat te verplichten wanneer de 20 kavels uit kelders bestaan.
Amendement nr. 77
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 77 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt, in letter B, in het eerste lid van het voorgestelde c) het woord « minder » te vervangen door het woord « meer ».
Het is de bedoeling dat in mede-eigendommen van meer dan 20 kavels een raad van mede-eigendom kan worden opgericht. De huidige tekst leidt ertoe dat enkel in kleine mede-eigendommen van minder dan 20 kavels een raad van mede-eigendom kan worden opgericht.
Amendement nr. 19
De heer Delpérée c.s. dienen amendement nr. 19 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4) dat ertoe strekt in de Franse tekst van de in D) voorgestelde aanvulling van paragraaf 3, de woorden « ou de disposition » in te voegen tussen de woorden « d'acquisition » en de woorden « , elle peut statuer », om het Nederlands en het Frans te doen overeenstemmen.
Amendement nr. 20
Mevrouw Defraigne c.s. dienen amendement nr. 20 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt een § 4 in te voegen in artikel 577-7van het Burgerlijk Wetboek luidende :
« § 4. Met een meerderheid van drie vierde van de stemmen beslist de algemene vergadering over de uitvoering van werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zal worden beheerd door de vereniging van mede-eigenaars.
De beslissing van de algemene vergadering om de werken aan deze privatieve delen te laten uitvoeren door de vereniging van mede-eigenaars wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars. ». ».
Dit amendement strekt om een praktisch probleem op te lossen. De terrassen, de terrasvloeren, de leuningen en de balustrades en scheidingen van terrassen zijn krachtens vele statuten volledig of gedeeltelijk privatief. Om bepaalde werkzaamheden uit te voeren aan die gedeelten heeft men vaak grote, dure steigers nodig en moet dikwijls een beroep worden gedaan op een adviesbureau en op een veiligheidscoördinator. Om praktische redenen wordt voorgesteld de algemene vergadering de mogelijkheid te geven de beslissing te nemen om die werkzaamheden door de vereniging van mede-eigenaars te laten uitvoeren indien er in die vergadering een meerderheid van drie vierde is om zulks te doen.
Amendement nr. 79 (subamendement op amendement nr. 20)
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 79 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt, in het eerste lid van de voorgestelde § 4, de woorden « mits bijzondere motivering » in te voegen tussen de woorden « de algemene vergadering » en de woorden « over de uitvoering ».
Artikel 10
Amendement nr. 21
De heer Delpéréec.s.dient amendement nr. 21 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt letter A) van dit artikel te vervangen als volgt :
« A) in paragraaf 1 worden de volgende wijzigingen aangebracht :
1º het eerste lid wordt aangevuld met de woorden « of iedere belanghebbende derde »;
2º tussen het eerste en het tweede lid wordt een nieuw lid ingevoegd, luidende :
« De bepalingen met betrekking tot de band tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars moeten worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst. »;
De heer Delpérée verduidelijkt dat het voor een belanghebbende derde nuttig kan zijn een rechter te verzoeken dat hij een syndicus in een mede-eigendom aanwijst, om de eventuele schuldvordering die hij ten opzichte van de vereniging van mede-eigenaars heeft, te beschermen.
Amendement nr. 5
De heer Mahoux dient amendement nr. 5 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/2), dat ertoe strekt het voorgestelde lid in letter A) te vervangen door de volgende zin :
« De uitoefening van de activiteit van syndicus is onverenigbaar met de activiteit van vastgoedmakelaar. ».
De onverenigbaarheid van de activiteit van syndicus met die van vastgoedmakelaar volgt uit het belangenconflict dat mogelijk kan rijzen als beide functies door eenzelfde persoon worden vervuld.
Amendement nr. 22
Mevrouw Defraigne c.s. dient amendement nr. 22 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt in letter B) de tweede zin van het voorgestelde derde lid te vervangen als volgt :« Het feit alleen dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft geen aanleiding tot een vergoeding. »
Het amendement bepaalt, overeenkomstig het advies van de Raad van State, dat het feit dat het mandaat van de syndicus niet vernieuwd wordt, geen aanleiding kan geven tot enige vergoeding.
Amendement nr. 41
Mevrouw Taelman dient amendement nr. 41 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4) dat ertoe strekt, in letter C), het voorgestelde § 2, eerste lid, aanvullen met de woorden « en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad om dan in de Kruispuntbank van ondernemingen te worden opgenomen ».
Hoewel de verenigingen van mede-eigenaars reeds zijn opgenomen in de Kruispuntbank van ondernemingen (KBO) zou het echter niet slecht zijn om hierin ook de gegevens van de syndicus op te nemen.
Amendement nr. 47
De heer Mahoux dient amendement nr. 47 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat onder C) van dit artikel de volgende wijzigingen wil aanbrengen :
1º In de voorgestelde § 2, tussen het eerste en het tweede lid, een lid invoegen, luidende :
« Dit uittreksel uit de akte dient eveneens binnen acht dagen te worden medegedeeld aan het Belgisch Staatsblad, zodat het daarin gepubliceerd kan worden, om opgenomen te worden in de Kruispuntbank van ondernemingen ».
2º in het derde lid van dezelfde paragraaf, de woorden « moet geschieden » vervangen als volgt : « en de inschrijving in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad moeten geschieden ».
Hoewel de verenigingen van mede-eigenaars reeds opgenomen zijn in de kruispuntbank van ondernemingen, is het geen slecht idee ook de gegevens van de syndicus erbij te zetten.
Amendement nr. 51
Mevrouw Defraignec.s. dient amendement nr. 51 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/5), teneinde in het voorgestelde C), § 2, tweede lid, eerste volzin, de woorden « of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam en firma, alsmede haar maatschappelijke zetel » te vervangen door de woorden « of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam en firma, haar maatschappelijke zetel, alsmede haar ondernemingsnummer indien de onderneming ingeschreven is bij de Kruispuntbank van Ondernemingen ».
Mevrouw Defraigne verklaart dat dit amendement de transparantie wil bevorderen.
Amendement nr. 42
Mevrouw Taelman dient amendement nr. 42 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4) dat ertoe strekt in letter C) het voorgestelde § 2, derde lid, de woorden « de registratie in de bijlage bij het Belgisch Staatsblad moeten » invoegen tussen de woorden « de aanplakking van het uittreksel » en de woorden « moet geschieden door toedoen ».
Hoewel de verenigingen van mede-eigenaars reeds zijn opgenomen in de Kruispuntbank voor ondernemingen (KBO) zou het echter niet slecht zijn om hierin ook de gegevens van de syndicus op te nemen.
Enerzijds worden de gegevens van de betreffende vereniging, die in dit wetsontwerp woonplaats kiest bij de syndicus, aldus duidelijk wettelijke gegevens. Anderzijds zal het hierdoor ook mogelijk worden dat elke derde, zonder zich te moeten verplaatsen naar de betreffende mede-eigendom, kennis kan nemen van de gegevens van de syndicus.
Het zou er tevens makkelijker op worden om diegenen die het beroep van syndicus illegaal uitoefenen op te sporen, alsook om de verenigingen van mede-eigenaars te informeren of de betrokkene gerechtigd is om als syndicus op te treden.
Door deze inschrijving in de KBO wordt het dus noodzakelijk om de benoeming van de syndicus te publiceren in het Belgisch Staatsblad.
Amendement nr. 52
Mevrouw Defraigne c.s. dient amendement nr. 52 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/5), dat een C)/1 invoegt, luidende :
« § 2/1. Nadat een ondernemingsnummer is toegekend aan de vereniging van mede-eigenaars en binnen twee maanden na de aanvangsdatum van zijn opdracht, moet de syndicus zich in die hoedanigheid laten inschrijven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen. Het verzoek tot inschrijving moet de gegevens bevatten van het uittreksel uit de akte waarvan sprake is in paragraaf 2.
De syndicus moet binnen een termijn van dertig dagen na de wijziging van de gegevens bedoeld in het eerste lid de wijziging van zijn inschrijving bij de Kruispuntbank van Ondernemingen aanvragen.
De inschrijving of de wijziging vindt plaats bij het ondernemingsloket dat de syndicus kiest, zoals bedoeld in artikel 1, 7º, van de wet van 16 januari 2003 tot oprichting van een Kruispuntbank van Ondernemingen, tot modernisering van het handelsregister, tot oprichting van erkende ondernemingsloketten en houdende diverse bepalingen, overeenkomstig de bepalingen van de artikelen 38 tot 41 van die wet. ».
Amendement nr. 66
De heer Delpérée c.s.dient amendement nr. 66 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6), dat technische wijzigingen wil aanbrengen die noodzakelijk zijn op grond van de invoering van de statutaire periode die de datum van de algemene vergadering bevat als bedoeld in amendement nr. 65 (zie boven, art. 8).
Amendement nr. 86 (subamendement op amendement nr. 66)
De heer Vandenberghe dient amendement nr. 86 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt een tekstcorrectie aan te brengen in de Nederlandse tekst van het amendement nr. 66 het woord « opgaaf » te vervangen door het woord « opgave »
Amendement nr. 6
De heer Mahoux dient amendement nr. 6 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/2), dat inletter F), in het voorgestelde 1º-2), de woorden « een van de geagendeerde punten » wil vervangen door de woorden « de verschillende geagendeerde punten ».
De voorgestelde wijziging komt tegemoet aan de opmerkingen van de dienst Wetsevaluatie die stelde dat de beperking van de raadpleging van documenten tot een van de geagendeerde punten niet kan worden verantwoord.
Amendement nr. 23
De heer Delpérée c.s. dient amendement nr. 23 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4) dat het voorgestelde 2 onder letter G) van dit artikel wil vervangen als volgt :« 2º de beslissingen van de algemene vergadering en, in voorkomend geval, het postinterventiedossier te notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3 en er de notulen van op te stellen en ze binnen dertig dagen na de algemene vergadering te bezorgen aan de mede-eigenaars. »
In dit amendement wordt een idee overgenomen dat werd uitgewerkt in wetsvoorstel 52 0241/001, dat de volksvertegenwoordigers de Donnea, Marghem en Hamal in de Kamer van volksvertegenwoordigers hebben ingediend.
Het koninklijk besluit van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen verplicht de verkoper ertoe een postinterventiedossier te bezorgen aan de koper.
Het postinterventiedossier is het dossier dat voor de veiligheid en de gezondheid nuttige elementen bevat waarmee bij eventuele latere werkzaamheden moet worden rekening gehouden en dat aangepast is aan de kenmerken van het bouwwerk.
Bij die verplichting, opgelegd bij artikel 48 van het koninklijk besluit, zijn ook de notarissen betrokken, omdat zij in de akte melding moeten maken van de overhandiging van het postinterventiedossier.
Als de verkoper de enige eigenaar is van het verkochte onroerende goed, staat hij in voor de bewaring van het postinterventiedossier voor het geval hij — of zijn erfgenamen — het goed zouden verkopen.
Voor flatgebouwen in mede-eigendom, zal dit waarschijnlijk een taak zijn voor de syndicus. De wet zegt hier weliswaar niets over, maar eigenlijk is de syndicus de enige persoon die zich daarmee kan bezighouden. De syndicus moet immers kostenramingen vragen, werkzaamheden voorstellen aan de vergadering en — als de vergadering ermee instemt — er toezicht op uitoefenen. De syndicus ontvangt de rekeningen en betaalt ze.
Uit de praktijk blijkt dat de mede-eigenaars zich slechts zelden met die taken bezighouden, vooral als het flatgebouw meer dan drie appartementen telt.
Het is daarom maar normaal dat de syndicus ook het postinterventiedossier bewaart en dat hij, overeenkomstig amendement nr. 35 op artikel 15 van onderhavig ontwerp, de personen die het recht hebben om er kennis van te nemen, informeert.
Amendement nr. 43 (subamendement op amendement nr. 23)
Mevrouw Taelman dient een subamendement op amendement nr. 23 in (amendement nr. 43, stuk Senaat, nr. 4-1409/4) dat ertoe strekt de mede-eigenaar die de notulen niet heeft ontvangen binnen de gestelde termijn te verplichten de syndicus hiervan schriftelijk op de hoogte te stellen.
Het vaststellen van een minimumtermijn voor het versturen van het verslag kan nuttig zijn en een zekere vorm van uniformiteit geven, maar toch moet rekening gehouden worden met de financiële gevolgen van deze regel. Om een bewijs te kunnen leveren dat het verslag binnen de gestelde termijn werd verstuurd, zal de syndicus verplicht zijn dit per aangetekend schrijven te doen. Dit kan niet de bedoeling zijn, vandaar dat de dertig dagen als een termijn van orde gezien moet worden en dat de mede-eigenaar bij het verstrijken van deze termijn de syndicus schriftelijk op de hoogte dient te brengen.
Amendement nr. 24
Mevrouw Defraigne c.s. dient amendement nr. 24 in(stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat eenI/1 wil invoegen, luidende :« I/1 In § 4, 7º, worden de volgende wijzigingen aangebracht :
a) de woorden « artikel 577-11, § 1 » worden vervangen door de woorden « artikel 577-11, § 2 »;
b) het woord « vijftien » wordt vervangen door het woord « dertig ».
Ten gevolge van de nieuwe formulering van artikel 15 van het ontwerp (artikel 577-11 CC) door amendement nr. 35, is het § 2 die betrekking heeft op de inlichtingen die de notaris aan de syndicus vraagt in geval van overdracht van de eigendom van een kavel onder levenden.
Artikel 577-8, § 4, 7º, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de syndicus beschikt over een termijn van vijftien dagen om een overzicht van de in artikel 577-11, § 1, (dat dus artikel 577-11, § 2, wordt) bedoelde schulden te bezorgen aan de notaris die hierom verzoekt. De praktijk wijst echter uit dat die termijn zeer kort is.
Er wordt een termijn van dertig dagen voorgesteld, waardoor de syndicus de tijd krijgt om de mede-eigenaars correcte financiële overzichten te bezorgen. Om deze documenten op te stellen beschikt de syndicus bovendien het best over een termijn die vergelijkbaar is met die van de notaris, die reeds over een langere termijn beschikt.
Amendement nr. 25
De heer Delpérée c.s.dient amendement nr. 25 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat een I/2 wil invoegen, luidende :« Paragraaf 4, 8º, wordt aangevuld met de volgende zin : « De mededeling wordt aangeplakt in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. ».
In de praktijk ondervindt de syndicus soms ernstige moeilijkheden om de persoonsgegevens van de personen die bij de mede-eigendom betrokken zijn, te achterhalen. Alle personen die beschikken over een persoonlijk of zakelijk recht inlichten over de dag waarop de algemene vergadering plaatsvindt, is een complexe opdracht die kan worden vergemakkelijkt door de betrokken mededeling aan te plakken in de gemeenschappelijke delen van de betrokken mede-eigendom. Dit is het doel van dit amendement.
Amendement nr. 80 (subamendement op amendement nr. 25)
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 80 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt te verduidelijken dat de aanplakking van de beslissing bedoeld in amendement nr. 25 van de heer Delpérée c.s. dient te gebeuren op een goed zichtbare plaats.
Amendement nr. 26
Mevrouw Defraigne c.s. dienen amendement nr. 26 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt onder J), in de voorgestelde bepaling onder 9º, de woorden « in diens afwezigheid » in te voegen tussen de woorden « aan zijn opvolger of » en de woorden « aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering ».
Het gaat om een technisch amendement ter verduidelijking van de identiteit van de geadresseerde van het dossier over het beheer van het gebouw, dat de syndicus bezorgt wanneer zijn opdracht ten einde loopt. Zijn opvolger dient dat dossier te ontvangen en indien er geen opvolger is, de voorzitter van de laatste algemene vergadering.
Amendement nr. 44
Mevrouw Taelman dient een amendement in (amendement nr. 44, stuk Senaat, nr. 4-1409/4) dat een beperking inhoudt van de inzage van alle documenten van de mede-eigendom omwille van de bescherming van de privacy. De voorgestelde bepaling maakt het immers mogelijk dat in het geval van een gerechtelijke procedure tegen een niet-betalende mede-eigenaar ook de wanbetalers zelf inzage hebben in alle stukken waar zij eigenlijk tegenpartij zijn. Het amendement voegt de woorden « niet privatieve » in voor de woorden « alle documenten of gegevens ».
Amendement nr. 48
De heer Mahoux dient amendement nr. 48 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt onder K), in het voorgestelde 11º, tussen de woorden « over de mede-eigendom, » en de woorden « en wel op alle wijzen », de woorden « voor zover zij de persoonlijke levenssfeer van de mede-eigenaars niet schenden » in te voegen.
De inzage die de mede-eigenaars krijgen in de verschillende documenten dient beperkt te worden.
Bepaalde informatie in die documenten hoeft niet toegankelijk te zijn voor de andere mede-eigenaars : bijvoorbeeld wanneer er een rechtszaak is aangespannen tegen een mede-eigenaar die niet in orde is met de betalingen, of die een overeenkomst van schuldbemiddeling heeft laten opstellen. Het is niet nodig om alle mede-eigenaars over dergelijke situaties in te lichten.
Amendementen nrs. 69 en 70
De heer Delacroix dient amendement nr. 69 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6), dat ertoe strekt in het K), in het voorgestelde 11º, na de woorden « documenten of gegevens over mede-eigendom » de woorden « met inbegrip van alle boekhoudkundige stukken » in te voegen.
De heer Mahoux vraagt of de boekhoudkundige stukken met betrekking tot de mede-eigendom impliciet zijn opgenomen in de inlichtingen over de mede-eigendom die moeten worden verstrekt of indien dat in de tekst moet worden verduidelijkt.
De heer Vandenberghe wijst erop dat de boekhoudkundige stukken ter beschikking moeten zijn bij de syndicus, waar iedere mede-eigenaar ze kan controleren.
De minister voegt eraan toe dat ze enkel zullen worden meegedeeld als betreffende boekhoudstukken een agendapunt vormen. Dit valt dan onder de algemene informatieplicht.
De heer Mahoux besluit dat het niet nodig is om het expliciet in de tekst te vermelden.
De heer Vandenberghe stipt aan dat de facturen van de gedane werken zich op de zetel van de mede-eigendom moeten bevinden. Het is niet de bedoeling alle facturen op te sturen als de begroting en de rekeningen van het jaar worden goedgekeurd; de stukken die de uitgaven en inkomsten staven zijn controleerbaar op de zetel van de mede-eigendom.
De heer Delacroix dient amendement nr. 70 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6), dat ertoe strekt in het K), in het voorgestelde 11º, de woorden « inzonderheid » te vervangen door de woorden « minstens ».
De verplichting om de documenten met betrekking tot de mede-eigendom op het internet te publiceren via een beveiligde toegang, biedt de mede-eigenaars een snelle, makkelijke en vrij goedkope mogelijkheid om in real time toegang te hebben tot de stukken met betrekking tot het beheer van hun goed.
Deze transparantie kan misbruik voorkomen en versterkt het toezicht van de mede-eigenaars op het werk van hun syndicus.
De elektronische openbaarheid vormt in die zin een absoluut minimum.
Amendement nr. 27
De heer Delpérée c.s. dienen amendement nr. 27 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strektonder K), de volgende wijzigingen aan te brengen :
a) in het voorgestelde 11º, de woorden « en, inzonderheid, via een internetsite » vervangen door de woorden « en met name via een internetsite »;
b) in het voorgestelde 16º, de woorden « Elke mede-eigendom die met uitzondering van » vervangen door de woorden « Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, ».
De heer Delpérée herinnert eraan dat de Raad van State aanraadt om het voorbeeld van de internetsite als middel om toegang tot de documenten van de mede-eigendom te verkrijgen, te schrappen, omdat een voorbeeld geen normatieve waarde heeft en dus niet in een wettekst moet voorkomen. De indieners van het amendement wensen echter dat deze specifieke manier om informatie te verkrijgen in de wet wordt vermeld, zodat ze niet wordt uitgesloten. Het is een signaal.
In het 16º wordt een terminologische wijziging aangebracht. Bovendien worden de kelders toegevoegd aan de privatieve kavels waarmee geen rekening wordt gehouden om het maximumaantal van 20 privatieve kavels vast te stellen.
De minister verwijst naar een vorige bespreking waarbij het voorbeeld werd aangehaald van accessoire kelders en garage. Misschien is het beter te preciseren dat de bepaling geldt voor zover het niet om een bijkomstige zaak gaat.
Amendement nr. 71
De heer Delacroix dient amendement nr. 71 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6), dat ertoe strekt het K) aan te vullen met een 18º, luidende : « 18º erop toe te zien dat de gegevens met betrekking tot de mede-eigendom worden opgenomen en bijgewerkt in de Kruispuntbank van Ondernemingen ».
Artikel 4, 1º, van de wet van 16 januari 2003 tot oprichting van een Kruispuntbank van Ondernemingen, tot modernisering van het handelsregister, tot oprichting van erkende ondernemingsloketten en houdende diverse bepalingen, bepaalt dat in de Kruispuntbank van Ondernemingen gegevens betreffende de rechtspersonen naar Belgisch recht worden opgenomen.
Het is zo dat de mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid bezitten en bijgevolg in aanmerking komen om in deze rubriek te worden opgenomen.
Het opnemen van deze gegevens zou het mogelijk maken de gedwongen mede-eigendommen te inventariseren en aldus te beschikken over een register hiervan met het oog op controle en toezicht.
De openbaarheid die hieruit voortvloeit kan verwarring bij derden over het bestaan van de mede-eigendom zelf en de elementen ervan voorkomen.
Artikel 11
Amendement nr. 28
Mevrouw Defraigne c.s. dienen amendement nr. 28 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt in de eerste zin van het voorgestelde artikel 577-8/1, de woorden « omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van » te vervangen door de woorden « omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, ».
Het woord « kelders » wordt toegevoegd aan de privatieve kavels waarmee geen rekening wordt gehouden om het maximumaantal van 20 privatieve kavels vast te stellen.
Zoals men het tijdens de bespreking in de Kamer inopportuun heeft geacht om een raad van mede-eigendom verplicht te maken wanneer de twintig kavels garages zijn, lijkt het eveneens inopportuun om dit te doen wanneer de twintig kavels kelders zijn.
Amendement nr. 58
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 58 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) met betrekking tot het begrip « gebouw of groep van gebouwen ». De indiener verwijst naar de bespreking op artikel 2.
Amendement nr. 29
De heer Delpérée c.s. dienen amendement nr. 29 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt in de tweede zin van het voorgestelde artikel 577-8/1, de woorden « Deze raad » te vervangen door de woorden « Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, ».
De minister vraagt wat de indiener juist bedoelt met de bepaling dat de raad enkel bestaat uit mede-eigenaars. Beoogt hij enkel de mede-eigenaar die is aangewezen om deel te nemen of bijvoorbeeld ook de blote eigenaar wiens privatieve kavel met een vruchtgebruik of erfpacht is belast. De voorgestelde bepaling is nogal ruim.
De heer Vandenberghe meent dat het voor zich spreekt dat het lidmaatschapsrechten van de mede-eigendom gekoppeld zijn aan de hoedanigheid van mede-eigenaar. Aldus rijst de vraag of het amendement niet overbodig is. Het is evident dat de mede-eigenaars deel uitmaken van de algemene vergadering van de mede-eigendom. Het probleem van de naakte eigenaar en het vruchtgebruik wordt op een ander niveau opgelost, bijvoorbeeld door de statuten. De organen van de mede-eigendom, met uitzondering van de suyndicus, worden gevormd door de mede-eigenaars. Het kan niet dat een raad van beheer komt in de mede-eigendom, die wordt samengesteld uit andere personen dan de mede-eigenaars., en aldus bevoegdheden van de mede-eigendom uitoefenen. Dit zou niet conform zijn met de wet van 1994.
De heer Delpérée antwoordt dat men de problemen inzake samenstelling en de problemen inzake werking niet door elkaar moet halen. De Raad is samengesteld uit mede-eigenaars. De regels rond stemming vallen onder een andere kwestie die in andere bepalingen wordt behandeld.
Artikel 12
Amendement nr. 30
Mevrouw Defraigne c.s. dienen amendement nr. 30 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt het voorgestelde artikel 577-8/2 te vervangen als volgt : « Art. 577-8/2. De algemene vergadering wijst jaarlijks een verificateur van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van mede-eigendom worden bepaald. ».
Dit amendement wil de hoedanigheid van de verificateur van de rekeningen verduidelijken. Het ontwerp dat de Kamer van volksvertegenwoordigers heeft aangenomen, bepaalt dat hij ofwel mede-eigenaar, ofwel een daartoe erkende expert is. Het begrip expert is echter geen bestaand juridisch begrip. Bijgevolg wordt voorgesteld dat de verificateur van de rekeningen al dan niet onder de mede-eigenaars wordt gekozen, naar gelang van de persoon die daarvoor op dat ogenblik het meest geschikt lijkt.
Amendementen nrs. 49 en 68
De heer Mahoux dient amendement nr. 49 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt in de wet de opleidingsvereisten vast te stellen waaraan de verificateur van de rekeningen van een mede-eigendom moet voldoen.
Amendement nr. 49 wordt ingetrokken ten voordele van amendement nr. 68 van dezelfde indiener (stuk Senaat, nr. 4-1409/6). Dit amendement strekt ertoe het voorgestelde artikel 577-8/2 te vervangen als volgt :« Art. 577-8/2. De algemene vergadering wijst jaarlijks een mede-eigenaar, een extern accountant of een bedrijfsrevisor aan als verificateur van de rekeningen.
Wanneer de verificateur van de rekeningen een mede-eigenaar is, bepaalt het reglement van mede-eigendom zijn verplichtingen en bevoegdheden. ».
Op de vraag die de Raad van State stelde in zijn advies 47.359/2 van 24 november 2009 kunnen we antwoorden dat de taak van het « nazien en corrigeren » van de boekhoudstukken in de zin van de wet van 22 april 1999 betreffende de boekhoudkundige en fiscale beroepen een gezamenlijke opdracht is voor de externe accountant en de bedrijfsrevisor.
De woorden « een daartoe erkende expert » worden bijgevolg vervangen door « een extern accountant of bedrijfsrevisor ». De uitoefening van de opdracht door een bedrijfsrevisor of een accountant vergt geen andere bijkomende erkenning dan het lidmaatschap van een van de instituten. De status van lid van het Instituut van de bedrijfsrevisoren of van het Instituut van de accountants en de belastingconsulenten, met de verplichte toepassing van een aantal bijhorende beroepsnormen, volstaat om de taak van verificateur van de rekeningen van de mede-eigendommen uit te oefenen. De toegang tot het beroep is immers gereglementeerd, alsook de plichtenleer en, in voorkomend geval, het toezicht op het beroep.
Tevens is het raadzaam, wanneer de taak aan de bedrijfsrevisoren en externe accountants wordt gegeven, de bepaling te doen vervallen dat hun verplichtingen in het reglement van mede-eigendom moeten worden vastgesteld, aangezien die verplichtingen en bevoegdheden reeds bepaald zijn bij de wet (wet van 22 juli 1953 houdende oprichting van een Instituut der Bedrijfsrevisoren en organisatie van het publiek toezicht op het beroep van bedrijfsrevisor en wet van 22 april 1999 betreffende de boekhoudkundige en fiscale beroepen, alsook hun uitvoeringsbesluiten).
Artikel 13
Amendement nr. 84
Dit amendement (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) van de heer Vandenberghe c.s. verduidelijkt het recht van de vereniging van mede-eigenaars om in rechte op te treden.
Spreker verwijst naar zijn vroegere toelichting van dit amendement.
Amendement nr. 31
De heer Delpérée c.s. dienen amendement nr. 31 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt in de Franse tekst vanhet onder A) voorgestelde tweede lid, de woorden« toute voie de recours à titre conservatoire » te vervangen door de woorden « toute demande urgente ou conservatoire ».
Deze wijziging wordt voorgesteld door de Raad van State. Het Franse begrip « voie de recours » heeft niet het systematische karakter van het begrip « demande » — dat trouwens in de Nederlandse versie is opgenomen : « vordering ». Er wordt dan ook voorgesteld de tekst te wijzigen en alleen het begrip « demande » te gebruiken. Op voorstel van de Raad van State wordt bovendien voorgesteld om melding te maken van zowel de bewarende als de dringende vorderingen. Deze laatste zijn nog niet in de ontwerptekst opgenomen.
Amendement nr. 32
Mevrouw Defraigne c.s. dienen amendement nr. 32 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strektin A), van de laatste zin van het tweede van de twee voorgestelde leden een onderscheiden lid maken, daar die bepaling niet uitsluitend de vorderingen ingesteld door de syndicus betreft.Deze wijziging wordt voorgesteld door de Raad van State.
Amendement nr. 81
Dit amendement (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) van de heer Vandenberghe c.s. verduidelijkt het recht van de vereniging van mede-eigenaars om in rechte op te treden. Het amendement voegt in het voorgestelde tweede lid, in de tweede zin; de woorden « en de anderen die het recht hebben om deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering » in na de woorden « individuele mede-eigenaars ».
De informatieplicht van de syndicus dient te worden uitgebreid tot de beperkte gerechtigden die het recht hebben om deel te nemen aan de algemene vergadering, bijvoorbeeld de vruchtgebruiker overeenkomstig de statuten.
Amendement nr. 45
Mevrouw Taelman dient een amendement in (amendement nr. 45, stuk Senaat, nr. 4-1409/4) dat bepaalt dat de vordering om een beslissing van de algemene vergadering te laten vernietigen moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.
Het feit dat iedere mede-eigenaar drie maanden tijd heeft vanaf de verzending van de notulen om bij de rechter een verzoek in te dienen om een beslissing van de algemene vergadering te laten vernietigen, heeft tot gevolg dat omwille van het verkrijgen van een vaste datum, de notulen derhalve aangetekend zullen moeten verstuurd worden, wat wederom extra kosten met zich meebrengt.
Om deze extra kosten te vermijden is het dus wenselijke om te voorzien in een zelfde regeling als voorzien in het voor artikel 577-8, § 4, 2º voorgestelde amendement.
Iedere mede-eigenaar beschikt alsnog over een termijn van drie maanden om een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen, nadat de termijn voor het opvragen van de notulen is verstreken.
Amendement nr. 33 en subamendement nr. 82
De heer Delpérée c.s. dienen amendement nr. 33 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt in C), in de voorgestelde § 8, de volgende wijzigingen aan te brengen :
1º in de Franse tekst, de woorden « honoraires et dépenses de procédure » en de woorden « honoraires et dépenses » telkens vervangen door de woorden « honoraires et dépens ».
2º Van de laatste zin van de voorgestelde § 8 een onderscheiden lid maken.
3º Paragraaf 8 aanvullen met een lid, luidende :
« Als de vordering volledig ongegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar bij aan de erelonen en kosten van de vereniging van mede-eigenaars. ».
De heer Delpérée benadrukt dat de juiste Franse term voor « dépenses de procédure » « dépens » is.De tweede wijziging wordt voorgesteld door de Raad van State, omwille van de duidelijkheid. Tot slot wil het amendement het geval van de mede-eigenaar die voor de rechtbank ongelijk krijgt in zijn geschil met de vereniging van mede-eigenaars, verduidelijken. In dat geval moet hij bijdragen aan de procedurekosten.
Amendement nr. 82 (subamendement op amendement nr. 33)
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 82 in (Stuk senaat, 4-1409/6) dat een subamendement is op amendement nr. 33 van de heer Delpérée.
Letter a) strekt ertoe het 2 aan te vullen met de woorden : « en worden de woorden « artikel 1017, eerste lid » vervangen door de woorden « artikel 1017, vierde lid. »
Bij een gedeeltelijke gegrondverklaring van een vordering is niet het eerste lid van artikel 1017 van het Gerechtelijk Wetboek van toepassing, doch wel het vierde lid van artikel 1017 van het Gerechtelijk Wetboek. « De kosten kunnen worden omgeslagen zoals de rechter het raadzaam oordeelt, hetzij wanneer de partijen onderscheidenlijk omtrent enig geschilpunt in het ongelijk zijn gesteld, hetzij over echtgenoten, bloedverwanten in de opgaande lijn, broeders en zusters of aanverwanten in dezelfde graad. »
Letter b) van amendement nr. 82 strekt ertoe het 3 te doen vervallen.
De heer Vandenberghe wijst erop dat de mede-eigenaar die de zaak wint niet moet bijdragen in de procedurekosten. De rechtbanken verdelen immers al te vaak de procedurekosten pro parte onder de mede-eigenaars. Dit betekent dat de mede-eigenaar die de zaak wint pro part bijdraagt in de kosten en dus ook een deel betaalt van het verlies. Is het de bedoeling dat de persoon die optreedt voor de mede-eigendom in zijn conclusies duidelijk maakt wie de kosten draagt in geval van veroordeling of niet.
Wat dan als er geen uitdrukkelijke conclusies zijn ?
De minister heeft de indruk dat het 3 van de heer Delpérée eigenlijk gewoon de algemene regel overneemt.
De heer Vandenberghe wijst op het probleem dat er rechtspraak is opgedoken waarbij de mede-eigenaar die de zaak wint een deel van de kosten dient te betalen.
De heer Vastersavendts sluit hierbij aan. Men komt voor schizofrene situaties te staan waarbij een mede-eigenaar die gelijk krijgt toch dient bij te dragen in de hoge gerechtskosten, de rechtsplegingsvergoeding en de erelonen van de advocaten. Misschien moet aan de rechter uitdrukkelijk worden gevraagd uitspraak te doen over de verdeling van de kosten.
De heer Delpérée verklaart dat het 3 overbodig kan lijken, maar het is bedoeld om de zaken te verduidelijken.
De heer Vandenberghe meent dat men best bepaalt dat de mede-eigenaar die verliest dient bij te dragen in de kosten en dat aan de mede-eigenaar die wint geen kosten kunnen worden aangerekend voor de uitgaven van de mede-eigendom, noch rechtsplegingsvergoeding, noch honoraria, noch gerechtskosten. Bij verdeling wordt dan artikel 1017 van het Gerechtelijk Wetboek toegepast, waarbij de rechter beslist wie welke kost moet dragen. Men moet ook rekening houden met de gevallen waarbij de syndicus beroep of cassatieberoep aantekent zonder uitdrukkelijke beslisisng van de algemene vergadering.
Amendement nr. 88
De heer Vastersavendts dient amendement nr. 88 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) om de bijdrage in kosten en erelonen uitdrukkelijk te regelen. Het amendement strekt ertoe het artikel aan te vullen met een paragraaf 9 luidende : « § 9. In afwijking van artikel 577-2, § 7, wordt de mede-eigenaar, die verweerder is, na een gerechtelijke procedure door de vereniging van mede-eigenaars, door de rechter volledig ongegrond verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.
Als de vordering gedeeltelijk of volledig gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die verweerder is, bij in de erelonen en kosten, van de vereniging van mede-eigenaars. » »
Paragraaf 8 regelt dat een mede-eigenaar, die eiser is, niet moet bijdragen in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars, wanneer de eis gegrond is. Hij dient dit wel te doen wanneer de eis ongegrond is.
Dit amendement strekt ertoe om de mede-eigenaar, die verweerder is bij een eis van de vereniging, te vrijwaren van bijdrage in de kosten en erelonen, ten laste van de vereniging, wanneer de eis van de vereniging ongegrond is. Wanneer de eis van de vereniging (gedeeltelijk of volledig) gegrond is, dient hij wel bij te dragen. In dit laatste geval is een dubbele bijdrage verantwoord omdat de mede-eigenaar (verweerder) in gebreke bleef.
Artikel 14
Amendement nr. 34
Mevrouw Defraigne c.s. dienen amendement nr. 34 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt in de Franse tekst van het voorgestelde A), § 1/1, tweede lid, de woorden « la dernière l'adresse » te vervangen door de woorden « la dernière adresse », overeenkomstig het voorstel van de Raad van State.
Amendement nr. 59
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 59 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt letter D) te doen vervallen.
De heer Vandenberghe verwijst naar de bespreking van amendement nr. 54 op artikel 2.
Artikel 15
Amendement nr. 35
De heer Delpérée c.s. dienen amendement nr. 35 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt het voorgestelde artikel 577-11 te vervangen als volgt :
« Art. 577-11. § 1er. In het vooruitzicht van de overdracht van de eigendom van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen :
1º het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in § 5, tweede en derde lid;
2º het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen;
3º de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
4º in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;
5º de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
6º een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, de partijen in kennis van diens verzuim.
§ 2. In geval van overdracht van de eigendom van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen :
1º het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
2º een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan pas na die datum om betaling is verzocht;
3º een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
4º een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
5º in voorkomend geval het postinterventiedossier.
De documenten vermeld in § 1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.
De notaris stelt de partijen daarvan in kennis.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim.
Als het postinterventiedossier te omvangrijk is om te fotokopiëren en samen met het antwoord van de syndicus te versturen, vermeldt die laatste in zijn briefwisseling waar het kan worden geraadpleegd.
Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in deze paragraaf, eerste lid, 1, 2, 3 en 4, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.
Bij een overdracht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overdrachtsovereenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.
§ 3. In geval van overdracht, verdeling of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, deelt de optredende notaris aan de syndicus mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betreffende privatieve kavel en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen.
§ 4. De kosten voor de mededeling van de krachtens §§ 1 en 2 te verstrekken informatie worden gedragen door de overdragende mede-eigenaar(s).
§ 5. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel :
1º is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld;
2º blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.
Onder « werkkapitaal » wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Onder « reservekapitaal » wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking. »
De heer Delpérée denkt dat de structuur van het ontwerpartikel 577-11 geen samenhang heeft en dat de tekst overlappingen bevat. Spreker stelt dan ook voor het artikel anders op te bouwen en enigszins anders te verwoorden.
De aangenomen tekst bevat twee informatieregelingen die elkaar grotendeels overlappen en waarvoor niet dezelfde regels gelden. Paragraaf 1 heeft betrekking op alle overdrachten, bevat geen uiterste termijn om de nieuwe mede-eigenaar in te lichten, belast de notaris ermee deze informatie bij ter post aangetekende brief op te vragen, en geeft de syndicus vijftien dagen om te antwoorden, terwijl § 3 enkel slaat op de verkoop en de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de verkoper om ten laatste voor de ondertekening van de verkoopsovereenkomst of het aankoopbod, deze informatie op te vragen en de syndicus geen termijn krijgt waarbinnen hij op het verzoek moet antwoorden. Deze opeenstapeling van vragen om informatie in de paragrafen 1 en 3 zorgt voor een onduidelijke tekst en rechtsonzekerheid.
Wij stellen voor de volgorde van de paragrafen om te keren, zodat in § 1, wordt begonnen met het informatieverzoek, dat logischerwijze voorafgaat aan de vraag van de schuld die behandeld wordt in § 2. De derde paragraaf behandelt dan het informeren van de syndicus door de optredende notaris bij overdracht, verdeling of splitsing van het eigendomsrecht.
Sedert de wet van 30 juni 1994 hebben de rechtspraak en de notarissen vragen bij de precieze datum van de overdracht van een privatieve kavel. Moest hiervoor de datum van de voorlopige koopakte worden gebruikt, die van de authentieke akte of de vaste datum van de overdracht als bepaald in artikel 1328 van het Burgerlijk Wetboek ? Zowel de notarissen als de rechtspraak opteren meestal voor de laatste mogelijkheid. Er wordt dan ook voorgesteld dit in de wettekst in te voegen. Anders blijft er twijfel bestaan over de datum en blijft dit een bron van rechtsonzekerheid. De datum is belangrijk voor het opstellen van de rekeningen tussen de overdrager en de verkrijger van een privatieve kavel.
Paragraaf 1 betreft de inlichtingen die de verkrijger nodig heeft bij de overdracht van een onroerend goed. De verkrijger moet met kennis van zaken kunnen handelen en dus beschikken over deze informatie vóór de ondertekening van de overdracht, het aankoopbod of de voorlopige koopakte.
Het is in de praktijk ondenkbaar dat een immobiliëntransactie langer dan vijftien dagen geblokkeerd wordt omdat de verkrijger niet kan beschikken over de notulen van de algemene vergaderingen, de afrekeningen van de lasten of andere nuttige inlichtingen overeenkomstig de voorgestelde § 1. Wij stellen dan ook een termijn van vijftien dagen voor waarbinnen de syndicus de inlichtingen moet verstrekken.
Voor de meer algemene vraag van de notaris aan de syndicus als bedoeld in § 2, wordt voorzien in een termijn van 30 dagen. De inlichtingen die hier gevraagd worden, vergen enige voorbereiding van de syndicus. Hij moet dus genoeg tijd krijgen om de info te verzamelen.
In § 1 bepalen de indieners eveneens dat de notaris de partijen van het verzuim op de hoogte brengt als de syndicus de gevraagde informatie en documenten niet binnen vijftien dagen bezorgt. De transactie mag in dat geval niet geblokkeerd blijven.
In § 2, die in dit amendement § 3 is geworden, gaat het over de splitsing van het eigendomsrecht en vervolgens ten overvloede nog over de gevallen waarin de eigendom van een kavel bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning. De voorgestelde tekst schrapt de opsomming van de gevallen waarin het eigendomsrecht wordt gesplitst, zodat die herhaling wordt vermeden. Bovendien is in het huidige ontwerp de datum van overschrijving de datum waarop de operatie van kracht wordt, wat tot problemen kan leiden bij bijvoorbeeld overdracht van de eigendom van een kavel na een overlijden, omdat de overschrijving slechts betrekking heeft op de akten onder levenden. De datum van overschrijving is trouwens niet altijd makkelijk te bepalen gezien de mogelijke « navettes » van onvolledige dossiers die teruggestuurd worden door het hypotheekkantoor. Wij stellen dan ook voor de verwijzing naar de dag van overschrijving van de akte te schrappen. Aan de lijst met door de notaris te verstrekken gegevens, wordt ook de identificatie van de privatieve kavel toegevoegd. Dat is belangrijk voor de syndicus. Een mede-eigenaar kan bijvoorbeeld meerdere appartementen bezitten maar er slechts één verkopen. Dan moet de syndicus weten om welk appartement het gaat. De oorspronkelijke formulering van het voorstel is algemener en dus duidelijker dan de nieuwe formulering « van de nieuwe mede-eigenaar en het nieuwe adres van de partij die haar eigendomstitel afstaat ».
Het vierde lid van § 1 van de aangenomen tekst van artikel 577-11 bepaalt « Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen betreffende de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de vermelde schulden voor de periode na de datum van de eigendomsoverdracht ». Deze toevoeging leidt tot verwarring en wij stellen dan ook voor die opnieuw te schrappen. Het is trouwens niet correct om te zeggen dat de verkrijger enkel de lasten draagt voor de periode na de overdracht van de eigendom, aangezien het criterium de invorderbaarheid van de betaling is; de verkrijger moet dan ook — behoudens andersluidende overeenkomst — de lasten dragen die zijn ontstaan voor de eigendomsoverdracht maar pas daarna invorderbaar zijn geworden.
Paragraaf 4 heeft eveneens betrekking op de informatie bepaald in § 1 van het ontwerp, verschaft in het kader van een overdracht, tussen levenden of na overlijden; de termen « verkopende mede-eigenaar » zijn dus te eng. Er wordt voorgesteld ze te vervangen door de woorden « overdragende mede-eigenaars ».
Ten slotte bepalen de indieners van het amendement, overeenkomstig amendement nr. 26 op artikel 10 van het voorliggend wetsontwerp, dat de syndicus ook het postinterventiedossier moet doorgeven (§ 2, 5) bij de overdracht van de eigendom van een kavel tussen levenden of na overlijden.
Paragraaf 2, vijfde lid, bepaalt hoe het postinterventiedossier kan worden geraadpleegd als het te omvangrijk is om per post te versturen. Voor grote gebouwen kan dit dossier alleen immers meerdere kilo's wegen of een hele kast vullen !
De heer Mahoux vraagt wat er gebeurt wanneer de notaris zijn plicht niet nakomt om de inlichtingen en documenten door te geven als bedoeld in het artikel. Spreker meent dat men zich vragen moet stellen over het feit of de inlichtingen niet noodzakelijk aan de notaris worden meegedeeld maar automatisch aan de koper. Die laatste moet weten wat hij koopt. Wanneer hij dus een goed in mede-eigendom koopt, koopt hij niet alleen het onroerend goed, maar krijgt hij ook de plichten als mede-eigenaar en in dat opzicht verloopt de informatie niet altijd vlot.
De heer Delpérée antwoordt dat de notaris zijn deontologische plichten niet nakomt wanneer hij de nodige inlichtingen en documenten niet doorgeeft. De notaris vervult trouwens niet gewoon maar de rol van doorgeefluik, hij kan ook aanvullende informatie geven aan de koper over de toestand van het goed en de mede-eigendom, de toestand van de plannen van aanleg, ...
Mevrouw Crombé-Berton zegt dat, net als voor het opzoeken van de eigenaars, de hypotheken enz., de notaris verplicht is alle inlichtingen door te geven en dat zijn beroepsaansprakelijkheid op het spel staat. Hij is daar trouwens voor verzekerd, voor heel hoge bedragen. Het gaat dus niet om deontologie maar om aansprakelijkheid.
De heer Mahoux geeft het volgende voorbeeld. Stel een mede-eigenaar verkoopt. Hij kiest een notaris, de koper is niet verplicht dezelfde notaris te kiezen. De verkoopprijs wordt contractueel vastgesteld bij de notaris. Hoe zit het met het niet doorgeven van informatie over de reserves die soms erg hoog zijn ten opzichte van de prijs ?
Mevrouw Crombé-Berton wijst erop dat de prijs wordt vastgesteld door de verkoper met kennis van zaken en dat de koper geacht wordt de waarde van het reservekapitaal te kennen. De koper neemt alle rechten en plichten van de verkoper over, wat trouwens in alle verkoopovereenkomsten staat.
Amendement nr. 83 (subamendement op amendement nr. 35)
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 83 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6, subamendement op amendement nr. 35) dat ertoe strekt de aankoopbelofte in § 1, eerste lid toe te voegen. Ook het vierde lid van § 2 wordt aangevuld om de syndicus aansprakelijk te stellen ingeval van verzuim van zijn plicht tot informatieverstrekking.
De minister verwijst naar het amendement van de heer Delpérée dat uitdrukkelijk stelt dat de notaris de partijen van alle documenten in kennis stelt. De aansprakelijkheid van de notaris komt in het gedrang als hij aan deze plicht verzuimt.
Artikel 15/1
Amendement nr. 7
De heer Coveliers c.s. dient amendement nr. 7 (stuk Senaat, nr. 4-1409/2) in dat ertoe strekt een nieuw artikel in te voegen in het wetsontwerp.
De indieners wensen een nieuw artikel 577-11/1 in te voegen in het Burgerlijk Wetboek, luidende : « De organen van de vereniging van mede-eigenaars gebruiken bij de uitoefening van de hen bij wet voorgeschreven handelingen uitsluitend de taal of de talen van het taalgebied waarin de onroerende goederen of de groepen van onroerende goederen gelegen zijn. ».
Zoals tijdens de hoorzittingen gehouden in de Kamer terecht werd opgemerkt, bepaalt de wetgever momenteel niets over het toegelaten taalgebruik bij het beheer van mede-eigendommen. Het is momenteel dus perfect mogelijk dat er bijvoorbeeld een syndicus wordt aangesteld die de taal van het taalgebied waarin het onroerend goed gelegen is niet machtig is en bijgevolg de handelingen die hem bij wet worden opgelegd niet in deze taal kan verrichten. Het is thans even goed mogelijk dat een syndicus in het Nederlandse taalgebied met de Nederlandstalige mede-eigenaars van de mede-eigendom in het Frans of een andere vreemde taal communiceert over aangelegenheden die hem bij wet zijn opgelegd. In het tweetalige gebied Brussel-hoofdstad is het dan weer zo dat de Nederlandstalige mede-eigenaars over geen enkele rechtsgrond beschikken om de wettelijke documenten die hen door de syndicus moeten worden bezorgd in het kader van zijn wettelijk opgelegde werkzaamheden voor de mede-eigendom in hun eigen taal te kunnen bekomen.
De indieners van dit amendement vinden dit niet wenselijk en zijn van oordeel dat voor de communicatie op dit vlak de taal of de talen van het taalgebied moeten worden gebruikt in zoverre het handelingen betreft die bij wet zijn voorgeschreven. Het doel van dit amendement is daarvoor een wettelijke grondslag te voorzien.
Amendement nr. 36
Mevrouw Defraigne c.s. dient amendement nr. 36 in (stuk Senaat, nr. 4-781/4), dat ertoe strekt een artikel 15/1 in te voegen, luidende : « Art. 15/1. In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-11/1 ingevoegd, luidende : « Art. 577-11/1. Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de optredende notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht afhouden. De optredende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte hypothecaire schuldeisers of de hypothecaire schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.
Indien de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de optredende notaris binnen drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht de syndicus daarvan bij aangetekende brief op de hoogte.
Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend beslag of van een uitvoerend beslag binnen twaalf werkdagen na ontvangst van voormelde akte, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen ». ».
Dit amendement stelt voor om de afhouding van achterstallen op lasten door de notarisverplicht te maken, met betaling aan de syndicus indien de verkoper daarmee instemt of de schuldvordering zeker, opeisbaar en niet langer betwistbaar is. Het is niettemin evident dat achterstallen op lasten geen bevoorrechte hypothecaire schulden zijn, of hypothecaire schulden die in principe het voorwerp zijn van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.
Bij ontstentenis van instemming van de verkoper, beschikt de syndicus over een termijn om een bewarend of uitvoerend derdenbeslag uit te voeren.
De heer Vandenberghe stipt aan dat het probleem zich situeert op het vlak van de achterstallen die de verkopende mede-eigenaar verschuldigd is. Wordt dit probleem opgelost door het amendement ? Spreker meent dat dit niet echt het geval is. Als er betwisting is, is een procedure nodig. Het feit dat de notaris het deel van de prijs blokkeert creëert bovendien geen voorrecht. Misschien moet men denken aan een onroerend voorrecht op de prijs van het onroerend goed voor de vervallen lasten. Het probleem is immers dat de verkoper heeft geprofiteerd van de uitgaven van de mede-eigendom, waardoor de waarde van de gemene delen zijn gestegen, en nadien zijn aandeel verkoopt zonder zijn schulden te betalen. Dan komt het aan de overige mede-eigenaars toe deze schulden te betalen. Als men verkoopt, de prijs int en vertrekt en de vereniging der mede-eigenaars opzadelt met de schulden, is er verrijking zonder oorzaak. Men moet zoeken naar een formule waarbij de mede-eigendom de achterstallen effectief kan innen. Bij de roerende voorrechten wordt dit beschouwd als kosten tot behoud van de zaak. Hier gaat het om kosten tot behoud van een onroerend goed waarvoor geen voorrecht bestaat.
De minister antwoordt dat de invoering van een eventueel voorrecht niet in deze wet dient te worden geregeld. Verder moet men niet telkens een probleem opduikt nieuwe voorrechten creëren. Er zijn nu reeds 300 voorrechten. Daarenboven is de minister bezig met de evaluatie van het systeem van voorrechten en hypotheken.
De heer Vandenberghe stipt aan dat deze evaluatie reeds lang is aangekondigd, maar het komt hem voor dat de wetgeving ter zake niet zal worden gewijzigd tijdens deze legislatuur. De talrijke bijkomende zekerheden zijn niet door de wet gecreëerd, maar wel via de praktijk van de conventionele zekerheden die de rang krijgen van een voorrecht. Spreker is daar nochtans geen voorstander van en verwijst naar het adagium « pas de privilège sans texte ». De mede-eigendom die getuigen van goed beheer worden gestraft, de personen die hun schulden niet betalen worden beloond. Het amendement van mevrouw Defraigne is een stap in de goede richting maar lost het probleem slechts gedeeltelijk op. Bij samenloop van schuldeisers komt de meerwaarde ten voordele van de schuldeisers, die de uitgaven van de andere mede-eigenaars recupereren.
Mevrouw Crombé-Berton vindt dat het geven van een voorrecht aan die achterstallige schuldvorderng bij verkoop heel ver gaat, omdat de mede-eigenaars kennis hadden van het feit dat er onbetaalde achterstallen op lasten waren.
Mevrouw Taelman wijst erop dat het amendement het probleem gedeeltelijk oplost, zeker als er een overschot is van de verkoopprijs.
De heer Vastersavendts stipt aan dat het aangehaalde probleem belangrijk is aangezien vele appartementen worden verkocht juist omdat men de hoog oplopende schulden niet meer kan betalen. De mede-eigendom en de eigenaars van de andere private kavels worden dan tweemaal gestraft. Zij kunnen hun uitgaven niet recupereren en dienen dan te procederen, wat hoge kosten met zich meebrengt. Achteraf komen zij dan in samenloop met de andere schuldeisers, zodat er voor hen niets meer overblijft. Spreker ziet niet in waarom men voor dit prangend probleem geen voorrecht zou kunnen creëren. Men kon wel een voorrecht creëren voor de garagehouder en de hotelhouder. Men moet het voorrecht niet in voorliggend ontwerp inschrijven, maar toch de mogelijkheid behouden een voorrecht te creëren.
De heer Vandenberghe blijft erbij dat de argumenten pro de invoering van een voorrecht talrijk zijn. Wanneer iemand profiteert van andermans uitgaven, en die andere persoon achteraf nogmaals dient te betalen, vormt dit wel een principieel probleem op het vlak van de rechtvaardigheid. De mede-eigenaar verkoopt een onroerend goed dat door de uitgaven van de mede-eigendom een meerwaarde heeft gekregen. Indien het om een roerend goed zou zijn, is artikel 20 van de hypotheekwet van toepassing, en zijn de kosten tot behoud van de zaak bevoorrecht. In de roerende voorrechten komen de kosten tot behoud van de zaak op de eerste plaats. Men zit hier in dezelfde situatie en wordt geconfronteerd met een reëel probleem, zeker in de huidige economische en financiële crisis. Spreker verwijst ook naar de wet op de collectieve schuldenregeling.
Amendement nr. 62
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 62 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt een nieuw artikel in te voegen in artikel in te voegen in het wetsontwerp.
De indieners wensen een nieuw artikel 577-11/1 in te voegen in het Burgerlijk Wetboek, luidende :
« Art. 577-11/1. Een mede-eigenaar kan op zijn verzoek, een vertaling verkrijgen van enig document met betrekking tot de mede-eigendom uitgaande van de vereniging van mede-eigenaars, indien de bedoelde vertaling dient te gebeuren naar de taal of een van de talen van het taalgebied waarin het gebouw of de groep van gebouwen gelegen zijn.
De syndicus draagt er zorg voor dat deze vertaling binnen een redelijke termijn ter beschikking wordt gesteld.
De kosten van de vertaling zijn ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. »
De heer Vandenberghe verwijst naar het advies van de afdeling wetgeving van de Raad van State van 24 november 2009, waaruit blijkt dat er bevoegdheidsrechtelijke problemen rijzen met betrekking tot het aangenomen artikel 15/1. Het regelen van het taalgebruik in deze aangelegenheid zou immers principieel tot de bevoegdheid van de gemeenschappen behoren.
Huidig amendement heeft de bedoeling genoemde bevoegdheidsrechtelijke problemen te vermijden en toch een antwoord te bieden op de praktische problemen die artikel 15/1 beoogde op te lossen. Het is inderdaad onaanvaardbaar dat mede-eigenaars geen toegang zouden hebben tot de documenten van de vereniging van mede-eigenaars in hun eigen taal, zeker niet wanneer die taal (één van) de officiële ta(a)l(en) is van het gebied waarin het onroerende goed zich bevindt.
Met respect voor de taalvrijheid van elke burger, en dus ook van elke rechtspersoon, en dus ook van elke vereniging van mede-eigenaars, beoogt dit amendement het recht van elke mede-eigenaar veilig te stellen om toegang te hebben tot de documenten die uitgaan van de vereniging van mede-eigenaars in de streektaal. Dit is immers een maatregel die enkel kan bijdragen tot de transparantie van het beheer van mede-eigendommen, hetgeen een van de hoofddoelen is van het wetsontwerp.
Wanneer wordt gevraagd om een vertaling naar die streektaal, zal dit niet kunnen worden geweigerd, en dient de vereniging van mede-eigenaars de vertaalkosten te dragen. Vanzelfsprekend zijn ook vertalingen naar andere talen mogelijk, maar hiertoe is de vereniging niet verplicht, net zomin als zij verplicht is de kosten hiertoe te dragen.
Een weigering over te gaan tot vertaling of onredelijke vertraging in de vertaling, kan de aansprakelijkheid van de vereniging en van de syndicus in het gedrang brengen. Hetzelfde geldt vanzelfsprekend voor het verstrekken van vertalingen die kwalitatief waardeloos zijn.
Er weze ten slotte verduidelijkt dat het hier gaat om een recht een vertaling te verkrijgen, en niet om een verplichting een bepaalde taal te hanteren. De vereniging van mede-eigenaars beslist autonoom of zij haar originele teksten in deze of gene taal opstelt, dan wel of zij beide taalversies als authentiek wenst te beschouwen.
Artikel 16
Amendement nr. 60
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 60 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt het artikel te doen vervallen.
Artikel 17
Er worden geen opmerkingen over dit artikel gemaakt.
Artikel 17/1 (nieuw)
Amendement nr. 37
De heer Delpérée c.s. dient amendement nr. 37 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat strekt om een artikel 17/1 in te voegen, luidende :« Artikel 577-14 van hetzelfde Wetboek wordt aangevuld met een tweede lid, luidende : « De niet met de vigerende wetgeving strokende statutaire bepalingen worden vanaf hun datum van inwerkingtreding van rechtswege vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen ». »
De heer Delpérée wijst erop dat de wijziging door de Raad van State wordt voorgesteld. Het tweede lid van ontwerpartikel 18 wordt verplaatst naar artikel 577-14 van het Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt dat de regels betreffende de gedwongen mede-eigendom van onroerende goederen van dwingend recht zijn. Deze plaats lijkt geschikter dan ontwerpartikel 18, aangezien deze regel van permanente aard is en artikel 18 betrekking heeft op de inwerkingtreding en de overgangsbepalingen van het wetsontwerp.
Bovendien wordt dit lid herschreven, omdat in het geval dat bepalingen niet stroken met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake de gedwongen mede-eigendom van onroerende goederen of groepen van onroerende goederen, de naar de Senaat overgezonden tekst bepaalt dat zij « niet van toepassing [zijn] en worden geacht te zijn vervangen door de overeenstemmende wetsbepalingen ».
Aangezien de bepalingen van dwingend recht zijn, is het juridisch correcter om aan te geven dat de nieuwe bepalingen gewoon in de plaats komen van de bepalingen die niet stroken met de wet.
Artikel 18
Amendement nr. 87
De heer Swennen dient amendement nr. 87 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat ertoe strekt het tweede, derde en vierde lid van het artikel te doen vervallen.
De indiener wijst erop dat zijn amendement vermijdt dat mensen nodeloos op kosten worden gejaagd.
Bovendien is het zeer twijfelachtig of de notarissen er zullen in slagen om binnen de termijn van vijf jaar alle basisakten en reglementen van mede-eigendom in overstemming te brengen met de nieuwe wet.
Door het tweede, derde en vierde lid gewoon te laten vallen, worden de bepalingen ervan een stringent recht, wanneer basisakten complementair zijn met de wet en niet noodzakelijk moeten worden aangepast. Het spreekt immers voor zich dat in dit geval de wet primeert op de basisakte.
Amendement nr. 61
Dit amendement van de heer Vandenberghe c.s. (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) betreft de vervanging van de woorden « onroerend goed of groep van onroerende goederen » door de woorden « gebouw of groep van gebouwen ».
Amendement nr. 38
Mevrouw Defraigne c.s. dient amendement nr. 38 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/4), dat ertoe strekt artikel 18 als volgt te wijzigen :
1º in het eerste lid, de woorden « op elk onroerend goed of groep van onroerende goederen die beantwoorden aan de in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde voorwaarden » doen vervallen;
2º het tweede lid doen vervallen;
3º in het derde lid, het woord « echter » doen vervallen.
Mevrouw Defraigne verklaart dat de eerste wijziging door de Raad van State wordt voorgesteld. In het amendement wordt voorgesteld vanzelfsprekende woorden, die overbodig zijn, te schrappen.
De tweede wijziging wordt eveneens door de Raad van State voorgesteld en hangt samen met amendement nr. 37 van de heer Delpérée c.s.
De heer Vandenberghe wijst op het feit dat er een algemene bepaling moet zijn dat de wet dwingend is. Dan is het ook zeer eenvoudig voor de mede-eigendom te weten wat het statuut is, namelijk alle bepalingen uit de basisakte aangevuld door de wettelijke bepalingen. Alles wat van de wet afwijkt wordt dan geschrapt. Indien men dit niet bepaalt, zullen talloze, honderdduizenden, nieuwe authentieke akten moeten worden opgesteld. Wel blijft het probleem bestaan van bepalingen die geen rechtstreekse werking hebben, zoals de waardering van de kavels toepassen. Ook dit zou moeten worden geregeld in de overgangsbepalingen. Men zou kunnen stellen dat de wettelijke bepalingen, die geen rechtstreekse werking kunnen hebben, maar een daad van uitvoering veronderstellen, enkel van toepassing zijn op de basisakten die ontstaan na de toepassing van de wet.
De heer Mahoux verklaart dat wanneer men kiest voor de oplossing die de Kamer heeft vooropgesteld, een termijn van vijf jaar om zich in orde te stellen veel te lang is. Het kan leiden tot 5 jaar van conflicten tussen de wettekst en de tekst van de overeenkomsten van mede-eigendom.
Overigens gaat de verplichting om de teksten die de mede-eigendom regelen aan te passen aan de wet alle mede-eigenaars aan, ook zij die minder opmerkzaam zijn of minder goed uitgerust om toegang te krijgen tot de informatie. Om een benadering te vinden die beide standpunten verzoent, kan men vooropstellen dat voor alles wat niet gebeurd is, de wet van toepassing is.
De heer Vandenberghe meent dat men in de overgangsbepalingen zou kunnen inlassen dat de syndicus aan de mede-eigenaars de tekst van de nieuwe wet moet meedelen en derhalve aanduiden welke bepalingen niet meer van toepassing zijn, en dit laten bevestigen op de eerste algemene vergadering. Dit geeft rechtszekerheid aan de mede-eigendom, zonder dat nieuwe basisakten moeten worden opgesteld. De kostprijs van dergelijke akten mag niet worden onderschat en de appartementsmede-eigendom is reeds een dure mede-eigendom waarvan men de kost niet zelf in handen heeft.
De heer Swennen kan zich grotendeels aansluiten bij deze bedenkingen, maar vindt niet dat men de syndicus met zulke zaken dient te belasten. De syndicus is niet altijd professioneel.
De heer Vandenberghe stemt in met het feit dat gezien de aard van de verantwoordelijkheden die hij moet dragen, de syndicus een meer professionele vorming zou moeten hebben.
De heer Swennen merkt op dat hiertoe geen aanzet is in de wet.
De heer Vandenberghe stipt aan dat het vooral de bedoeling moet zijn een operationele regelgeving te hebben op het terrein, zonder dat een tussenkomst van de notaris noodzakelijk is. Men moet hiertoe de juiste weg zoeken.
Amendement nr. 53
Mevrouw Defraigne c.s. dient amendement nr. 53 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/5), dat ertoe strekt artikel 18 aan te vullen met een lid, luidende : « Voor de bestaande mede-eigendommen moet de inschrijving van de syndicus bij de Kruispuntbank van Ondernemingen overeenkomstig artikel 577-8, § 2/1, van het Burgerlijk Wetboek plaatsvinden binnen een jaar na de in het eerste lid bepaalde datum, behalve wanneer in die periode het mandaat van de syndicus wordt vernieuwd of een nieuwe syndicus wordt aangesteld of benoemd. ».
Mevrouw Defraigne benadrukt dat momenteel ongeveer 40 000 verenigingen van mede-eigenaars een ondernemingsnummer hebben.
Om te voorkomen dat de ondernemingsloketten overspoeld worden bij de inwerkingtreding van het nieuwe artikel 577-8, § 2/1, wordt in een overgangsperiode van een jaar voorzien om de syndici van de bestaande mede-eigendommen in te schrijven, behalve voor enkele uitzonderlijke gevallen.
VI. NOTA VAN DE REGERING NA DE EERSTE ARTIKELSGEWIJZE BESPREKING
De minister stipt aan dat de regering heeft getracht enkele tekstvoorstellen te formuleren over de resterende vragen die zich voornamelijk toespitsen op de volgende punten :
— Toepassingsgebied
Art. 2
In dit artikel, letter A vervangen door wat volgt :
A) De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten op een stuk grond waarvan het eigendomsrecht verdeeld is tussen verschillende personen volgens kavels die elk een duurzaam afgescheiden privatief deel en elk een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.
Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking. Ieder onroerend goed of groep van onroerende goederen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van mede-eigendom. »;
Verantwoording
Het oorspronkelijke 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt :
De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking.
Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van mede-eigendom.
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.
Er worden dientengevolge drie voorwaarden gesteld, namelijk :
— een gebouw of groep van gebouwen;
— waarvan het eigendomsrecht is opgesplitst;
— met de omstandigheid dat aan iedere eigenaar van een gebouwd privé gedeelte ook het medegebruik van gemeenschappelijke delen verschaft wordt.
Hieromtrent ontstond er in de rechtsspraak en de rechtsleer discussie over wat een gebouw, een groep van gebouwen is en een gebouwd privégedeelte zijn.
In de wet staat geen bepaling van het begrip « gebouw », « groep van gebouwen » of een « gebouwd privégedeelte ». In de rechtsleer zijn er verschillende definities naar voren geschoven. Zo spreekt Timmermans van een onbepaald aantal in verdiepingen of in appartementen opgedeelde constructies die duurzaam op, in of onder de grond rusten, en zijn ingericht met voor afzonderlijk gebruik bestemde ruimten welke door gemeenschappelijke delen bediend worden (Timmermans, « Het Toepassingsgebied van de appartemenetswet en het ontstaan van de vereniging van mede-eigenaars » in Sagaert en Rommel (eds.), Appartementsrecht, Die Keure, 2008, 2).
Onder gebouw dient volgens Timmermans eveneens een jachthaventerrein of een terrein bestemd voor stacaravans verstaan worden. Dit legt in het verlengde van het Nederlandse Appartementsrecht (voor de wetswijziging van 2004) waarbij een terrein vatbaar is voor splitsing als er ook maar enig bouwwerk hierop aanwezig is (Asser, Vandam, Mijnsen en Van Velten, Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht, Goederenrecht, Zakelijke rechten, Deventer, Kluwer, 2002, 380, nr. 358). Ook het Frans recht kent een dergelijke pragmatische benadering van het begrip « gebouw » (Paris, 30 juin 1981, D., 1982, IR, 142).
In Nederland is men echter verder gegaan. In het Nederlands appartementsrecht bepaalt artikel 5 :106, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek dat een eigenaar, erfpachter of opstaller eveneens bevoegd is zijn recht op een stuk grond te splitsen in appartementsrechten. Volgens artikel 5 :106, lid 4, van het Burgerlijk Wetboek dit het stuk grond blijkens hun inrichting of aanduiding bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. In het kader van deze wetswijziging die in 2004 werd doorgevoerd schreef Prof. Van Velten :
« In de praktijk was gebleken, dat er onduidelijkheid bestond over het begrip « gebouw ». Kon een terrein gesplitst worden dat slechts zou worden « bebouwd » met een parkeerterrein of kon een perceel water worden gesplitst in appartementsrechten elk rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een ligplaats ? In de literatuur werd in de loop van jaren het begrip gebouw steeds ruimer uitgelegd, maar niettemin leek het wenselijk om de eis van een bestaand of nog te stichten gebouw te laten vallen » (Van Velten, « De indiening en voortgang van het wetsvoorstel tot herziening van het appartementsrecht », WPNR, 04/6585, 549)
Volgens het Nederlandse appartementsrecht is het aldus mogelijk om een tuin of park te splitsen zonder dar zich daarin een opstal bevindt zoals een schuur of een ondergrondse parking. In dit kader werd in de Nederlandse doctrine (Verdoes Kleijn en Van Velten), alsook trouwens in de Duitse doctrine, het begrip « duurzame markering » (In het Duits : « Dauerhofte Markierung ») ontwikkeld.
In België bestaat er eveneens een belangrijke stroming die het toepassingsgebied van het appartementsrecht wenst te verruimen. Dit kwam tot uiting naar aanleiding van het uitvoerig becommentarieerde vonnis van de Vrederechter Van Couvin (Vred. Couvin, 28 janvier 1999, Rev. Not. b., 2000, 200, noot C. Mostin). De vrederechter oordeelde toen dat een domein met weekendverblijven niet onder het toepassingsgebied viel van het appartementsrecht, omdat er bepaalde kavels niet bebouwd waren. De Vrederechter van Veurne was dan weer van oordeel dat gronden waarop in de toekomst een winkelcentrum zou worden gebouwd wel degelijk deel konden uitmaken van een mede-eigendom (Vred. Veurne, 20 januari 2005, T. App. 2005/3, 38).
Gegeven het voorgaande bepaalde het wetsvoorstel in de Kamer dat het appartementsrecht van toepassing was op onroerende of groepen van onroerende goederen. Bij amendement werd dan nog eens het woord « gebouwd'geschrapt. Hoewel de doelstelling van het betreffende artikel en het amendement eerbaar is, is de formulering niet correct en samenhangend.
Hierbij wens ik tot slot op te merken dat een meerderheid van de rechtsleer (Casman, Vandenberghe, Snaet, Storme en Engels) oordeelt dat in aanbouw zijnde gebouwen of gebouwen die bestaan op plan onder de toepassing vallen van het appartementsrecht. Dit is correct. Bovendien impliceert amendement 17 dat het appartementsrecht reeds toepassing kent van zodra appartementen op plan zijn verkocht.
— Overschrijving van de akten uitsluitend op naam van de vereniging van mede-eigenaars
Art. 4
Letter B doen vervallen
Verantwoording
De hypotheekbewaring bekleedt in ons rechtssysteem een belangrijke positie. Rechtshandeling met betrekking tot de onroerende goederen zijn immers niet alleen een zaak van de partijen, maar ook van « derden ». Daarom werd bij Wet van 16 december 1851 voor onroerende goederen een publiciteitsregime uitgewerkt waardoor « derden kennis kunnen nemen van de rechtstoestand van een onroerend goed.
Bij de Wet van 8 juli 1924 tot reglementering van de mede-eigendom werd artikel 577bis in het Burgerlijk Wetboek en artikel 1 van de Hypotheekwet in die zin gewijzigd dat de akten betreffende de wederzijdse rechten der eigenaars van verdiepingen of van gedeelten van verdiepingen in een opgericht of op te richten gebouw verplicht overschrijfbaar werden. (zie hiervoor : R. Timmermans, « Hypothecaire recherche van een splitsingsakte na de Wet van 30 juni 1994 », T. App. 1998/4, 1.)
Ingevolge de wet van 30 juni 1994 heeft de Centrale administratie van de BTW, registratie en domeinen, de hypotheekbewaarders opdracht gegeven in het gegevensbestand van de rechtspersonen een artikel te openen op naam van de vereniging van mede-eigenaars met als sleutelwoorden voor de benaming onder andere de naam van de gemeente, de straat en/of de naam van het gebouw, en met als datum van oprichting de datum van de overschrijving van de splitsingsakte in de registers (zie nota). Dit initiatief werd genomen daar de vereniging van mede-eigenaars ingevolgde de Wet van 1994 rechtspersoonlijkheid heeft verkregen.
Daarnaast blijven de verrichtingen in het register van de eigenaars gerepertorieerd.
Een belanghebbende kan derhalve een opzoeking doen mits aanduiding van :
— de oprichtingsdatum van de vereniging van mede-eigenaars;
— de naam van de gemeente, de straatnaam en het straatnaam en het straatnummer van het flatgebouw;
— de naam van de gemeente en de naam van het flatgebouw;
— de naam van de gemeente en het blok-of paviljoennummer van het flatgebouw;
— de naam van één van de eigenaars van het flatgebouw.
De repertoriëring van de verrichtingen in het register van de eigenaars is mijns inziens niet meer vereist teneinde de doelstelling van de hypotheekbewaring te bewerkstelligen integendeel. Dit zou ook kostenbesparend zijn voor de notarissen en aldus ook voor de VME in haar geheel. (zie hierover, P. Van Den Eynde, « Qui doit comparaitre a l'acte d'adaptation des statuts d'un immeuble placé sous le régime de la copropriété forcée », Rev. Not. b., 150, en A. Wittens, « Optreden van de syndicus als vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars in een authentieke akte », Not. Fisc. M., 2005,8)
Gegeven het voorgaande werd een nieuw tweede lid toegevoegd aan artikel 577-4, § 1, waarbij uitdrukkelijk wordt gesteld dat de akten in verband met de gemeenschappelijke delen die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, uitsluitend worden overgeschreven op naam van de vereniging van mede-eigenaars.
Hoewel de bedoeling en de formulering van deze wijziging juist is, dient deze bepaling niet te worden opgenomen in Artikelenreeks van 577.
Alle akten onder de levenden, worden in hun geheel overgeschreven in een daartoe bestemd register. Behoudens artikel 124 van de hypotheekwet wordt niet bepaald welke registers er dienen te worden bijgehouden. Artikel 144 van de hypotheekwet. bepaalt evenwel dat de Koning kan het houden van de registers bedoeld in artikelen 124 en 125 regelen alsook de materiële vormen ervan bepalen. De minister stelt dan ook voor dat omtrent deze problematiek een initiatief van de regering komt.
— Bepaling aandeel van elke privatieve kavel in de gemeenschappelijke gedeelten
Art. 4
In dit artikel de volgende wijzigingen aanbrengen :
Letter C) vervangen door wat volgt :
De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, landmeter, architect of een vastgoedmakelaar.
Dit verslag wordt opgenomen in de statuten.
Verantwoording
De vaststelling van de aandelen of breukdelen is van groot belang. Zij is onder andere van invloed op :
— de bijdrage in de gemeenschappelijke lasten;
— artikel 577-5, § 4 tenuitvoerlegging van veroordelingen naar aanleiding van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten;
— Zie verder R. Timmermans, Handboek appartementsrecht, Kluwer, 2008, 127.
De berekening van de waarde van elk privatief deel dient steeds gebaseerd te zijn op de respectieve (term gebruikt in de huidige wet alsook behouden in de Kamer), comperatieve (gebruikt door de Franse auteur Chevalier), evenredige of de relatieve waarde. Dit betekent dat de waarde wordt vastgelegd ten opzichte van alle andere privédelen van het gehele gebouw.
Thans stelt zich de vraag welke maatstaf wordt gehanteerd om te komen tot de respectieve waarde. Om te bepalen welke maatstaf wordt gebruikt dienen volgende bijzonderheden een belangrijke aandacht weerhouden : objectiviteit en vastheid.
Amendement nr. 1 van de Kamer beoogde een objectivering van de maatstaf :
De basisakte moet de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, ... en de bepaling van het aandeel ... daarbij rekening houdende met het vloeroppervlak van het privé-gedeelte
Amendement nr. 105 van de Kamer herintroduceerde het begrip respectieve waarde, waarbij de waarde wordt bepaald door het rapport van een extern persoon aan de hand van drie criteria :
— de netto-vloeroppervlakte;
— de objectieve consistentie : de verantwoording definieert dit als volgt : de staat en de graad van afwerking van de privatieve kavel;
— de ligging.
Dit amendement heeft als vooruitgang dat de objectiviteit ten opzichte van de oorspronkelijke regeling enerzijds wordt versterkt (rapport en criteria worden limitatief vastgelegd), doch anderzijds de objectiviteit worden afgezwakt ten opzichte van amendement 1 (meer criteria en afwerking is ten zeerste subjectief : Wat doet men met de afwerking : is dit objectief of subjectief. Iemand met gouden kranen in zijn badkamer, zou dus bijvoorbeeld meer moeten bijdragen wanneer de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld (artikel 577-5, § 6)).
Amendement nr. 12 van mevrouw Defraigne c.s. (stuk Senaat, nr. 4-1409/4) wijst eveneens op het belang van de objectiviteit door het gebruik van de term « objectieve respectieve waarde », doch verloochent dit principe door de opsomming niet limitatief vast te stellen.
De minister opteert dan ook voor een limitatieve opsomming waarbij netto-oppervlakte, bestemming en ligging worden weerhouden.
Ingevolge het advies van de Hoge Raad voor zelfstandigen zou ik zowel de notaris, landmeter, architect als vastgoedmakelaar bevoegd maken voor deze opdracht.
— Deelvereniging
Art. 2
Letter B) vervangen door wat volgt :
« De basisakte kan voorzien in de oprichting van deelverenigingen voor aangeduide gebouwen of groepen van gebouwen die slechts dienen voor twee of meer privatieve kavels, maar niet voor alle, waarbij deze deelverenigingen enkel bevoegd kunnen zijn voor de gemeenschappelijke delen die enkel dienstig zijn voor de betrokken deelvereniging, met dien verstande dat de hoofdvereniging van mede-eigenaars exclusief bevoegd blijft voor alle gemeenschappelijke delen die dienstig zijn voor het geheel van de mede-eigendom en voor de beslissingen die een weerslag hebben op de rechten welke die van de betrokken deelvereniging van mede-eigenaars overstijgen. De in artikel 577-3 en volgende opgenomen bepalingen zijn van toepassing op deze deelvereniging.
Art. 9
Het artikel 9 aanvullen met een letter F), luidende :
F, er wordt een paragraaf f) ingevoegd, luidende :
f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek.
Verantwoording
De minister verwijst naar de voorafgaande bespreking. Tijdens de discussies in de commissie Justitie van de Senaat werden twee pistes bewandeld :
1. de creatie van een deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid
2. de creatie van een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid
Middels amendement nr. 39 van mevrouw Taelman (stuk Senaat, nr. 4-1409/4) wordt de eerste optie weerhouden, waarbij de algemene vergadering van mede-eigenaars de deelvereniging machtigt om beslissingen te nemen in haar naam.
De minister denkt dat hierin minstens een tweetal problemen schuilen :
1. Deze machtiging betekent dat een deel van de mede-eigenaars beslissingen kunnen nemen die de ganse mede-eigendom verbinden. Een veroordeling betreffende het voorwerp van de deelvereniging heeft als gevolg dat deze veroordeling kan uitgevoerd worden op het vermogen van elke mede-eigenaar, ook al behoort hij niet tot de betreffende deelvereniging.
Ook de Raad van State heeft dit probleem aangeduid :
« Hoe dan ook kunnen beslissingen die door de algemene Vergadering van de subonverdeeldheid worden genomen niet bindend zijn voor de mede-eigenaars die niet tot de subonverdeeldheid behoren » (Advies Raad van State, p. 2)
2. Artikel 577-6, § 1, bepaalt dat iedere eigenaar van een kavel lid is van de algemene vergadering en deelneemt aan de beraadslagingen. Artikel 577-6, § 4, bepaalt dan weer dat iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten.
Een machtiging zoals voorzien in amendement nr. 39 gaat in tegen deze dwingende regels. (zie hiervoor A. Deliege, « Le problème des communautés particulières » in N. Verheyden-Jeanmart, La copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis, 2001, 153 en R. Timmermans, Handboek Appartementsrecht, 2008, Kluwer, 1118)
Gegeven het voorgaande gaat de voorkeur van de minister uit naar een systeem met rechtspersoonlijkheid. Het valt trouwens op te merken dat alle amendementen, behoudens amendement nr. 39, de optie rechtspersoonlijkheid weerhouden.
De Raad van State heeft op dit vlak een aantal terechte opmerkingen geformuleerd.
De minister denkt dat het in eerste instantie van belang is om het principe van deelverenigingen op te richten verankerd wordt. Dit gebeurt door een nieuw vierde lid in te voegen in artikel 577-3. Deze bepaling dient als kapstok en is een antwoord op de bedenkingen die het Hof van cassatie in 2004 heeft geformuleerd. Samen met het principe dienen de bevoegdheden alsook het voorwerp van deze deelvereniging te worden verankerd. Immers voorkomt men op een dergelijke manier bevoegdheidsconflicten.
De oprichting van een deelvereniging impliceert eveneens dat er een basisakte en een reglement van mede-eigendom, waarin de bevoegdheden, het voorwerp en de beschrijving van de gemeenschappelijke en private delen worden omschreven, wordt opgesteld voor die deelvereniging.
Van zodra dat de statuten van deze deelvereniging overgeschreven zijn op het hypotheekkantoor heeft deze deelvereniging rechtspersoonlijkheid (uiteraard in de veronderstelling dat de andere voorwaarde eveneens vervuld is) en is er sprake van particuliere gemene delen, waarover enkel de betreffende deelvereniging zeggenschap heeft. In die zin komt men eveneens tegemoet aan de opmerking van de Raad van State dat het ontwerp aangevuld moet worden dat in de statuten van de hoofdverdeeldheid wordt geregeld hoe de rechten van de mede-eigenaars die bij de hoofdonverdeeldheid betrokken zijn zich verhouden tot de rechten van de mede-eigenaars van de subonverdeeldheid. De Raad van State verwijst hierbij naar de artikelen 577-2, §§ 5 en 6 van het Burgerlijk Wetboek.
Dit betekent dat voor nog op te richten gebouwen de basisakte kan voorzien in de oprichting van deelverenigingen. Wat betreft bestaande gebouwen of groepen van gebouwen die hieromtrent niets hebben voorzien of reeds wel iets hebben voorzien, doch strijdig met de nieuwe wet (situaties voor de wet van 1994), dient de algemene vergadering van de hoofdvereniging een beslissing te nemen met een vier/vijfde meerderheid. Dit is niet strijdig met de opmerking van de Raad van State waarbij zij stelt dat met het oog op de eerbiediging van het eigendomsrecht behoort het te worden bepaald dat de statuten met eenparigheid van de mede-eigenaars aangenomen moet worden. Immers is het nu reeds mogelijk dat de algemene vergadering beslist met een vier/vijfde meerderheid over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
— Amendement nr. 16 van mevrouw Defraigne(stuk Senaat, nr. 4-1409/4) aanvullen met delen uit artikel 10 teneinde een opmerking Raad van State (stuk Senaat, nr. 4-1409/3, p. 6 laatste alinea) met betrekking tot wetstechniek op te vangen
Subamendement op amendement nr. 16
Art. 8
In het voorgestelde artikel 577-6 de volgende wijzigingen aanbrengen :
Paragraaf 2 vervangen door wat volgt :
§ 2. Ieder jaar moet er minstens één algemene vergadering worden gehouden tijdens de in het reglement van mede-eigendom statutair vastgelegde periode van maximum vijftien dagen.
De algemene Vergadering wordt samengeroepen op de door het reglement van mede-eigendom statutair vastgestelde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen of overeenkomstig artikel 577-6, § 2.
Onverminderd het voorgaande kan de algemene vergadering bijeengeroepen worden op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
Het verzoek tot bijeenroeping wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht. Geeft die daar binnen dertig dagen geen gevolg aan, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.
De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van elk punt dat ter bespreking aan de vergadering wordt voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen van de mede-eigenaars of van de raad van mede-eigendom welke hij ten minste drie weken vóór de eerste dag van de statutaire periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden, heeft ontvangen
De bijeenroeping brengt in herinnering volgens welke nadere regels alle documenten over een van de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.
Deze bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen.
Behalve in spoedeisende gevallen wordt die bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien
Een nieuwe laatste paragraaf aan artikel 577-6 toevoegen, luidende :
De syndicus stelt de notulen van de beslissingen die worden genomen door de algemene Vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en van de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.
Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene Vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars.
Verantwoording
Ten gevolge van de opmerkingen van de Raad van State werd amendement 16 ingediend. Daarnaast formuleerde de Raad van State opmerkingen met betrekking tot artikel 10 (opmerking 3) wat betreft wetgevingstecniek.
Teneinde hieraan tegemoet te komen heb ik geopteerd om de bepalingen met betrekking tot de oproepingsformaliteiten en notulering te integreren in artikel 577-6 dat dientengevolge het artikel wordt dat handelt over het verloop van de algemene vergadering
Gegeven het voorgaande dienen artikel 577-8, § 4, 1 en 2 te worden geschrapt.
Art. 10
Dit artikel aanvullen met een letter L), luidende :
L) Artikel 577-8, § 4, 1 en 2 doen vervallen
Verantwoording
Gegeven de integratie van deze artikelen in artikel 577-6 dienen deze bepalingen worden geschrapt.
— Artikel 9 — Aanpassing amendement nr. 17
De minister stelt het volgende subamendement op amendement nr. 17 van de heer Delpérée (stuk Senaat, nr. 4-1409/4)
Het voorgestelde b)/1 doen vervallen.
Verantwoording
Ten gevolge van de opmerking van de Raad van State werd amendement 17 ingevoerd. Immers vond de Raad van State dat het amendement dat in de Kamer aan de oorsprong ligt van deze bepaling diende aan te duiden dat het de oplevering van de oorspronkelijke bouwwerken van de gemeenschappelijke gedeelten door de projectontwikkelaar betreft.
Omwille van deze reden werd bij amendement afzonderlijk bepaald dat de algemene Vergadering met 3/4 van de stemmen beslist over de voorlopige en definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen van een onroerend goed, wanneer de syndicus in het kader van de verkoop van dit goed een contractuele relatie heeft of heeft gehad met de projectontwikkelaar.
Hierbij zijn twee opmerkingen te formuleren :
1. dit artikel is zeer gemakkelijk te omzeilen. Bijvoorbeeld in de hypothese dat de syndicus geen contractuele relatie heeft gehad met de projectontwikkelaar, maar wel met een dochtervennootschap.
2. Volgens de doctrine dient de algemene Vergadering nu reeds over werken die niet bewarend zijn te beslissen met een meerderheid van 3/4 en van de stemmen. Ik meen dat deze hypothese er reeds onder valt.
De minister stelt voor om terug te keren naar de oorspronkelijke tekst.
Art. 12
Subamendement op amendement nr. 30
In het voorgestelde artikel 577-8/2, de woorden « verificateur van de rekeningen » vervangen door het woord « commissaris ».
Verantwoording
Artikel 12 voegt een nieuw artikel 577-8/2 in. Hierin is sprake van de verificateur van de rekeningen. Dit is slecht Nederlands. Het dient commissaris te zijn.
— Optreden in rechte van de vereniging van mede-eigenaars
De minister gaat akkoord met de amendementen 31 en 32.
Door een bepaald deel van de doctrine wordt betoogd dat de vorderingen tegen de mede-eigenaars individueel moeten worden gericht.
Als reden wordt opgegeven dat aan het eigendomsrecht wordt geraakt. Dit is echter onjuist.
De wetgever heeft in de memorie van toelichting bij het ontwerp van nieuwe appartementswet heel duidelijk gesteld dat hij tegemoet wenste te komen aan de desiderata van de praktijk om alle procedures in verband met de appartementseigendom te vereenvoudigen, niet alleen tussen de eigenaars, maar ook tegenover derden.
Dit resultaat werd bekomen door het invoeren van de rechtspersoonlijkheid van de vereniging van mede-eigenaars. Weliswaar bezit elke appartementseigenaar onverdeelde rechten in de gemene delen; ter zake van de bestuursbevoegdheid zijn de rechten echter geamputeerd ten voordele van de vereniging van mede-eigenaars. Het is dan ook logisch dat de vereniging die, ten aanzien van de gemeenschappelijke zaken exclusief bestuursbevoegd is, eveneens in rechte treedt wanneer daaromtrent betwistingen rijzen.
Men kan in alle ernst niet voorhouden dat, alhoewel de wetgever de vereniging van mede-eigenaars bestuursbevoegd heeft verklaard op een zeer breed terrein, waaronder de wijziging van statuten, de wijziging van de bestemming van de privégedeelten, de wijziging van de verdeling van de lasten, haar beslissing niettemin zouden moeten aangevochten worden ten aanzien van de mede-eigenaars zelf die in dezelfde aangelegenheid individueel beslissingsonbevoegd zijn.(Zie hiervoor : R. Timmermans, o.c., 537-539).
Terecht stelt Van Den Eynde dat de Wet van 30 juni 1994 op bepaalde punten, het belang van de vereniging hoger waardeert dan het belang van de individuele mede-eigenaars.
De bevoegdheid om bewarende maatregelen te treffen betekent eveneens dat de syndicus juridische handelingen mag stellen en in die optiek optreden ter vrijwaring van alle rechten met betrekking tot het gebouw of de groep van gebouwen.
Hoewel dit reeds mogelijk is onder de huidige wet, kan een verduidelijking nuttig zijn. Artikel 13A, tweede lid, is correct.
— Taalwetgeving
Notariële akten zijn in beginsel niet onderworpen aan de bepalingen van de Wet op het gebruik der talen in gerechtszaken of in bestuurszaken.
Er bestaat geen specifiek voorschrift met betrekking tot het gebruik der talen voor akten in het kader van het appartementsrecht. (zie hiervoor : H. Van Soest, « La Loi sur la copropriété et l'emploi des langues », in La pratique de la copropriété, Brussel, Bruylant, 1996, 374-375).
Het voorgaande geldt a fortiori voor documenten die in de schoot van de mede-eigendom worden geproduceerd.
In het geval dat een geschil voor de rechtbank gebracht wordt, kan de rechter de overzetting vragen in de taal van de rechtspleging, bij toepassing van artikel 8 van de Wet op het taalgebruik in gerechtszaken (Vred. Gent (1e kanton), 6 maart 1998, T. Not., 1999, 477, noot C. De Busschere; Vred. Grâce-Hollogne 13 juni 2006, T. App., 2007, nr. 516).
Gegeven het voorgaande is amendement nr. 62 van de heer Vandenberghe c.s.(stuk Senaat, nr. 4-1409/ 6) correct.
— Voorrecht of hypotheek
Luidens artikel 7-8 van de hypotheekwet kan een schuldeiser aanspraken doen gelden op de opbrengsten van alle roerende en onroerende goederen van zijn schuldenaar (artikel 7 — Qui s'oblige, oblige le sien), met dien verstande dat hierbij de gelijke behandeling van alle schuldeisers plaatsvindt (artikel 8 — paritas creditorum). In een arrest van 2 mei 1985 heeft het Hof van Cassatie het beginsel van de gelijkheid van de schuldeisers, zoals omschreven in artikel 8 van de hypotheekwet, aangeduid als een « fundamentele regel inzake de gedwongen tenuitvoerlegging van schuldvorderingen en meer bepaald van elke procedure tot gemeenschappelijke vereffening. » (Cass., 2 mei 1985, T. Not., 1985, 241)
In die optiek is de rechtsleer en de rechtspraak unaniem dat voorrechten uitzonderingsrecht zijn ten aanzien van het gemeenrechtelijk beginsel van de gelijkheid tussen schuldeisers en vallen als dusdanig restrictief te interpreteren. (o..a. K. Byttebier, Voorrechten en hypotheken in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 1997, 237, 213; I. Moreau-Margrève, « Faut-il réviser les dispositions du code civil en matière de sûretés ? », in Liber memorialis F. Laurent, Brussel, 1989, 599 e.v.; E. Dirix, « Actuele trends in de zakelijke zekerheidsrechten », in Het Zakenrecht : absoluut niet een rustig bezit, Gent, 1992, 3, 1). Of zoals de Franse rechtsgeleerde Laurent het reeds in de 19e eeuw formuleerde :
« Que la loi ne doit accorder une préférence à l'un des créanciers que lorsque l'humanité, la justice ou l'ordre public l'exigent impérieusement » (F. Laurent, Principes de Droit Civil, Brussel en Parijs, Bruylant, 1878, 347, 304;)
Volgens de Leuvense professor en raadsheer in het Hof van Cassatie, Eric Dirix, kan men na het onderzoek van het Belgisch vereffeningsrecht enkel tot de conclusie komen dat het wettelijk systeem van voorrechten een scheefgegroeide materie is. Niet alleen zijn er teveel voorrechten, daarenboven worden er voorrechten ingevoerd en in stand gehouden op grond van overwegingen die niet tegen een onderzoek bestand zijn (E. Dirix en R. De Corte, Zekerheidsrechten, Antwerpen, Kluwer, 1999, 144, 220)
Gegeven het voorgaande dienen we nieuwe wetgevende initiatieven waarbij nieuwe zekerheden worden gecreëerd, met enige terughoudendheid benaderen. Christian Van Buggenhout gaat zelfs verder en is van oordeel dat de Wetgever meer kritische zin aan de dag moet leggen en de moed dient te hebben om heel wat snoei- en opruimwerk te verrichten. (C. Van Buggenhout, « Voorwoord », in K. Byttebier, o.c., 6).
In dit kader verwijst de minister ook naar de parlementaire hoorzittingen die in de commissie Handels-en Economisch recht werden georganiseerd in de Kamer in het kader van de wetsvoorstelen tot wijziging van de wetgeving met het oog op de afschaffing van de voorrechten en hypotheken van de fiscus en tot wijziging van de hypotheekwet van 16 december 1851 teneinde een algemeen voorrecht toe te kennen aan de leveranciers.
In deze constellatie verklaarde advocaat Renard het volgende :
« La doctrine et la jurisprudence sont unanimes pour affirmer que notre système juridique connaît trop de privilèges. Une étude, à la fin du siècle dernier, avait démontré qu'il existait dans notre droit plus de 300 privilèges disséminés dans diverses législations de tout type avec la conséquence, d'une part, que l'exercice de ces privilèges s'entrechoque et que d'autre part, en cas de concours créé par la faillite ou la liquidation (d'une personne morale) les créanciers chirographaires (c'est-à-dire ordinaires) n'ont plus aucun espoir de recevoir quoique ce soit.
Or, faut-il le rappeler, le principe est l'égalité des créanciers les différents privilèges octroyés par la loi n'ayant été conçus qu'à titre exceptionnel. Notre appareil législatif actuel a donc pour conséquence de faire en sorte que les exceptions annihilent quasiment le principe de base.
Si une réflexion devait être menée à propos des privilèges et hypothèques en droit belge, elle devrait plutôt viser à diminuer le nombre de privilèges que l'augmenter puisque ce faisant, la nouvelle loi n'aurait que pour effet que de vider encore plus le principe de l'égalité des créanciers. »
Wat geldt voor voorrechten, kan naar analogie voor hypotheken, een ander soort zakelijke zekerheidsrechten, worden aangevoerd. Ook met hypotheken dient zeer voorzichtig worden omgesprongen. In de commissie was sprake van de eventuele vestiging van een wettelijke hypotheek. Momenteel zijn de voornaamste wettelijke hypotheken (zie lijst Dirix).
Gegeven het voorgaande zou de minister afraden om een voorrecht of een wettelijke hypotheek te voorzien. Spreker meent dat amendement nr. 36 een bijkomende zekerheid verschaft voor de onbetaalde lasten.
— Overgangsbepaling
De minister meent dat de kosten voor een statutenwijziging niet opwegen tegen de transparantie en leesbaarheid van gecoördineerde statuten die aangepast zijn aan de dwingende wetgeving.
Opmerkingen van de leden en gedachtewisseling naar aanleiding van de nota van de regering
— Het toepassingsgebied
Wat betreft de vergelijking met Nederland, stipt de heer Vandenberghe aan dat men zich bewust moet zijn van het feit dat het Nederlandse recht met betrekking tot het appartementsrecht een ander juridisch technische werkwijze volgt dan het Belgische recht. Het Belgisch recht heeft immers een dualistische invulling, namelijk private kavels waarvoor het privaat eigendomsrecht geldt en gemeenschappelijke delen waarvoor het mede-eigendomsrecht geldt. In Nederland is het appartementsrecht een specifiek zakelijk recht. Dat eigen zakelijk recht kenmerkt zich door het gebruik van private zaken enerzijds en gemeenschappelijke zaken anderzijds.
Verder vraagt spreker zich af of het nodig is dat de wetgever het probleem waarmee de veredrechter van Couvin werd geconfronteerd moet regelen. In elk geval is het geen oplossing de bepalingen toepasselijk te maken op alle onroerende goederen. Er moet steeds een private kavel zijn en op deze kavel dient zich een gebouw te bevinden. De vraag die hierbij rijst is wat de juiste betekenis is van de term « een gebouw ». Spreker verwijst naar de reeds gekende interpretatie van artikel 516 en volgende met betrekking tot bepalingen van onroerende goederen uit de aard, en de evolutie die hiermee gepaard ging. Bij het stemmen van de wet op 1962 van de wet op de ruimtelijke ordening diende men immers een vergunning te hebben om een gebouw op te richten. Toen werd gepoogd het begrip gebouw in de artikelen 516 en volgende van het Burgerlijk Wetboek tegen te stellen aan het begrip gebouw in de wet op de ruimtelijke ordening. De truc van de caravans werd aangewend. Toen heeft de rechtspraak duidelijk gesteld wat men bedoelt onder gebouw. Spreker haalt het voorbeeld aan van een camping waarop de appartementsmede-eigendom perfect kan worden toegepast, gelet op de gemeenschappelijke infrastructuur en private kavels waarop chalets zijn opgericht. Een caravan op zich kan echter geen private kavel vormen en kan onmogelijk losgekoppeld worden van de grond. Bovendien rijst de vraag of de eigenaar van de grond waarop de caravan staat ook de eigenaar van de caravan is. Het is duidelijk dat de begrippen samen moeten worden gelezen. Als de eigenaar van de grond een caravan op de grond zet met de bedoeling dat deze er blijft staan zou de wet wel kunnen worden toegepast.
De minister verwijst opnieuw naar het probleem waarmee de vrederechter te Couvin werd geconfronteerd. Men had verschillende private kavels waarop een bungalow of caravan staat, meer ook bepaalde kavels waarop nooit een caravan of bungalow zou worden geplaatst. De vraag rijst of ook deze onbebouwde percelen onder het toepassingsgebied van het appartementsrecht kunnen vallen.
Ook voor de vrederechter van Veurne rees de vraag of gronden waarop in de toekomst een winkelcentrum zou worden gebouwd moesten bijdragen in de kosten van de mede-eigendom.
De heer Vandenberghe meent dat dit dient te worden bepaald in de basisakte. De basisakte dient dwingend het statuut van de kavels te omschrijven. De persoon die in deze formule van mede-eigendom stapt weet precies waar hij voor staat. Dit moet niet door de wetgever te zijn geregeld.
De minister verwijst naar de beslissing van de vrederechter van Couvin, die oordeelde dat een domein met weekendverblijven niet onder het toepassingsgebied viel van het appartementsrecht, omdat er bepaalde kavels niet bebouwd waren. De basisakte bepaalt inderdaad de private kavels, maar deze kunnen onbebouwd zijn.
De heer Vandenberghe meent dat dit probleem niet door de wetgever moet worden geregeld. Als de betrokkene niet akkoord was met de uitspraak van de vrederechter van Couvin, had hij beroep moeten aantekenen. Het appartementsrecht is toepasselijk op een appartementsgebouw of een groep van gebouwen. Men kan stellen dat onbebouwde onroerende goederen kunnen worden betrokken bij de mede-eigendom zodra op andere private kavels gebouwen zijn opgetrokken. De vraag is welke bestemming wordt gegeven aan onbebouwde kavels. Als het de bedoeling is dat zij later worden bebouwd, kunnen zij worden betrokken in de mede-eigendom. De werking van de mede-eigendom, zoals de bijdrage in de kosten, moet dan wel worden bepaald in de basisakte. Het is niet logisch dat de eigenaars van de niet bebouwde private kavel niet moet bijdragen in alle kosten van de mede-eigendom, zoals de liften in de andere gebouwen, maar dat zij dan wel volledig stemrecht zouden hebben in de algemene vergadering van de mede-eigendom. Dit wordt best allemaal geregeld in de basisakte.
De minister haalt het voorbeeld aan van de « boating docks » in Blankenberge, waar de ligplaats op het water kan worden beschouwd als de privatieve kavel en de aanlegsteiger als een gemeenschappelijk deel kan worden beschouwd. Kan dit onder het appartementsrecht vallen ?
De heer Vandenberghe meent dat het water in de jachthaven van Blankenberge moeilijk als een privaat eigendom kan worden beschouwd.
De minister meent dat hetzelfde fenomeen zich zou kunnen voordoen op een privé vijver. Wat als daar dan een gemeen aanlegsteiger wordt gebouwd ?
De heer Vandenberghe antwoordt dat de private kavel gebouwd moet zijn of bestemd om gebouwd te zijn. Aldus kan in het aangehaalde voorbeeld het appartementsrecht niet van toepassing zijn. In onze optie van mede-eigendomsrecht is er steeds sprake van een gebouwde private kavel; de verplichte mede-eigendom is, ten titel van bijzaak, noodzakelijk om gebruik te maken van een gebouw of een groep van gebouwen, niet van een onroerend goed. De verplichte mede-eigendom dient tot de exploitatie van de private kael die een gebouw is. Niet alle constructies van mede-eigendom zijn appartementsrecht.
De minister verwijst ten slotte naar de verkoop op plan.
De heer Vandenberghe antwoordt dat het appartementsrecht uiteraard van toepassing zal zijn bij de verkoop op plan van een appartement, maar dat dit slechts kan ontstaan na de splitsing van de kavels.
— Overschrijving van de akten uitsluitend op naam van de vereniging van mede-eigenaars (artikel 4 B)
De heer Vandenberghe stipt aan dat de minister van Financiën bij circulaire een opdracht heeft gegeven aan de hypotheekbewaarder. Dit doet vragen rijzen, aangezien men zich beter tot de wetgever wendt indien het de bedoeling is publiciteit te geven aan derden. Spreker heeft er reeds op gewezen dat de discussie over de informatisering, en de belofte ervan, reeds sinds de legislatuur van 1991-1995 aan de gang is. Een goed overzicht van de burgerlijke stand van het gebouw en de toestand ervan zou immers veel problemen oplossen.
De minister verduidelijkt dat het tekstvoorstel ertoe strekt de repertoriëring van de verrichtingen betreffende de gemene delen in het register van de eigenaars op te heffen. Zo niet moet de notaris bij een overschrijving betreffende een gebouw met driehonderd appartementen, de identiteit van de 300 eigenaars vermelden. Dit geeft weinig zekerheid naar de publiciteit toe. Aldus lijkt het beter uitdrukkelijk te stellen dat de akten in verband met de gemeenschappelijke delen uitsluitend worden overgeschreven op naam van de vereniging van mede-eigenaars.
De heer Vandenberghe deelt de bezorgdheid van de regering, maar meent dat moet worden nagedacht over de voorgestelde bepaling. Volstaat het dat de notaris verwijst naar de rechtspersoon bij bijvoorbeeld akten die de vervreemding van de private kavels tot gevolg hebben, zonder de identificatie van alle mede-eigenaars ?
— Bepaling van het aandeel van elke privatieve kavel in de gemeenschappelijke delen
Er worden geen opmerkingen geuit over de voorgestelde tekst.
— De deelvereniging
Er wordt verwezen naar de bespreking van de artikelen 6/1 en 6/2 en de amendementen 96 en 97 (zie hieronder).
— Optreden in rechte van de vereniging van mede-eigenaars
De heer Vandenberghe verwijst naar amendement nr. 84 (stuk Senaat, nr. 4-1409/6) dat het recht van de vereniging van mede-eigenaars om in rechte op te treden verduidelijkt.
Spreker wenst de bepaling te schrappen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt beschouwd als bewaarder van de zaak (artikel 1384 van het Burgerlijk Wetboek) of als eigenaar (artikel 1386 van het Burgerlijk Wetboek). Het gaat immers niet op een procedureprobleem op te lossen met een inhoudelijke regel. Men moet dus een procedureregel vinden.
Het amendement strekt ertoe artikel 577-5, § 1, als volgt te vervangen : « Voor vorderingen die exclusief betrekking hebben op gemeenschappelijke delen, heeft de vereniging van mede-eigenaars de bevoegdheid en hoedanigheid om in rechte op te treden voor rekening van de mede-eigenaars, waarbij de mede-eigenaars vrijgesteld worden om ieder afzonderlijk op te treden.
De syndicus heeft de hoedanigheid om in rechte op te treden, zowel als eiser als verweerder, zelfs tegen enkele mede-eigenaars; met name kan hij optreden, al dan niet samen met een of meerdere mede-eigenaars, ter vrijwaring van alle rechten met betrekking tot het gebouw of de groep van gebouwen.
Niettemin beschikt elke mede-eigenaar over het recht afzonderlijk zijn vorderingen met betrekking tot de eigendom of het genot van zijn deel uit te oefenen, met de plicht de syndicus hierover te informeren. »
— De taalwetgeving
De heer Vandenberghe vraagt of het normaal is dat men de overschrijving van de authentieke akte bij de hypotheekbewaarder om publiciteit te verlenen tegenover derden zomaar in elke mogelijke taal zou kunnen doen. De bedoeling van de overschrijving is dat de burgers het statuut kunnen kennen van het gebouw.
Zodra er een procedure komt en men wil dagvaarden moet men in ieder geval de vertaling hebben.
Spreker meent dat het gebruik der talen voor authentieke akten moet worden bekeken. Een vertaling zou in elk geval nodig zijn.
— Overgangsbepaling
De minister voegt eraan toe dat de kosten voor statutenwijziging wettelijk zijn bepaald en 75 tot 375 euro bedragen. Uiteraard impliceren statutenwijzigingen ook een coördinatie, wat bijkomende notariskosten met zich zal meebrengen. Ook zijn er de kosten van de overschrijving. Het is echter belangrijk een afweging te maken tussen de te maken kosten en het voordeel dat de verschillende mede-eigenaars zullen halen uit een statutenwijziging. Misschien zijn deze kosten ook relatief ten aanzien van de kosten die nu reeds dienen te worden gedragen door de individuele mede-eigenaars.
Mevrouw Taelman stipt aan dat de wet dwingende bepalingen bevat.
De minister blijft erbij dat een zekere coördinatie toch misschien is aangewezen.
De heer Vandenberghe meent dat de keuze zou kunnen worden overgelaten aan de algemene vergadering van mede-eigenaars om deze coördinatie al dan niet bij notariële akte te verrichten. De basisakte is er vooral op gericht te bepalen wat de private en de gemene delen zijn. Hieraan wordt niets gewijzigd.
De minister verwijst naar de mogelijke bepalingen met betrekking tot de deelverenigingen in de basisakte.
De heer Vandenberghe beaamt dat in het geval van de oprichting van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid een statutenwijziging zich opdringt.
De bepalingen met betrekking tot de mede-eigendom zijn van dwingend recht en moeten uiteraard worden ingelezen. Uiteraard vormt de inlezing door een notaris een betere juridische waarborg. Het kan echter worden overgelaten aan de algemene vergadering te beslissen of een notariële akte al dan niet aangewezen is. Op termijn moeten de basisakten wel worden gemoderniseerd.
Er zal nog moeten worden nagedacht over een amendement.
VII. TWEEDE ARTIKELSGEWIJZE BESPREKING
Artikel 1
Er zijn geen opmerkingen over dit artikel.
Artikel 2
Met betrekking tot de problematiek van de deelvereniging verwijst de heer Vandenberghe c.s. naar zijn amendementen ter zake. Amendement nr. 73 is het basisamendement en zijn amendement nr. 125 (stuk Senaat, nr. 4-1409/ 8) op artikel 5 is een precisering.
Amendement nr. 73 wil verhinderen dat men deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid opricht als de materiële verantwoording ontbreekt, bijvoorbeeld voor 2 kavels.
Amendement nr. 92
Mevrouw Defraigne c.s. dient amendement nr. 92 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7), dat een subamendement is op amendement nr. 73 van de heer Vandenberghe c.s.. De indieners menen dat het beter is in de Franse tekst de woorden « copropriété principale » en « copropriété secondaire » te gebruiken in plaats van de woorden « d'indivision principale » en « sous-indivision ».
Amendement nr. 90
Mevrouw Defraigne c.s.dient amendement nr. 90 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7), dat de twee voorgestelde leden onder A), die het toepassingsgebied van de mede-eigendom bepalen, wil vervangen. De beginselen betreffende de gedwongen mede-eigendom zouden van toepassing zijn op ieder gebouw of iedere groep van gebouwen, maar ook op de onroerende gehelen die, behalve gemeenschappelijke delen, al dan niet bebouwde percelen bevatten, waarop privatieve eigendomsrechten gelden.
Amendement nr. 112
Mevrouw Taelman c.s. dient amendement nr. 112 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat ertoe strekt letter A te doen vervallen en teruggaat naar het oorspronkelijk artikel 577-3.
De hoofdindienster verwijst naar de schriftelijke verantwoording van het amendement.
Amendement nr. 113
Mevrouw Taelman c.s. dient amendement nr. 113 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat ertoe strekt een algemene bevoegdheidsbepaling op te nemen in artikel 577-3, vierde lid, luidende : « De basisakte kan voorzien in de oprichting van deelverenigingen voor gebouwen of groepen van gebouwen die slechts dienen voor twee of meer privatieve kavels, maar niet voor alle, waarbij deze deelverenigingen enkel bevoegd kunnen zijn voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen die enkel dienstig zijn voor de betrokken deelvereniging, met dien verstande dat de hoofdvereniging van mede-eigenaars exclusief bevoegd blijft voor alle gemeenschappelijke delen die dienstig zijn voor het geheel van de medeëigendom en voor de beslissingen die een weerslag hebben op de rechten welke die van de betrokken deelvereniging van mede-eigenaars overstijgen. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen ».
De heer Vandenberghe kan niet akkoord gaan met de idee van het amendement nr. 113 waarbij de oprichting van een deelvereniging mogelijk wordt indien er twee of meer privatieve kavels zijn.
De minister meent dat er inhoudelijk geen groot verschil is tussen het voorstel van de heer Vandenberghe (zie infra, amendement nr. 125 op artikel 5) en dat van amendement nr. 113. Wel vindt hij het beter de algemene regeling over deelverenigingen op te nemen in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, in plaats van bepalingen op te nemen zowel in artikel 577-3 als in artikel 577-5/1.
Zo volstaat het volgens spreker te verwijzen naar artikel 577-3, dat een soort kapstok biedt, in plaats van uitdrukkelijk in artikel 577-5/1 te moeten bepalen dat de deelverenigingen pas rechtspersoonlijkheid verkrijgen na overschrijving in de registers van het hypotheekkantoor.
Spreker meent dat men niet al te snel zal overgaan tot het creëren van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid als er slechts twee privatieve kavels zijn. Het is aan de mede-eigendom zelf om te oordelen hoe zij hun interne werking organiseren.
De bepaling waarbij men stelt dat de deelverenigingen enkel bevoegd zijn voor de in de basisakte aangeduide particulier gemene delen die enkel dienstig zijn voor de betrokken deelvereniging, met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de gemeenschappelijke delen, blijft behouden in het voorstel van de regering, maar wordt in artikel 577-3, vierde lid opgenomen.
Middels het amendement nr. 113 wordt geregeld dat de basisakte van de hoofdvereniging de oprichting van één of meer deelverenigingen kan voorzien. Samen met dit principe dienen de bevoegdheden alsook het voorwerp van deze deelvereniging te worden verankerd. Deze deelverenigingen kunnen enkel bevoegd zijn voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen die enkel dienstig zijn voor de betrokken deelvereniging, met dien verstande dat de hoofdvereniging van mede-eigenaars exclusief bevoegd blijft voor alle gemeenschappelijke delen die dienstig zijn voor het geheel van de mede-eigendom en voor de beslissingen die een weerslag hebben op de rechten welke die van de betrokken deelvereniging van mede-eigenaars overstijgen. Immers voorkomt men op een dergelijke manier bevoegdheidsconflicten. Mochten er zich toch problemen voordoen, is het uiteraard de bevoegdheid van de vrederechter om te oordelen. Deze verankering is een antwoord op de opmerking van de Raad van State dat een regeling dient te worden voorzien voor bevoegdheidsconflicten en voor een regeling over de verhouding van de rechten van de mede-eigenaars van de hoofdvereniging en de mede-eigenaars van de deelvereniging.
De bepalingen van 577-3 en volgende van het Burgerlijk Wetboek zijn van toepassing op deze deelvereniging. Dit betekent dat er voor de deelvereniging overeenkomstig artikel 577-4, § 1, een basisakte en een reglement van mede-eigendom moet worden opgesteld (door de hoofdvereniging cf. infra). Deze statuten dienen ingevolge artikel 577-5 te worden overgeschreven alvorens de deelvereniging rechtspersoonlijkheid kan verkrijgen. Uiteraard dient in dit kader ook aan de andere voorwaarden te voldaan.
In concreto betekent dat voor nog op te richten gebouwen de basisakte kan voorzien in de oprichting van deelverenigingen. Dit impliceert eveneens dat er statuten voor die deelvereniging worden opgemaakt. Nadat de betreffende deelvereniging rechtspersoonlijkheid heeft verkregen kan zij zelf deze statuten wijzigen doch met eerbiediging van de algemene principes die in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek zijn opgenomen. Wat betreft bestaande gebouwen of groepen van gebouwen die hieromtrent niets hebben voorzien of reeds wel iets hebben voorzien, doch strijdig met de nieuwe wet (situaties voor de wet van 1994), dient de algemene vergadering van de hoofdvereniging dezelfde beslissingen te nemen met de daartoe voorziene meerderheid.
De heer Vandenberghe kan niet instemmen met het feit dat de oprichting van een deelvereniging louter aan conventionele voorwaarden wordt gekoppeld. Er moet een objectieve materiële reden zijn om een deelvereniging te creëren. Het bestaan van twee verschillende kavels kan hiervoor niet volstaan. Dit zou betekenen dat men, per hypothese, een deelvereniging zou kunnen oprichten zodra er een mede-eigendom is. De bedoeling van de deelvereniging is dat een substructuur materieel verantwoord is, omwille van de omvang van het aantal appartementen of omwille van de precieze lokalisatie van de groepen van gebouwen. Spreker wil dit uitdrukkelijk opnemen in de tekst en is van oordeel dat de woorden « twee of meer privatieve kavels » geen uitdrukking geeft aan deze materiële voorwaarde.
Een tweede punt betreft de plaats van de bepaling. Spreker stipt aan dat men ook een feitelijke deelvereniging kan hebben, een feitelijk bestuur ten aanzien van de particulier gemene delen zonder rechtspersoonlijkheid. Als men de definitie plaatst in artikel 577-3 gaat men uit van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid. Een aanpassing van artikel 577-4 is nodig. Hij verwijst naar zijn amendement nr. 127 (stuk senaat nr. 4-1409/8) op artikel 4.
De wet van 1994 had de hypothese van particulier gemene delen onder ogen genomen, maar niet uitgewerkt. Dit betekent dat de particulier gemene delen enkel en alleen in de feiten tot de besluitvorming leiden van degenen die er rechten over hebben, zonder echter aanleiding te geven tot een eigen rechtspersoon. Spreker meent dus dat men een rechtspersoon kan oprichten voor deelverenigingen, maar ook met de werking van de particulier gemene delen een feitelijke tussenvorm kan zoeken van beheer, die tot oplossingen kan leiden.
Mevrouw Taelman besluit dat de heer Vandenberghe het amendement nr. 113 wil verfijnen. Een materieel criterium moet volgens hem worden ingebouwd. Enerzijds moeten er meer dan 20 kavels zijn, en niet twee of meer, en anderzijds moet het gaan om een groep van gebouwen of moet, bij één gebouw, een duidelijk fysieke scheiding zichtbaar zijn.
Spreekster vindt minimum van 20 kavels een nogal arbitrair criterium. Misschien vormt de groep van gebouwen of de duidelijk zichtbare scheiding een compromis.
De heer Vandenberghe werpt op dat een compromis er misschien kan in bestaan de ratio legis in de tekst in te schrijven, namelijk de aanwezigheid van voldoende onderscheiden particulier gemene delen die de oprichting van de rechtspersoon verantwoorden, en dit met het oog op een beter bestuur van de mede-eigendom. De praktijk kan dan dit criterium verder invullen.
Wat de feitelijke deelvereniging betreft, verwijst de minister naar amendement nr. 123 van mevrouw Taelman c.s. op artikel 9 (stuk Senaat, nr. 4-1409/8).
Amendement nr. 128
Ten gevolge van de bespreking dient Mw Taelman c.s. amendement nr. 128 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat amendement nr. 113 vervangt. Amendement nr. 128 strekt ertoe artikel 577-3 aan te vullen met het volgende lid « De basisakte kan ingeval de hoofdvereniging bestaat uit meer dan twintig kavels, voorzien in de vorming van deelverenigingen per gebouw bij een groep van gebouwen of ingeval in een gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van het gebouw. Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delenmet dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De artikelen 577-3 en volgende zijn van toepassing op deze deelverenigingen. »
Mevrouw Taelman preciseert dat de bedoeling van het amendement vooral is de materiële criteria in te voegen, met name meer dan twintig kavels bij een groep van gebouwen of, bij een gebouw, een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen.
Amendement nr. 132
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 132 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat de woorden « meer dan twintig kavels » in amendement nr. 128 vervangt door de woorden « twintig kavels of meer ».
Artikel 3
Over dit artikel worden geen opmerkingen gemaakt.
Artikel 4
Amendement nr. 121
Mevrouw Taelman c.s. dient amendement nr. 121 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat ertoe strekt het voorgestelde lid onder letter C) te vervangen door wat volgt : « De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, landmeter, architect of een vastgoedmakelaar. Dit verslag wordt opgenomen in de statuten. »
Amendement nr. 127
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 127 in (stuk Senaat, nr. 1409/8) dat ertoe strekt het eerste zinsdeel van het voorgestelde lid onder letter C) te vervangen door wat volgt : « De basisakte moet de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, van de privatieve en de bijzondere en algemene gemeenschappelijke delen en de bepaling van het van het aandeel van de algemene gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan en de bepaling van het aandeel in de bijzonder gemeenschappelijke gedeelten dat aan bepaalde privatieve delen is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan. ».
De minister steunt amendement nr. 121.
Artikel 5
Amendement nr. 114
Mevrouw Taelman c.s. dient amendement nr. 114 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat ertoe strekt het artikel te doen vervallen aangezien alle bepalingen betreffende de deelvereniging worden opgenomen in artikel 577-3 en niet onder artikel 577-4 te worden geregeld.
Amendement nr. 91
Mevrouw Defraigne c.s.dient amendement nr. 91 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7), dat ertoe strekt artikel 5 te vervangen. De indieners stellen voor om in het Burgerlijk Wetboek een onderafdeling in te voegen die de kwestie van de subonderverdeeldheden regelt.
Amendement nr. 125
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 125 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat ertoe strekt het voorgestelde artikel 577-5/1 te vervangen.
« In hetzelfde Wetboek wordt een artikel 577-5/1 ingevoegd, luidende :
« Art. 577-5/1. § 1. In het geval dat de basisakte voorziet in de vorming van deelverenigingen zoals bepaald in artikel 577-3, wordt de vereniging van mede-eigenaars die alle mede-eigenaars omvat de hoofdvereniging genoemd.
De voornoemde deelverenigingen verkrijgen pas rechtspersoonlijkheid na overschrijving in de registers van het hypotheekkantoor.
De deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de particulier gemeenschappelijke delen, ledere deelvereniging is samengesteld uit alle mede-eigenaars die aandeel hebben in de particulier gemeenschappelijke delen.
De hoofdvereniging blijft exclusief bevoegd voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren.
De in artikel 577-3 en volgende opgenomen bepalingen zijn van toepassing op de deelverenigingen. De statuten kunnen de werkingsregels van de deelverenigingen vaststellen. » »
De minister verwijst naar de bespreking van artikel 2. Hij vindt het beter de algemene regeling over deelverenigingen op te nemen in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, in plaats van bepalingen op te nemen zowel in artikel 577-3 als in artikel 577-5/1.
Artikel 6
Amendement nr. 119
Mevrouw Taelman c.s. dient amendement nr. 119 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat ertoe strekt de letters A) en B) te doen vervallen.
Artikel 6/1
Amendement nr. 96
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 96 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) met betrekking tot de deelverenigingen. Hetamendement strekt ertoe deze bepalingen onder te brengen in een afzonderlijke onderafdeling.
Artikel 6/2
Amendement nr. 97
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 97 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) met betrekking tot de deelverenigingen. Het amendement strekt ertoe een nieuw artikel 577-5/1 in te voegen in het Burgerlijk Wetboek dat de deelverenigingen regelt. Er wordt gekozen om de deelverenigingen bevoegd te maken voor de particulier gemeenschappelijke delen, die eigen zijn aan de betreffende deelvereniging en die in de betreffende basisakte worden vastgelegd.
Het voorgestelde artikel 577-5/1 luidt als volgt : « In het geval dat de basisakte voorziet in de vorming van deelverenigingen zoals bepaald in artikel 577-3, wordt de vereniging van mede-eigenaars die alle mede-eigenaars omvat de hoofdvereniging genoemd.
Na de opname van de deelverenigingen in de statuten en de overschrijving ervan op het hypotheekkantoor, verkrijgen de deelverenigingen van medeeigenaars afzonderlijke rechtspersoonlijkheid ten opzichte van de hoofdvereniging van mede-eigenaars De deelvereniging is enkel bevoegd voor de particulier gemeenschappelijke delen eigen aan de deelvereniging, die in de basisakte worden vermeld. Iedere deelvereniging is samengesteld uit alle mede-eige-naars van de particulier gemeenschappelijke delen. De statuten bepalen de werkingsregels van de deelverenigingen.
De hoofdvereniging blijft exclusief bevoegd voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren.
De deelverenigingen werken overeenkomstig de bepalingen voorzien in artikelen 577-4, § 4 en 577-5, § 1, tweede en derde lid, §§ 3 en 4, en de onderafdelingen 3 tot en met 6 van deze afdeling.
§ 2. In afwijking van § 1 kan de algemene vergadering de beslissingen aanduiden de welke toekomen aan subonverdeeldheden zonder rechtspersoonlijkheid, waarbij de mede-eigenaars van deze subonverdeeldheid beslissingen nemen met betrekking tot de particulier gemeenschappelijke delen die in de statuten zijn aangeduid. »
In de door het amendement voorgestelde § 1 van het artikel geniet de deelvereniging rechtspersoonlijkheid. De hoofdvereniging blijft echter bevoegd voor de algemeeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren. De vraag rijst of het best is te bepalen dat men de deelvereniging de mogelijkheid laat al dan niet rechstpersoonlijkheid te hebben. In elk geval dient de rechtspersoonlijkheid aan strikte voorwaarden te voldoen. Men kan toelaten dat de particulier gemene delen worden bestuurd buiten de rechtspersoonlijkheid. Dit heeft dan wel tot gevolg dat alle beslissingen daaromtrent, indien men deze wil formaliseren, uiteindelijk aan de algemene vergadering van de mede-eigenaars dienen te worden voorgelegd.
Mevrouw Taelman verwijst naar de nota van de regering, waarin wordt gekozen voor de optie de deelvereniging steeds rechtspersoonlijkheid te verlenen.
De heer Vandenberghe verwijst naar paragraaf 2 van de door zijn amendement voorgestelde bepaling, waarbij een pragmatische oplossing wordt geboden. Voor de particulier gemeenschappelijke delen laat men de betrokkenen delibereren. De formalisering van de besluitvorming moet hoe dan ook door de algemene vergadering gebeuren. Dit is een kwestie van verstandhouding en kan a priori niet worden uitgesloten.
De minister begrijpt de bekommernis van voorgaande spreker, maar vreest dat de uitvoering van de beslissingen op zich laten wachten, als ze steeds aan de algemene vergadering dienen te worden voorgelegd.
De heer Vandenberghe blijft erbij dat het akkoord van de algemene vergadering voor bepaalde beslissingen vereist blijft. Daarom kiest spreker in zijn amendement voor een pragmatische oplossing. Men zou kunnen stellen dat de deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid een vorm van bestuur is over de particulier gemene delen. De rechtspraak heeft deze optie waarbij voor het vaststellen van de bevoegdheid van de deelverenigingen het criterium wordt gehanteerd van de particulier gemeenschappelijke delen enerzijds en de algemeen gemeenschappelijke delen anderzijds, niet gevolgd. Nochtans was dit de wil van de wetgever in 1994. Voor grote appartementsblokken waarbij een goed localiseerbaar criterium mogelijk is, is rechtspersoonlijkheid een oplossing. Voor andere appartementsgebouwen is dit echter veel moeilijker uit te maken, maar vaak kan men echter wel goed de particulier gemene delen aanwijzen. Het loont echter niet altijd moeite hiervoor een aparte rechtspersoon op te richten, gezien de hoge kosten. De mede-eigenaars betrokken bij de particulier gemene delen kunnen daarover beraadslagen en de syndicus vatten. Uiteraard blijft de formele beslissing dan bij de rechtspersoon, de algemene vergadering. De algemene bepalingen van het mede-eigendomsrecht van verhaal bij de rechter wegens misbruik van meerderheidspositie blijven dan gelden. Als de particulier gemene mede-eigenaars unaniem een bepaalde beslissing nemen en de meerderheid maakt misbruik van haar positie om deze unaniem genomen beslissing te doorkruisen, kan men naar de vrederechter stappen.
De minister vraagt met welke meerderheid men zal beslissen.
De heer Vandenberghe verwijst in dat verband naar zijn amendement nr. 101 (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) dat beoogt de aanduiding van de beslissingen die toekomen aan de mede-eigenaars van de subonverdeeldheden te onderwerpen aan een meerderheid van drie vierden.
Om over te gaan tot de oprichting van deelverenigingen is een meerderheid van vier vijfden nodig.
De heer Vandenberghe stipt aan dat, bij een deelvereniging die rechtspersoonlijkheid heeft, de mede-eigenaars pro parte zijn in de particulier gemene delen en ook pro parte in de algemeen gemene delen. Men heeft dus twee soorten quota. Het is belangrijk te voorzien hoe de stemmen worden bepaald voor deze twee soorten quota.
De minister verwijst naar de eerste zin van het tweede lid van de in het amendement nr. 97 voorgestelde § 2. Er wordt bepaald dat de deelverenigingen van mede-eigenaars afzonderlijke rechtspersoonlijkheid verkrijgen na de opname van de deelverenigingen in de statuten en de overschrijving ervan in het hypotheekkantoor. Het komst spreker voor dat het volstaat naar de algemene regel te verwijzen van artikel 577-3 en volgende.
De heer Vandenberghe verwijst naar het advies van de Raad van State dat voorstelt om de bepalingen met betrekking tot de deelverenigingen preciezer te omschrijven.
De minister meent dat de Raad van State dit niet zo heeft bedoeld.
Mevrouw Defraigne wijst erop dat de Raad van State geen principiële opmerkingen gemaakt heeft over het begrip subonverdeeldheid of « sous-indivisions/copropriété secondaire ». Het begrip moet wel technisch geregeld worden. Zij verwijst naar haar amendement nr. 91 op artikel 5 (stuk Senaat, nr. 4-1409/7), dat een mogelijke oplossing is voor het invoeren van subonverdeeldheden.
De minister denkt dat er een politiek akkoord is en dat er nog enkel moet worden nagedacht over de juiste formulering van de tekst.
Artikel 7
Er zijn geen opmerkingen over dit artikel.
Artikel 8
Amendement nr. 98
De heer Vandenberghe wijst erop dat een bepaling dient te worden ingelast met betrekking tot de goedkeuring van de notulen. Indien men bijvoorbeeld een verhaal wil instellen tegen de beslissing binnen de drie maanden, beschikt men immers niet over de goedgekeurde notulen. Men moet een meer soepele oplossing vinden voor de goedkeuring van de notulen door de algemene vergadering.
Daarom dient de heer Vandenberghe c.s. amendement nr. 98 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) teneinde artikel 577-9, § 2, aan te passen.
Amendement nr. 98, dat een subamendement is op amendement nr. 78, strekt ertoe een § 9 toe te voegen, luidende : « De algemene vergadering keurt ten laatste op de eerstvolgende algemene vergadering de notulen houdende de beslissingen van de vorige algemene vergadering goed.
De algemene vergadering kan de notulen na elke behandeling van een agendapunt goedkeuren, na de voorlezing ervan door de syndicus of de lezing ervan door de mede-eigenaars. ».
Amendement nr. 115
Mevrouw Taelman c.s. dient amendement nr. 115 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat een subamendement is op amendement nr. 16 van mevrouw defraigne. Amendement nr. 115 strekt ertoe in het voorgestelde artikel 577-6 de volgende wijzigingen aan te brengen :
1º § 2 vervangen door wat volgt :
« § 2 Ieder jaar moet er minstens één algemene vergadering worden gehouden tijdens de in het reglement van mede-eigendom statutair vastgelegde periode van maximum vijftien dagen.
De algemene Vergadering wordt samengeroepen door de syndicus in de door het reglement van mede-eigendom statutair vastgestelde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.
Onverminderd het voorgaande kan de algemene vergadering bijeengeroepen worden op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
Het verzoek tot bijeenroeping wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht. Geeft die daar binnen dertig dagen geen gevolg aan, kan één van de medeëigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.
De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van elk punt dat ter bespreking aan de vergadering wordt voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen van de mede-eigenaars of van de raad van mede-eigendom en de voorstellen van beslissingen die de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid welke hij ten minste drie weken vóór de eerste dag van de statutaire periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden, heeft ontvangen. »
De bijeenroeping brengt in herinnering volgens welke nadere regels alle documenten over een van de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.
Deze bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen.
Behalve in spoedeisende gevallen wordt die bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien.
2º het artikel aanvullen met een § 9, luidende :
« § 9. De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene Vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en van de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.
Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars.
De notulen van de beslissingen worden binnen de 30 dagen door de syndicus opgenomen in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3 en worden binnen 30 dagen na de algemene vergadering bezorgd aan de mede-eigenaars en de andere syndici.
Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, moet hij schriftelijk de syndicus hiervan op de hoogte stellen. ».
Artikel 9
Amendement nr. 122
Mevrouw Taelman c.s. dient amendement nr. 122 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat ertoe strekt letter A) te doen vervallen
Mevrouw Taelman verwijst naar de schriftelijke verantwoording.
Amendement nr. 93
Mevrouw Defraigne c.s. dient amendement nr. 93 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) dat ertoe strekt in artikel 577, § 1, 2, een f) in te voegen, luidende : « over de wijzigingen aan de statuten ten gevolge van de oprichting van één of meer subonverdeeldheden ». Dit amendement is gekoppeld aan amendement nr. 91 van dezelfde indieners, dat in de mogelijkheid voorziet om subonverdeeldheden in te voeren.
Amendement nr. 99
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 99 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) dat ertoe strekt de oprichting van deelverenigingen en de aanduiding van de beslissingen die toekomen aan de mede-eigenaars van de subonverdeeldheden te onderwerpen aan een meerderheid van drie vierden.
Amendement nr. 100
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 100 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) dat ertoe strekt de oprichting van deelverenigingen en de aanduiding van de beslissingen die toekomen aan de mede-eigenaars van de subonverdeeldheden te onderwerpen aan een meerderheid van vier vijfden.
Amendement nr. 101
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 101 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) dat ertoe strekt de aanduiding van de beslissingen die toekomen aan de mede-eigenaars van de subonverdeeldheden te onderwerpen aan een meerderheid van drie vierden. Om over te gaan tot de oprichting van deelverenigingen is een meerderheid van vier vijfden nodig.
Amendement nr. 123
Mevrouw Taelman c.s. dient amendement nr. 123 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat ertoe strekt de oprichting van de deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid te onderwerpen aan een 4/5e meerderheid
Dit amendement beoogt eveneens de mogelijkheid om deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid op te richten waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen, mogen voorbereiden. Deze voorstellen van beslissingen dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering van de hoofdvereniging.
Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid kunnen immers geen beslissingen nemen die de ganse medeëigendom verbinden. Ook de Raad van State heeft dit probleem aangeduid : « Hoe dan ook kunnen beslissingen die door de algemene Vergadering van de subonverdeeldheid worden genomen niet bindend zijn voor de mede-eigenaars die niet tot de subonverdeeldheid behoren » (Advies Raad van State, blz. 2)
De heer Vandenberghe stipt aan dat de rechstzekerheid vereist dat de basisakte de opsomming geeft van de particulier gemene delen. De deelvereniging in feite betreft het particulier gemeen deel dat aan de privatieve delen is verbonden. Aldus is de deelvereniging een feitelijke vereniging waarbij de mede-eigenaars beslissingen kunnen nemen over de particulier gemene delen. De aldus tot stand gekomen besluitvorming moet voorgelegd worden aan de algemene vergadering van de mede-eigenaars, maar is het nodig een 4/5e meerderheid in te stellen om de eigenaars van de particulier gemene delen voorstellen te laten doen ? De algemene vergadering kan hun voorstellen toch aanvaarden of verwerpen.
Amendement nr. 129
Mevrouw Taelman c.s. dient amendement nr. 129 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat een subamendement is op amendement nr. 123. Amendement nr. 129 strekt ertoe de voorgestelde letters f) en g) vervangen door wat volgt :
« f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid;
g) onverminderd artikel 577-3, vierde lid, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering. »
Dit amendement beoogt de oprichting van de deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid te onderwerpen aan een 4/5e meerderheid.
Dit amendement beoogt eveneens de mogelijkheid om deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid op te richten waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen, mogen voorbereiden. Deze voostellen van beslissingen dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering van de hoofdvereniging.
Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid kunnen immers geen beslissingen nemen die de ganse medeëigendom verbinden. Ook de Raad van State heeft dit probleem aangeduid : « Hoe dan ook kunnen beslissingen die door de algemene Vergadering van de subonverdeeldheid worden genomen niet bindend zijn voor de mede-eigenaars die niet tot de subonverdeeldheid behoren » (Advies Raad van State, pg. 2)
De minister antwoordt dat het amendement nr. 123 de 4/5e meerderheid enkel nodig maakt voor de oprichting van de deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid. De algemene vergadering van de hoofdvereniging dient met een gewone meerderheid te beslissen.
De heer Vandenberghe verwijst verder naar het probleem van de waardeschatting van de particulier gemene delen. De vraag rijst ook naar de stemverhouding in de globale algemene vergadering. Een mede-eigenaar heeft privatieve delen, een aandeel in de gemeenschappelijke gemene delen en een aandeel in de particulier gemene delen. Het breukdeel in de algemeen gemene delen verschilt van het breukdeel in de particulier gemene delen. Wat dan met de waardering van de stemmen in de algemene vergadering ?
De minister antwoordt dat de aanduiding van de particulier gemene delen waarover de deelvereniging kan beslissen de stemmenverhouding in de hoofdvereniging niet wijzigt.
De heer Vandenberghe meent dat de stemmenverhouding in de hoofdvereniging wel kan wijzigen. Hij verwijst naar een appartementsmede-eigendom waarbij de bovenste verdieping een fitness-zaal wordt, en een particulier gemeen deel. Men kan mede-eigenaar worden van de bovenste verdieping voor de collectieve dienstverlening. De eigenaars van het privatieve deel die gemene delen hebben en ook particulier gemene delen, zullen dan toch een ander stemrecht moeten krijgen in de algemene vergadering. Anders hebben de mede-eigenaars zonder particulier gemene delen relatief meer stemmen dan de mede-eigenaars met particulier gemene delen. Bij de waardering van een privatief met aandelen in de gemene delen en in de particulier gemene delen, zal men aan het privatief een grotere waarde dienen te geven.
De minister meent dat het aandeel in de particulier gemene delen niet noodzakelijk een invloed heeft op de stemmenverhouding. Voor de particulier gemene delen richt men immers een deelvereniging op. De algemeen gemene delen worden hierdoor in principe niet gewijzigd.
Indien bij de oprichting van de deelvereniging met rechtspersoonlijkheid de aandelen wel moeten worden gewijzigd, wat niet steeds het geval zal zijn, dan dient dit met eenzelfde meerderheid van 4/5 te gebeuren.
Amendement nr. 116
Mevrouw Taelman c.s. dient hiertoe amendement nr. 116 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8), luidende : « In letter D), het voorgestelde lid aanvullen met een lid, luidende : « Wanneer tot oprichting van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid overeenkomstig artikel 577-3 beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist. ».
De heer Vastersavendts geeft een praktisch voorbeeld. Er is een gebouw van 10 verdiepingen, waarvan de fitnessruimte zich op het tiende verdiep bevindt. Elke appartementseigenaar krijgt de mogelijkheid al dan niet te stappen in de deelvereniging van de fitness. Slechts 2 personen zijn geïnteresseerd. Het is niet de bedoeling dat deze personen dezelfde stemmen hebben dan de andere mede-eigenaars bij besluitvorming over de betreffende deelvereniging. Indien de deelvereniging rechtspersoonlijkheid heeft, is het probleem van de besluitvorming opgelost, maar rijst mogelijk een ander probleem. Wat bijvoorbeeld als een nieuwe koper wenst toe te treden tot de deelvereniging. Moet men dan telkens de basisakte herschrijven ?
De heer Vandenberghe is zich bewust van het probleem. Men is eigenaar van een appartement en van allerlei gemene delen, verplicht de gemeenschappelijk gemene delen en optioneel de particulier gemene delen. Men kan bijvoorbeeld mede-eigenaar worden van het zwembad of de fitnessruimte, of niet. Dat is juist de idee die schuilt achter particulier gemene delen. De vraag rijst hoe men de besluitvorming zal organiseren voor de particulier gemene delen die op verschillende wijzen kunnen tot stand komen. Ook moet de stemverhouding in de algemene vergadering van de hoofdvereniging onder ogen worden genomen. Wat is de weerslag van de aandelen in de particulier gemene delen en algemeen gemene delen bij de werking van de algemene vergadering ?
De heer Vastersavendts meent dat een mogelijke piste zou kunnen worden gevonden door de besluitvorming voor de deelvereniging op te nemen in de basisakte.
De minister verwijst naar de amendementen nr. 113 en volgende van mevrouw Taelman c.s. die dit voorzien. De basisakte bepaalt de aandelenverhouding.
De heer Vandenberghe wijst op de politieke inzet van dit punt. De toepassing van de wet betekent in wezen dat alle authentieke akten moeten worden gewijzigd. Dit is onafwendbaar voor de verenigingen met rechtspersoonlijkheid. Maar voor de feitelijke deelverenigingen, die vandaag reeds bestaan en wat kan blijken uit het gebruik, is spreker een andere mening toegedaan. Een beslissing van de algemene vergadering over de beschrijving van de particulier gemene delen zou hier kunnen volstaan.
De minister werpt op dat ook hij van oordeel is dat een beslissing van de algemene vergadering moet volstaan voor de feitelijke deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid. Hiervoor is geen statutenwijziging nodig. Spreker verwijst hiervoor naar amendement nr. 123. Artikel 577-3, vierde lid betreft de deelvereniging met rechtspersoonlijkheid. De bevoegdheden, de particuliere gemene delen die het voorwerp uitmaken van de deelvereniging en de werking worden geregeld conform de bepalingen van de hoofdvereniging conform artikel 577-3 en volgende. Statuten zijn noodzakelijk. De algemene vergadering van de vereniging met rechtspersoonlijkheid kan voorzien in de oprichting van een feitelijke vereniging. Misschien moet deze laatste bepaling nog wat worden verfijnd.
Mevrouw Taelman stelt voor ook in amendement nr. 123 met betrekking tot de feitelijke verenigingen de materiele criteria in te schrijven.
De heer Vandenberghe wijst erop dat de essentie in grote appartementsgebouwen is dat de deelverenigingen afzonderlijk kunnen vergaderen om beslissingen te nemen over de particulier gemene delen.
De minister antwoordt dat de beslissing om feitelijke deelverenigingen op te richten bij de vereniging met rechtspersoonlijkheid ligt. In de beslissing van de algemene vergadering om de feitelijke vereniging op te richten moet alles worden bepaald.
De heer Vandenberghe stipt aan dat de wet een delegatie zou moeten voorzien waarbij de mede-eigenaars van de feitelijke vereniging beslissingen zouden nemen over de particuliere gemene delen volgens de voorwaarden van de bepalingen op de mede-eigendom. Het probleem rijst dat de beslissing op een bepaald ogenblik moeten worden onderschreven door de algemene vergadering van de rechtspersoon. Hoe bepaalt men dan de bijzondere aandelenverhouding van de feitelijke vereniging in het stemgedrag van de algemene vergadering ? Meent men dat dit geen probleem vormt omdat het privatief zwaarder doorweegt indien men ook eigenaar is van particulier gemene delen ?
De minister wijst erop dat de voorliggende wet het bestaan van de feitelijke vereniging zonder rechtspersoonlijkheid enkel wil formaliseren; deze bestaan nu al en werken voor de particulier gemene delen. Het lijkt hem best niet verder te specifiëren.
De heer Vandenberghe kan hiermee akkoord gaan. De praktijk zal de quota en de weerslag op de stemverhoudingen dienen vast te leggen.
Spreker vraagt of de deelvereniging met rechtspersoonlijkheid afzonderlijke statuten dient te hebben. Dit betekent een tweede authentieke akte. Men moet immers de basisakte aanpassen om de particulier gemene delen te beschrijven die de oprichting van de deelvereniging toelaten. Verder moet er een authentieke akte worden opgemaakt voor de nieuwe rechtspersoon. Meerdere deelverenigingen betekenen meerdere authentieke akten.
De minister antwoordt bevestigend. Artikel 577-3 en volgende zijn immers van toepassing op de deelvereniging met rechtspersoonlijkheid. Zij moet eigen statuten hebben opdat zij deze later zelf ook zou kunnen wijzigen. De notariskosten zullen vooral oplopen naargelang het juridisch denkwerk, dat in elke hypothese dient te worden verricht; voor de opstelling van een authentieke akte bedragen zij slechts 75 euro tot 375 euro en ook de overschrijving kost niet veel.
De heer Vastersavendts vraagt naar het voordeel van de rechtspersoonlijkheid van de deelvereniging.
Mevrouw Taelman antwoordt dat de beslissing van de feitelijke vereniging zonder rechtspersoonlijkheid nog steeds moeten worden voorgelegd aan de algemene vergadering.
De heer Vandenberghe wijst erop dat, indien de meerderheid in een algemene vergadering beslissingen zou nemen die lasten oplegt aan de particulier gemene delen die niet pertinent en relevant zijn voor de werkelijke toestand van het particulier gemene deel, de betreffende mede-eigenaars een verhaal hebben bij de vrederechter wegens machtsmisbruik of misbruik van meerderheid, enz. Aldus heeft men een feitelijke rem.
Artikel 10
Amendement nr. 109
Mevrouw Defraigne c.s. dient amendement nr. 109 in (stuk Senaat nr. 4-1409/8) dat strekt om in artikel 577-8 een nieuwe paragraaf 2/1 in te voegen, waarin de Koning gemachtigd wordt om de procedure te bepalen om de syndicus in te schrijven in de Kruispuntbank van ondernemingen.
De minister steunt dit amendement.
Amendement nr. 111
Mevrouw Defraigne c.s. dient amendement nr. 111 in (stuk Senaat nr. 4-1409/8), dat strekt om in artikel 577-8, § 4, het 3 te vervangen als volgt : « 3 de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren ».
De minister steunt dit amendement.
Amendement nr. 126
Mevrouw Taelman c.s. dient amendement nr. 126 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8), dat ertoe strekt de letters D), E), F), G), H) te doen vervallen. Amendement nr. 115 van dezelfde indieners stelt immers voor om deze bepalingen op te nemen in het nieuwe artikel 577-6,§ 2.
Amendement nr. 117
Mevrouw Taelman c.s. dient amendement nr. 117 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8), dat ertoe strekt artikel 577-8, § 4, 2, te doen vervallen.
Amendement nr. 120
Mevrouw Taelman c.s. dient amendement nr. 120 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8), dat ertoe strekt artikel 577-8, § 4, 1, te doen vervallen.
Amendement nr. 102
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 102 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7). Dit amendement volgt uit amendement nr. 98 op artikel 8 van dezelfde indieners.
Amendement nr. 94
Mevrouw Defraigne c.s. dient amendement nr. 94 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) dat ertoe strekt in artikel 577-8, § 4, een 11/1 in te voegen, luidende : « 11/1 in voorkomend geval, het postinterventiedossier te bewaren op de wijze die door de Koning is vastgesteld. ».
Artikel 11
Over dit artikel worden geen opmerkingen gemaakt.
Artikel 12
Amendement nr. 118
Mevrouw Taelman dient amendement nr. 118 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat een subamendement is op amendement nr. 30 van mevrouw Defraigne.
Amendement nr. 118 strekt ertoe in het voorgestelde artikel 577-8/2 het woord « verificateur » te vervangen door het woord « commissaris ».
Artikel 13
Amendement nr. 124
Mevrouw Taelman dient amendement nr. 124 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat ertoe strekt het recht van elke mede-eigenaar te verduidelijken.
Dit amendement wordt ingetrokken aangezien deze aanvulling zich reeds in de tekst van de Kamer bevindt.
De vraag rijst of de tekst zoals door de Kamer is overgezonden sluitend is en beantwoordt aan de bekommernissen van de commissieleden.
De tekst van de Kamer stelt dat, niettegenstaande de vereniging geen eigen vermogen heeft, de vereniging van mede-eigenaars het recht heeft om, al dan niet samen met één of meer mede-eigenaars, op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of met betrekking tot het beheer ervan. Zij wordt geacht bevoegd te zijn en het vereiste belang te hebben om deze rechten te verdedigen.
De heer Vandenberghe maakt in zijn amendement nr. 84 (4-1409/6 — zie eerste artikelsgewijze bespreking) gewag van de bevoegdheid en hoedanigheid om in rechte op te treden voor rekening van de mede-eigenaars. De woorden « voor rekening van de mede-eigenaars » lijken niet voor te komen in de door de Kamer goedgekeurde tekst.
De minister antwoordt dat de tekst van de Kamer impliceert dat de vereniging kan optreden voor rekening van de mede-eigenaars. De vereniging van mede-eigenaars kan optreden in rechte, in alle aspecten. De individuele mede-eigenaar kan echter ook afzonderlijk optreden. Een beslissing van de algemene vergadering ligt ten grondslag om in rechte op te treden. De mede-eigenaar die niet wil dat voor hem wordt opgetreden kan steeds tegen stemmen. Hij heeft er dan alle belang bij individueel tussen te komen in de procedure.
De heer Vandenberghe vraagt wat er gebeurt als de vereniging van mede-eigenaars wordt gedagvaard. In beginsel vertegenwoordigt zij dan voor alle mede-eigenaars. Of een bepaalde mede-eigenaar voor of tegen het optreden in rechte stemt zal niet relevant zijn. Uiteraard kan de betreffende mede-eigenaar dan tussenkomen voor zijn eigen deel.
Het is belangrijk te stellen dat de vereniging van mede-eigenaars de bevoegdheid en de hoedanigheid heeft om in rechte op treden voor rekening van de mede-eigenaars, in toepassing van de gemeenrechtelijke beginselen. De interpretatie van de rechtspraak, waarbij men stelde dat de vereniging niet kon optreden omdat zij geen belanghebbende partij was, beantwoordt niet aan de filosofie van de wet van 1994.
Na de verduidelijking van de regering dat de vereniging in rechte kan optreden, in alle aspecten, is de heer Vandenberghe bereid zijn amendement nr. 84 in te trekken.
Amendement nr. 103
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 103 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) dat ertoe strekt het voorgestelde tweede lid onder letter B te vervangen door wat volgt : « Deze vordering moet ingesteld worden binnen de drie maanden na de goedkeuring van de notulen, overeenkomstig artikel 577-6, § 9. ».
Bij een vordering voor de vrederechter zijn de goedgekeurde notulen van de algemene vergadering van groot belang voor het al dan niet slagen van de vordering.
Daarom is het noodzakelijk dat de termijn om de vordering in te stellen tot drie maanden na de goedkeuring van de notulen van de algemene vergadering.
Amendement nr. 108
De heer Vastersavendts c.s. dient amendement nr. 108 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) dat ertoe strekt de Franse tekst van het voorgestelde artikel 577-9, § 8, te verduidelijken.
Artikel 14
Amendement nr. 104
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 104 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) dat ertoe strekt letter B) te doen vervallen.
Artikel 15
Amendement nr. 95
Mevrouw Defraigne c.s. dient amendement nr. 95 in (stuk Senaat nr. 4-1409/7), een subamendement op amendement nr. 35 van de heer Delpérée c.s. Amendement nr. 95 strekt om in het voorgestelde artikel 577-11, § 2, in het eerste lid het 5º en het vijfde lid te doen vervallen.
De indieners wijzen erop dat krachtens het koninklijk besluit van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke en mobiele werkplaatsen, de mede-eigenaars hun taken en verplichtingen inzake het gedeelte van het postinterventiedossier dat betrekking heeft op de gemeenschappelijke delen, aan de syndicus kunnen opdragen. Het is bijgevolg niet noodzakelijk bij eigendomsoverdracht in de voorwaarden van overdracht van dat dossier te voorzien, aangezien die documenten gratis kunnen worden geraadpleegd op het kantoor van de syndicus.
Artikel 15/1
Amendement nr. 107
Mevrouw Defraigne c.s. dient amendement nr. 107 in (stuk Senaat nr. 4-1409/7), een subamendement op amendement nr. 36 van dezelfde indieners. Het amendement strekt om in het voorgestelde artikel 577-11/1, de woorden « de bevoorrechte hypothecaire schuldeisers » te vervangen door de woorden « de bevoorrechte schuldeisers, de hypothecaire schuldeisers ». Die formulering sluit beter aan bij de hypotheekwet van 16 december 1851.
Amendement nr. 110
Mevrouw Defraigne c.s. dient amendement nr. 110 in (stuk Senaat nr. 4-1409/8), een subamendement op amendement nr. 62 van de heer Vandenberghe c.s. Amendement nr. 110 strekt om artikel 15/1, dat men met amendement nr. 62 in het wetsontwerp wil invoegen, te vernummeren tot artikel 15/2.
Artikelen 16 en 17
Over deze artikelen zijn er geen opmerkingen.
Artikel 17/1
Amendement nr. 105
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 105 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) dat een subamendement is op amendement nr. 37 van de heer Delpérée.
Amendement nr. 105 strekt ertoe de syndicus te verplichten een aan de dwingende bepalingen van de wet aangepaste versie van de basisakte en het reglement van mede-eigendom voor te leggen op de eerstvolgende algemene vergadering, die deze tekst goedkeurt.
Amendement nr. 130
Mevrouw Taelman dient amendement nr. 130 in (stuk Senaat, nr, 4-1409/8) dat een subamendement is op amendement nr. 37 van de heer Delpérée.
Amendement nr. 130 strekt ertoe de syndicus te verplichten binnen het jaar na de inwerkingtreding van de wet een aangepaste versie van de basisakte en het reglement van mede-eigendom voor te leggen aan de algemene vergadering, die deze tekst goedkeurt.
De heer Delpérée begrijpt dat de syndicus een concordantietabel kan moeten opstellen. Moet hij daarom die coördinatieopdracht toevertrouwd krijgen ? Heeft de syndicus altijd de bevoegdheid om dat werk uit te voeren ?
Is dat werk van de syndicus overigens niet overbodig, want zodra de statuten of de basisakte worden gewijzigd, zal er een authentieke akte moeten worden opgesteld.
Mevrouw Taelman verduidelijkt dat het amendement een compromis vormt.
De syndicus is verplicht binnen het jaar na de datum van de inwerkingtreding van de nieuwe wet, gehouden een aangepaste versie van de basisakte en het reglement van mede-eigendom voor te leggen aan de algemene vergadering.
Indien een statutaire wijziging dient plaats te vinden, bijvoorbeeld naar aanleiding van de oprichting van een deelvereniging met rechtspersoonlijkheid, moet de gecoördineerde basisakte in een notariële akte worden gegoten.
Het is dus niet de bedoeling elke mede-eigendom systematisch notariskosten te laten dragen om zijn basisakte aan te passen aan de nieuwe wet, die een dwingend karakter heeft.
Het kan inderdaad een probleem zijn als de syndicus zijn werk niet naar behoren doet. Men wil echter hoge notariskosten vermijden.
De heer Delpéree aanvaardt het voorgestelde compromis, maar hij herinnert eraan dat de huidige regelgeving van toepassing blijft. Een wijziging van de statuten moet bij authentieke akte plaatsvinden. Hij geeft toe dat de notariële akte kosten met zich meebrengt voor de mede-eigendom. Het gaat echter om eenmalige uitgaven. Bepaalde syndici maken echter van de wijzigingen die worden voorbereid, gebruik om herhaaldelijk hun vergoedingen op te trekken.
Mevrouw Taelman antwoordt dat niets de mede-eigenaars belet om toch naar de notaris te stappen.
De minister sluit hierbij aan. De syndicus dient een aangepaste versie voor te leggen, maar kan hiervoor beroep doen op een jurist, een advocaat of een notaris.
De heer Vastersavendts komt terug op zijn tussenkomst tijdens een vorige bespreking waarbij hij vreesde dat de aanpassing van de onderverdeling van de aandelen in een deelvereniging steeds een wijziging van de basisakte bij authentieke akte zou vereisen. Dit blijkt echter niet noodzakelijk- en algemene bepaling kan worden ingelast in de basisakte.
Artikel 18
Amendement nr. 106
De heer Vandenberghe c.s. dient amendement nr. 106 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/7) dat ertoe strekt het artikel als volgt te vervangen :
« Art. 18. Deze wet is vanaf de eerste dag van de derde maand volgend op de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad van toepassing op elk gebouw of groep van gebouwen, die beantwoorden aan de in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde voorwaarden.
Met uitzondering van het punt F van artikel 4, dat in werking treedt op de dag overeenkomstig het eerste lid, is artikel 4 van deze wet slechts van toepassing op de gebouwen of groepen van gebouwen opgericht of waarvan de verdeling van het eigendomsrecht op de private kavels, zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid gebeurt na de inwerkingtreding van deze wet.
Behoudens wat de statuten betreft, is het recht van de mede-eigenaar om een vertaling te krijgen van de documenten van de vereniging van mede-eigenaars, overeenkomstig artikel 577-11/1 van het Burgerlijk Wetboek slechts van toepassing op de documenten die na de inwerkingtreding van de wet, overeenkomstig het eerste lid, worden opgesteld. »
De minister stipt aan dat iedereen akkoord is dat de huidige wetgeving rond appartementsrechten eveneens moet gebruikt worden om de statuten te toiletteren teneinde de transparantie, die één van de belangrijkste uitgangspunten vormt van het voorliggende wetsontwerp, te verwezenlijken. Meer in het bijzonder wenst iedereen dat de statuten worden gecoordineerd. Sommige commissieleden opteren ervoor de syndicus te verplichten om ter gelegenheid van de volgende algemene vergadering een aangepaste versie van de basisakte en het reglement van mede-eigendom ter goedkeuring voor te leggen. De tussenkomst van een notaris en de overschrijving van de statuten zijn volgens hen niet noodzakelijk vanuit het oogpunt van kostenbesparing.
Andere commissieleden wensen de coördinatieverplichting wel te onderwerpen aan een overschrijving op het hypotheekkantoor. Ten eerste is kostenbesparing geen argument in deze discussie. Immers zullen de kosten gepaard gaand met de coördinatieverplichting vooral liggen in het juridische werk. De kosten verbonden aan het verlijden van de akte en overschrijving komen pas op de tweede plaats en zullen in de eindafrekening niet doorwegen. In beide hypothesen zullen de kosten voor juridisch werk gelijk zijn.
De heer Vandenberghe onderstreept dat de wet van toepassing is op alle statuten. Uiteraard zal een gecoördineerde versie van de statuten moeten worden opgemaakt.
De minister beaamt dat de wet van dwingend recht is. Hij meent dat de vraag is of een coördinatieverplichting binnen de vijf jaar moet worden opgelegd. Spreker is van oordeel dat het argument van kosten die dergelijke coördinatie met zich meebrengt niet opweegt tegen de transparantie die hierdoor wordt bereikt.
De heer Swennen gaat niet akkoord met het standpunt van de regering en verwijst naar zijn amendement nr. 87 (stuk Senaat, nr. 4-1409/6), dat ertoe strekt het tweede, derde en vierde lid van artikel 18 te doen vervallen.
De heer Swennen meent dat het opleggen van coördinatieverplichting bij authentieke akte voor problemen zal zorgen. Het betreft immers een groot aantal akten en bovendien zal men in bepaalde gebieden de notariaten overbelasten.
De minister antwoordt dat het feit dat de bepalingen van dwingend recht zijn niet voldoende zijn voor de leesbaarheid en transparantie. Men mag niet onderschatten dat er heel wat oudere mensen in appartementen wonen die dan bij problemen zelf naar een advocaat en notaris zullen moeten stappen.
De heer Swennen verwijst naar huurcontracten. Hoewel bepaalde huurbepalingen van dwingend recht zijn, worden niet alle huurcontracten aangepast. Ook hier worden veel individuele huurders met problemen geconfronteerd.
De minister meent dat de vergelijking niet opgaat. Bij appartementsrecht gaat het immers om statutenwijziging, niet om wijziging van een overeenkomst.
De heer Swennen meent dat de situatie voor de rechtsonderhorige dezelfde is.
Mevrouw Taelman meent te kunnen besluiten dat de regering instemt met het dwingend karakter van de voorliggende bepalingen. De enige resterende vraag is deze van het al dan niet opleggen van een coördinatieverplichting binnen de 5 jaar.
De heer Swennen vraagt wat de gevolgen zijn als de coördinatieverplichting binnen de 5 jaar niet wordt nageleefd.
Bovendien vraagt spreker zich af welke controle er bestaat op de aanpassing. Betrouwt men op de authenticiteit van de notariële akte ?
De minister antwoordt dat de sanctie voor het niet invullen van de coördinatieverplichting een verlies van rechtspersoonlijkheid is.
De heer Vandenberghe meent dat deze sanctie veel te zwaar is. Deze sanctie van verlies van rechtspersoonlijkheid heeft in elk geval geen zin bij een feitelijke deelvereniging.
Spreker verwijst naar zijn amendement nr. 105 op artikel 17/1, waarbij de syndicus een gecoördineerde tekst opmaakt van de statuten.
Zodra men echter overgaat tot de wijziging van de basisakte met het oog op de oprichting van een rechtspersoon, kan de tekst van de basisakte tegelijkertijd worden gecoördineerd. Men moet dan toch een notariële akte hebben voor de statuten van de rechtspersoon. Verder is dit belangrijk met het oog op de coherentie.
Niemand is verplicht een deelvereniging op te richten ? Indien men deze wel opricht, is een gecoördineerde tekst bij authentieke akte noodzakelijk. Indien men geen deelvereniging opricht, maakt de syndicus een gecoördineerde tekst op voor de algemene vergadering.
De minister kan hierbij aansluiten. Men zou kunnen bepalen dat de coordinatieverplichting bij notariële akte moet gebeuren bij de eerstvolgende statutenwijziging.
De heer Swennen vraagt naar de sanctie indien men, bij de oprichting van de deelvereniging, de coördinatie niet doet.
De heer Vandenberghe meent dat men geen specifieke sancties dient te voorzien. De burgerrechtelijke sanctie kan eventueel de aansprakelijkheid van de mede-eigendom zijn.
De minister besluit dat een akkoord bestaat over het feit dat alle bepalingen van dwingend recht zijn. Wel zullen de bepalingen van artikel 4, in overeenstemming met het amendement nr. 106 van de heer Vandenberghe c.s., slechts van toepassing zijn op nieuwe gebouwen of groepen van gebouwen.
De syndicus is verplicht op de eerstvolgende algemene vergadering gecoördineerde statuten ter goedkeuring voor te leggen.
Spreker vraagt zich af of deze bepalingen wel onder het overgangsrecht vallen.
De heer Vandenberghe meent van niet. Er zijn twee hypothesen.
Telkens men een deelvereniging opricht, is een statutenwijziging nodig en moet men een authentieke akte maken. Men kan dan de gecoördineerde tekst in de basisakte zetten. Dit hoeft niet binnen een bepaalde termijn.
Een tweede hypothese is de feitelijke deelvereniging. Dan is de syndicus belast met de coördinatie.
De minister meent dat de verplichting van de syndicus ook kan worden opgenomen in artikel 577-8, § 4. Dit volstaat voor de individuele mede-eigenaars om er rechten uit te putten.
Mevrouw Crombé-Berton vraagt of er geen authentieke akte nodig is die de gecoördineerde statuten valideert.
De heer Vandenberghe beaamt dit voor het geval van een deelvereniging met rechtpersoonlijkheid.
Mevrouw Crombé-Berton vraagt wat er gebeurt als er geen subonverdeeldheid is.
De heer Vandenberghe verwijst naar zijn amendement nr. 105 dat ertoe strekt de syndicus te laten overgaan tot de coördinatie van de basisakte en het reglement van mede-eigendom die hij voor goedkeuring aan de algemene vergadering voorlegt.
Mevrouw Crombé-Berton leidt hieruit af dat er in dat laatste geval geen authentieke akte is die de wettelijke grondslag van het coördinatiewerk van de syndicus valideert. Wat gebeurt er als de syndicus een fout maakt bij dat coördinatiewerk ?
De heer Vandenberghe antwoordt dat de coördinatie niet tot gevolg mag hebben dat bepalingen die strijdig zouden zijn met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, wettelijk zouden worden. Moet men daarom beslissen een authentieke akte wettelijk te verplichten ? Spreker meent dat de algemene vergadering moet beslissen of de gecoördineerde basisakte en het reglement van de mede-eigendom voor de notaris moet worden verleden. Hij denkt dat in de talrijke kleine mede-eigendommen de veranderingen in de basisakte en het reglement erg beperkt zullen zijn.
Mevrouw Crombé-Berton meent dat de coördinatie bij authentieke akte de rechtszekerheid vergroot.
De minister stipt aan dat de commissie het eens is over het feit dat er sowieso een coördinatie dient te gebeuren. In eerste instantie zal de syndicus de gecoördineerde statuten aan de algemene vergadering voorleggen, die ze kan goedkeuren. De vraag rijst wanneer deze gecoördineerde versie in een authentieke akte dient te worden gegoten. Spreker meent dat men kan bepalen dat de gecoördineerde versie dient te worden overgeschreven van zodra de basisakte wordt aangepast, bijvoorbeeld in het geval van artikel 577-3, vierde lid,bij de oprichting van deelverenigingen.
Mevrouw Defraigne denkt dat de coördinatie noodzakelijk is om de rechtszekerheid te waarborgen. Men zou kunnen bepalen dat de gecoördineerde documenten worden neergelegd bij de zetel van de mede-eigendom. Systematisch een authentieke akte opleggen zou misschien een beetje overdreven zijn, gelet op de kosten die daarmee gepaard gaan. Zij gaat akkoord met het voorstel van de minister om een authentieke akte op te leggen bij een wijziging van de basisakte, bijvoorbeeld bij de oprichting van een subonverdeeldheid.
Amendement nr. 131
Mevrouw Taelman c.s. dient amendement nr. 131 in (stuk Senaat, nr. 4-1409/8) dat een subamendement is op amendement nr. 106 van de heer Vandenberghe. Het amendement strekt ertoe in het voorgestelde tweede lid de woorden « met uitzondering van het punt F van artikel 4 » te vervangen door de woorden « met uitzondering van de punten E en F » alsook de woorden « dat in werking treedt op de dag overeenkomstig het eerste lid » te doen vervallen.
VIII. VERKLARING VOOR DE INDICATIEVE STEMMINGEN
De minister dankt de leden van de commissie voor de Justitie van de Senaat voor het vele werk dat werd verricht over dit belangrijke wetsontwerp.
Een zeer grondige discussie werd gevoerd over enkele voorname punten, namelijk het toepassingsgebied, de mogelijke oprichting van deelverenigingen, de toepassing van de wet op het taalgebruik, de overschrijving van de authentieke akte op naam van de vereniging van mede-eigenaars, het verloop van de algemene vergadering en de overgangsbepalingen.
De minister onderlijnt dat er een enorme interesse bestaat in de buitenwereld voor de belangrijke materie van het appartementsrecht. Er is een echte vraag vanuit de praktijk om dit werk zo snel mogelijk te finaliseren. De wereld van de mede-eigendom wacht als het ware op de nieuwe wetgeving.
A. Stemverklaringen
Artikel 5
Amendement nr. 125 van de heer Vandenberghe c.s. wordt ingetrokken omdat dit amendement dezelfde draagwijdte heeft als amendement nr. 114 over de positie van de deelvereniging ten aanzien van de particulier gemene delen.
Artikel 6
De amendementen nrs. 96 en 97 van de heer Vandenberghe c.s. worden ingetrokken omdat de goedgekeurde beslissingen over de deelverenigingen aan dezelfde filosofie beantwoorden.
Artikel 8
De heer Vandenberghe verklaart niet te kunnen instemmen met amendement nr. 4 waarbij het percentage van volmachten wordt opgetrokken van 10 naar 25 % niet bijtreden. De wet van 1994 wilde met deze beperking spookvergaderingen vermijden. 20 % lijkt spreker te hoog. Voor grote gebouwen wordt er thans trouwens een oplossing geboden door de mogelijke oprichting van deelverenigingen.
Artikel 13
Amendement nr. 124 is ingetrokken naar aanleiding van de discussie die duidelijk stelde dat de vereniging van mede-eigenaars in rechte kan optreden, in alle aspecten.
B. Indicatieve stemmingen
Amendement nr. 9 van de heer Delpérée c.s. wordt eenparig aangenomen door de 9 aanwezige leden.
De amendementen nrs. 54 en 67 van de heer Vandenberghe c.s. worden ingetrokken.
Amendement nr. 73A van de heer Vandenberghe c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 73B van de heer Vandenberghe c.s. wordt ingetrokken.
Amendement nr. 92 van mevrouw Defraigne c.s. wordt ingetrokken.
Amendement nr. 112 van mevrouw Taelman c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
De amendementen nrs. 90 en 10, 1 van mevrouw Defraigne c.s. vervallen.
Amendement nr. 113 van mevrouw Taelman c.s. wordt ingetrokken.
Amendement nr. 10, 2 van mevrouw Defraigne c.s. wordt eenparig aangenomen door de 12 aanwezige leden.
De amendementen nrs. 128 van mevrouw Taelman c.s., gesubamendeerd door amendement nr. 132 van de heer Vandenberghe c.s., wordt eenparig aangenomen door de 12 aanwezige leden.
Amendement nr. 55 van de heer Vandenberghe c.s. wordt aangenomen met 11 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 11 van de heer Delpérée c.s. vervalt.
Amendement nr. 56 van de heer Vandenberghe c.s. wordt aangenomen met 11 stemmen bij 1 onthouding
Amendement nr. 74 van de heer Vandenberghe c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 121 van mevrouw Taelman c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 1 van de heer Swennen vervalt.
Amendement nr. 2 van de heer Mahoux vervalt.
Amendement nr. 8 van de heer Hellings vervalt.
Amendement nr. 12 a), b), c), d) van mevrouw Defraigne c.s. vervalt.
Amendement nr. 57 van de heer Vandenberghe c.s. vervalt.
Amendement nr. 46 van de heer Mahoux vervalt.
Amendement nr. 85 van de heer Vandenberghe vervalt.
Amendement nr. 72 van mevrouw Stevens vervalt.
Amendement nr. 127 van de heer Vandenberghe c.s. vervalt.
Amendement nr. 12 e) van mevrouw Defraigne c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 13 van de heer Delpérée c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 114 van mevrouw Taelman c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 39 van mevrouw Taelman vervalt.
Amendement nr. 75 van de heer Vandenberghe c.s. vervalt.
Amendement nr. 91 van mevrouw Defraigne c.s. vervalt.
Amendement nr. 125 van de heer Vandenberghe c.s. wordt ingetrokken (zie stemverklaring).
Amendement nr. 76 van de heer Vandenberghe c.s. wordt ingetrokken.
Amendement nr. 3 van de heer Mahoux wordt ingetrokken.
Amendement nr. 119 van mevrouw Taelman c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen tegen 1 stem.
Amendement nr. 14 van mevrouw Defraigne c.s. vervalt.
Amendement nr. 50 van mevrouw Defraigne c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
De amendementen nrs. 96 en 97 van de heer Vandenberghe c.s. worden ingetrokken (zie stemverklaring).
De amendementen nrs. 15 en 16 van de heer Delpérée c.s. worden eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 78, 1 en 2, van de heer Vandenberghe c.s. wordt aangenomen met 6 tegen 5 stemmen.
Amendement nr. 78, 3, van de heer Vandenberghe c.s. vervalt.
Amendement nr. 78, 4, 5 en 6, van de heer Vandenberghe c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 40 van mevrouw Taelman vervalt.
Amendement nr. 63 van de heer Vandenberghe c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 98 van mevrouw Vandenberghe c.s. wordt ingetrokken.
Amendement nr. 115 van mevrouw Taelman c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 65 van de heer Delpérée c.s. vervalt.
Amendement nr. 4 van de heer Mahoux wordt verworpen met 10 stemmen tegen 1 stem.
Amendement nr. 122 van mevrouw Taelman c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 17 van de heer Delpérée c.s. vervalt.
Amendement nr. 64 van de heer Vandenberghe c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 18, 1 en 2, van mevrouw Defraigne c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 77 van de heer Vandenberghe c.s. wordt ingetrokken.
De amendementen nrs. 99 tot 101 van de heer Vandenberghe worden ingetrokken.
Amendement nr. 93 van mevrouw Defraigne c.s. wordt ingetrokken.
Amendement nr. 123 van mevrouw Taelman c.s., gesubamendeerd door amendement nr. 129, wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 19 van de heer Delpérée c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 116 van mevrouw Taelman c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 20 van mevrouw Defraigne c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 79 van de heer Vandenberghe c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen tegen 1 stem.
Amendement nr. 21 van de heer Delpérée c.s. wordt aangenomen met 9 tegen 2 stemmen.
Amendement nr. 5 van de heer Mahoux wordt verworpen met 9 stemmen tegen 1 stem bij 1 onthouding.
Amendement nr. 22 van mevrouw Defraigne c.s. wordt eenparig aangenomen door de 10 aanwezige leden.
Amendement nr. 41, 1, van mevrouw Taelman wordt ingetrokken.
Amendement nr. 47, 1 en 2, van de heer Mahoux wordt ingetrokken.
Amendement nr. 51 van mevrouw Defraigne c.s. wordt eenparig aangenomen door de 10 aanwezige leden.
Amendement nr. 42 van mevrouw Taelman wordt ingetrokken.
Amendement nr. 111 van mevrouw Defraigne c.s. wordt eenparig aangenomen door de 10 aanwezige leden.
Amendement nr. 126 van mevrouw Taelman c.s. wordt aangenomen met 9 stemmen tegen 1 stem.
Amendement nr. 66 van de heer Delpérée c.s. vervalt.
Amendement nr. 86 van de heer Vandenberghe c.s. vervalt.
Amendement nr. 117 van mevrouw Taelman c.s. wordt eenparig aangenomen door de 10 aanwezige leden.
Amendement nr. 6 van de heer Mahoux vervalt.
Amendement nr. 23 van de heer Delpérée c.s. vervalt.
Amendement nr. 43 van mevrouw Taelman vervalt.
Amendement nr. 120 van mevrouw Taelman c.s. wordt eenparig aangenomen door de 10 aanwezige leden.
Amendement nr. 102 van de heer Vandenberghe c.s. vervalt.
Amendement nr. 24 van mevrouw Defraigne c.s. wordt eenparig aangenomen door de 10 aanwezige leden.
Amendement nr. 80 van de heer Vandenberghe c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Het gesubamendeerde amendement nr. 25 van de heer Delpérée c.s. wordt aangenomen met 9 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 26 van mevrouw Defraigne c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 44 van mevrouw Taelman wordt aangenomen met 9 stemmen tegen 1 stem bij 1 onthouding.
Amendement nr. 48 van de heer Mahoux vervalt.
De amendementen nrs. 69 en 70 van de heer Delacroix worden verworpen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 27 a) van de heer Delpérée c.s. wordt aangenomen met 9 stemmen bij 2 onthoudingen.
Amendement nr. 94 van mevrouw Defraigne wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 27 b) van de heer Delpérée c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 71 van de heer Delacroix wordt eenparig verworpen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 28 van mevrouw Defraigne c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 58 van de heer Vandenberghe c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 29 van de heer Delpérée c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 118 van mevrouw Taelman c.s. wordt aangenomen met 9 stemmen tegen 1 stem bij 1 onthouding.
Het gesubamendeerde amendement nr. 30 van mevrouw Defraigne c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen tegen 1 stem.
Amendement nr. 49 van de heer Mahoux wordt ingetrokken.
Amendement nr. 68 van de heer Mahoux wordt verworpen met 10 stemmen tegen 1 stem.
Amendement nr. 84 van de heer Vandenberghe c.s. wordt ingetrokken (zie stemverklaring).
Amendement nr. 31 van de heer Delpérée c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 32 van mevrouw Defraigne c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 81 van de heer Vandenberghe c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 124 van mevrouw Taelman c.s. wordt ingetrokken.
Amendement nr. 45 van mevrouw Taelman wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 103 van de heer Vandenberghe c.s. wordt ingetrokken.
Amendement nr. 33, 1, van de heer Delpérée c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 82 A) van de heer Vandenberghe c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen tegen 1 stem.
Het gesubamendeerde amendement nr. 33, 2, van de heer Delpérée c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Het amendement nr. 82 B) van de heer Vandenberghe c.s. wordt ingetrokken.
Amendement nr. 33, 3, van de heer Delpérée c.s. wordt ingetrokken.
Amendement nr. 108 van de heer Vastersavendts c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 88 van de heer Vastersavendts wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 34 van mevrouw Defraigne c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 104 van de heer Vandenberghe c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 59 van de heer Vandenberghe c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 83 van de heer Vandenberghe c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 95 van mevrouw Defraigne wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Het gesubamendeerde amendement nr. 35 van de heer Delpérée c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 7 van de heer Coveliers c.s. wordt eenparig verworpen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 107 van mevrouw Defraigne wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Het gesubamendeerde amendement nr. 36 van mevrouw Defraigne c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 110 van mevrouw Defraigne c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Het gesubamendeerde amendement nr. 62 van de heer Vandenberghe c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen tegen 1 stem.
Amendement nr. 60 van de heer Vandenberghe c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 105 van de heer Vandenberghe c.s. wordt ingetrokken.
Amendement nr. 130 van mevrouw Taelman c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Het gesubamendeerde amendement nr. 37 van de heer Delpérée c.s. wordt eenparig aangenomen door de 11 aanwezige leden.
Amendement nr. 131 van mevrouw Taelman c.s. wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Het gesubamendeerde amendement nr. 106 van de heer Vandenberghe wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding.
Amendement nr. 87 van de heer Swennen wordt verworpen met 10 stemmen tegen 1 stem.
Amendement nr. 38 van mevrouw Defraigne c.s. wordt ingetrokken.
Amendement nr. 61 van de heer Vandenberghe vervalt.
Amendement nr. 89 van de heer Mahoux wordt ingetrokken (zie stemverklaring).
Amendement nr. 53 van mevrouw Defraigne c.s. wordt ingetrokken.
IX. DERDE ARTIKELSGEWIJZE BESPREKING
Op basis van de indicatieve stemmingen, diende de heer Vandenberghe c.s. het overkoepelend amendement nr. 133 (stuk Senaat nr. 4-1409/9) in dat de basis heeft gevormd van de verdere artikelsgewijze bespreking.
Art. 1
Er worden geen opmerkingen over dit artikel gemaakt.
Art. 2
Amendement nr. 135
De heer du Bus de Warnaffe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 135, St. Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt in de Franse tekst van het voorgestelde lid, 2º, de woorden « de sous-indivisions » te vervangen door de woorden « d'associations partielles ».
Dit amendement heeft tot doel de in het wetsontwerp gehanteerde terminologie te harmoniseren en de Franse tekst beter af te stemmen op de Nederlandse tekst.
De minister steunt dit amendement.
Art. 3
Amendement nr. 149
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 149, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt, in letter A), in het voorgestelde eerste lid, het woord « landmeter » te vervangen door het woord « landmeter-expert ».
Landmeter-expert is de officiële titel.
De minister steunt het amendement.
Amendement nr. 159
Mevrouw Thibaut dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 159, Stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt te waarborgen dat het opmetingsverslag door een beroepsbeoefenaar wordt opgesteld die daartoe opgeleid is maar die ook garanties biedt qua onafhankelijkheid ten opzichte van de bouwpromotor.
De minister steunt dit amendement niet.
Mevrouw Thibaut neemt akte van het standpunt van de regering. Ze wijst erop dat de oplossing die voorgesteld wordt in het globaal amendement nr. 133, waarbij het met redenen omkleed verslag door de notaris en de vastgoedmakelaar mag worden opgesteld, tot een situatie van belangenvermenging leidt.
Amendement nr. 137
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 137, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt, in letter A), in het voorgestelde tweede lid, de woorden « de statuten » te vervangen door de woorden « de basisakte ».
Amendement nr. 138
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 138, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt een letter C)/1 in te voegen, luidende :
« C)/1. In § 1, derde lid een 5º invoegen, luidende :
« 5º de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt. ».
Dit amendement verplicht de bepaling betreffende de statutaire periode voor de gewone algemene vergadering op te nemen in het reglement van mede-eigendom.
Art. 6
Amendement nr. 139
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 139, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt in het voorgestelde artikel 577-6, § 1, het derde lid te doen vervallen omdat het tegenstrijdig is met het tweede lid.
Amendement nr. 140
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 140, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt, in het voorgestelde artikel 577-6, § 2 te vervangen door de volgende twee paragrafen :
« § 2. De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.
Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars.
Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.
§ 2/1. De bijeenroeping vermeldt de plaats waar, alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden.
De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.
De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn.
Behalve in spoedeisende gevallen wordt die bijeenroeping ten minste vijftien dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien. »
De voorgestelde wijziging verbetert de structuur van artikel 577-6, § 2 en de leesbaarheid van de bepaling.
Amendement nr. 141
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement op amendement nr. 133 (amendement nr. 141, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt, in het voorgestelde artikel 577-6, § 4, vierde lid, de woorden « dat quorum niet werd » vervangen door de woorden « geen van beide quorums wordt ».
Het tweede en derde lid van § 4 bepalen immers twee hypotheses waarin de algemene vergadering rechtsgeldig vergadert.
Amendement nr. 142
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement op amendement nr. 133 (amendement nr. 142, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt, in het voorgestelde artikel 577-6, § 6, het zevende lid te doen vervallen. Het zevende lid is overbodig omdat dezelfde bepaling opgenomen is artikel 577-6, § 8.
Amendement nr. 143
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 143, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt, in het voorgestelde artikel 577-6, §§ 9 en 10 te vervangen door wat volgt :
§ 9. De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die worden genomen door de algemene vergadering met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.
Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.
§ 10. De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op.
§ 11. De syndicus neemt binnen de dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen, bedoeld in de §§ 9 en 10 op in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3 en bezorgt deze binnen diezelfde termijn aan de mede-eigenaars en andere syndici.
Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, stelt hij de syndicus schriftelijk hiervan op de hoogte.
Het amendement poogt de bepaling te verduidelijken en de structuur ervan te verbeteren.
Art. 7
Amendement nr. 136
De heer du Bus de Warnaffe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 136, St. Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt in de voorgestelde Franse tekst, onder D), punt g), de woorden « de sous-indivisions » te vervangen door de woorden « d'associations partielles ».
Dit amendement heeft tot doel de in het wetsontwerp gehanteerde terminologie te harmoniseren en de Franse tekst beter af te stemmen op de Nederlandse teskt. Er wordt tevens verwezen naar amendement nr. 135 van dezelfde indieners.
Amendement nr. 144
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 144, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt de volgende wijzigingen aan te brengen in het artikel :
1º een letter C)/1 invoegen luidende :
« C)/1. in paragraaf 1, 1º een letter e) invoegen, luidende :
« e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.
Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars. »
2º Letter F) doen vervallen.
Amendement nr. 150
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 150, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt letter B) te vervangen door wat volgt :
« B) paragraaf 1, 1º, c) wordt vervangen door wat volgt :
c) in elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen over de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken onverminderd artikel 577-8/2 uitvoert en die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars.
Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom.
Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom ongeacht welke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar.
De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak. »;
Art. 8
Amendement nr. 145
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 145, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt in letter L), in het voorgestelde 17º, de woorden « van het reservekapitaal en het werkkapitaal » te vervangen door de woorden « van het werkkapitaal en het reservekapitaal, bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, ».
Amendement nr. 151
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 151, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt in letter C), in het voorgestelde § 2, tweede lid, de volgende wijzigingen aan te brengen :
1º In de Nederlandse tekst de woorden « en firma » doen vervallen;
2º In de Franse tekst de woorden « un société » vervangen door de woorden « une société » en de woorden « , sa raison où » doen vervallen.
Deze wijziging strekt ertoe een betere concordantie tussen de beide talen te verzekeren.
Amendement nr. 152
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 152, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt het voorgestelde 5º onder letter H) te vervangen door wat volgt : « 5º het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst. »;
Amendement nr. 153
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 153, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt in het voorgestelde 16º onder letter L), de woorden « en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven » in te voegen tussen de woorden « op hun eerste verzoek » en de woorden « de naam ».
Art. 11
Amendement nr. 146
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 146, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt in letter A), in de Nederlandse tekst van het voorgestelde eerste lid, de woorden « bevoegd te zijn » te vervangen door de woorden « de hoedanigheid ».
Art. 13
Amendement nr. 147
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 147, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt in het voorgestelde artikel 577-11, § 2, de volgende wijzigingen aan te brengen :
1º Het derde lid vervangen door wat volgt : « De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger ».
2º De tweede zin van het vierde lid doen vervallen.
Het amendement verduidelijkt dat de notaris de documenten die hij bij de syndicus heeft opgevraagd, medegedeeld moeten worden aan de verkrijger.
Amendement nr. 154
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 154, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt verschillende taalkundige verbeteringen aan te brengen in het voorgestelde artikel 577-11.
Amendement nr. 158
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 154 (amendement nr. 158, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt diverse taalkundige verbeteringen aan te brengen en een betere coherentie te verzekeren tussen de Franse en de Nederlandse tekst.
De minister wijst erop dat de noties « overdracht of aanwijzing » door het woord « cession » kunnen vertaald worden. In het Frans dekt de notie « cession » zowel de hypothese van overdracht naar aanleiding van een verkoop als de hypothese van aanwijzing bijvoorbeeld bij overdracht van eigendom in het kader van een vereffening-verdeling of een nalatenschap.
Art. 16/1 (artikel 17 van de aangenomen tekst)
Amendement nr. 157
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 157, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt een nieuw artikel in te voegen.
De indieners stellen voor een artikel 577-13/1 in te voegen in het Burgerlijk Wetboek, luidende :
« Art. 577-13/1. De akten in verband met de gemeenschappelijke delen die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, worden uitsluitend overgeschreven op naam van de vereniging van de mede-eigenaars. ».
Art. 17 (art. 18 van de aangenomen tekst)
Amendement nr. 148
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 148, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt het voorgestelde tweede lid te doen vervallen.
Art. 18 (art. 19 van de aangenomen tekst)
Amendementen nrs. 155 en 156
De heer Vandenberghe c.s. dient een subamendement in op amendement nr. 133 (amendement nr. 155, stuk Senaat nr. 4-1409/9) dat ertoe strekt het artikel te vervangen. Het amendement heeft tot doel de regelen met betrekking tot de inwerkingtreding en de overgangsbepalingen aan te passen en op elkaar af te stemmen.
Omdat door de wijzigingen van deze wet alle reglementen van mede-eigendom zouden moeten worden aangepast en deze overeenkomstig artikel 577-4, § 1, eerste lid het voorwerp moeten uitmaken van een authentieke akte, zouden alle mede-eigendommen een nieuwe authentieke akte moeten laten opmaken. Het is niet de bedoeling van de wetgever om voor deze wijzigingen die niet rechtstreeks uit de wet voortvloeien, maar wel een beslissing van de algemene vergadering behoeven, te vereisen dat er een authentieke akte moet worden opgemaakt. Deze beslissingen worden opgenomen in een gecoördineerde tekst die door de syndicus moet worden opgemaakt.
Indien er echter tegelijkertijd of op een later tijdstip wijzigingen aangebracht worden aan de basisakte of aan het reglement van mede-eigendom plaatshebben, zullen deze beslissingen moeten worden opgenomen in een aangepaste versie van het reglement van mede-eigendom.
De vierde paragraaf bepaalt dat de verplichting voor de vereniging van mede-eigenaars om op verzoek van één mede-eigenaar in een vertaling van de documenten te voorzien naar de taal van het taalgebied waarin de mede-eigendom is gelegen enkel geldt voor de documenten die na de inwerkingtreding van de wet worden opgesteld, tenzij het over een vertaling van de statuten gaat, waarvan men ongeacht de datum van opmaak een vertaling kan vragen.
Amendement nr. 155 wordt ingetrokken en vervangen door het amendement nr. 156 van dezelfde indieners (stuk Senaat, nr. 4-1409/9). Dit amendement poogt de overgangsbepalingen duidelijker op elkaar af te stemmen.
X. STEMMINGEN
Amendement nr. 135 wordt eenparig aangenomen door de 10 aanwezige leden.
Amendementen nrs. 149, 137 en 138 worden aangenomen met 9 stemmen bij 1 onhouding.
Amendement nr. 159 wordt verworpen met 8 stemmen tegen 1 stem bij 1 onthouding.
Amendement nr. 155 wordt ingetrokken.
Amendementen nrs. 136 en 139 tot en met 158 worden aangenomen met 9 stemmen bij 1 onthouding.
Het gesubamendeerde amendement nr. 133 wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthouding. De amendementen nrs. 1 tot en met 132 zijn dus overbodig geworden.
Het geamendeerde wetsontwerp in zijn geheel wordt aangenomen met 10 stemmen bij 1 onthoudingen.
Met eenparigheid is vertrouwen geschonken aan de rapporteur voor het opstellen van dit verslag.
| De rapporteur, | De voorzitter, |
| Hugo VANDENBERGHE. | Martine TAELMAN. |