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30 MAI 2011
La présente proposition de loi reprend le texte d'une proposition de loi qui a été déposée à la Chambre des représentants le 11 octobre 2010 (doc. Chambre, nº 53-0339/001 - SE 2010).
1. La loi du 28 mars 2007 (Moniteur belge du 8 mai 2007) a introduit une forme de poursuite du bail au bénéfice tant du conjoint survivant (article 745bis, § 3, du Code civil) que du cohabitant légal survivant (article 745octies, § 1er, du Code civil). Ce dernier acquiert seul, à l'exclusion de tous les autres héritiers, le droit au bail de l'immeuble qui servait de résidence commune à l'ouverture de la succession du défunt.
Le CD&V estimait qu'il s'agissait d'un pas dans la bonne direction, à savoir la prolongation du cadre normal dans lequel les partenaires ont vécu jusque-là, y compris pour les cohabitants légaux. Auparavant, le droit au bail n'était attribué au conjoint survivant que d'une manière particulièrement complexe, c'est-à-dire par l'usufruit que ce dernier acquérait ab intestat sur le droit au bail (1) . En l'absence de disposition de droit successoral, le partenaire cohabitant légal survivant était complètement évincé.
2. La loi du 28 mars 2007 n'apporte toutefois qu'une solution inefficace et fragmentaire. De plus, elle présente certaines lacunes.
Premièrement, la formulation du régime du droit au bail étant imprécise, celui-ci donne lieu à un plus grand nombre de contestations.
L'article 745octies, § 1er, alinéa 2, du Code civil s'énonce comme suit: « Le cohabitant légal survivant recueille seul, à l'exclusion de tous les autres héritiers, le droit au bail relatif à l'immeuble affecté à la résidence commune de la famille au moment de l'ouverture de la succession du cohabitant légal prédécédé et recueille l'usufruit des meubles qui le garnissent. » S'agit-il d'une protection réservataire ou non ? Il semble que oui, à en croire la formulation absolue de l'article. La règle de protection figure pourtant dans le droit successoral ab intestat, ce qui signifie qu'il peut y être dérogé par testament. Le conjoint survivant pourrait donc se voir privé de la protection (2) .
En outre, la protection peut aussi être contournée au moyen d'un bail intuitu personae. La loi part du principe que le contrat de louage n'est point résolu par la mort du preneur (article 1742 du Code civil). Cette règle revêt toutefois un caractère supplétif et l'on peut y déroger dans le bail (3) .
Deuxièmement, le droit au bail ne s'applique pas au partenaire cohabitant de fait qui n'a pas participé à la conclusion du bail. La doctrine estime majoritairement que l'article 215 du Code civil ne s'applique pas à la cohabitation de fait (4) . Ce courant a pour conséquence que le partenaire cohabitant qui n'est pas preneur contractuel doit quitter le bien lorsque le preneur contractuel résilie le bail, dès lors qu'il n'a pas de lien contractuel avec le bailleur. Il permet également au bailleur de résilier le bail sans avoir à tenir compte du partenaire qui n'est pas preneur contractuel (5) .
Cette situation est inéquitable. Les cas de cohabitation de fait sont de plus en plus nombreux (6) . Le CD&V estime que la protection du logement familial loué par des cohabitants de fait devrait être un principe élémentaire du droit de cohabitation (7) . On peut en outre se demander si l'exclusion des cohabitants de fait ne constitue pas une discrimination à la lumière de l'arrêt de la Cour constitutionnelle du 24 mars 2004 (nº 54/2004) (8) .
Troisièmement, il existe une controverse quant à la question de savoir si la protection offerte par l'article 215, § 2, du Code civil s'applique également aux conjoints ayant cosigné le bail (9) . On ne peut raisonnablement justifier une différence de traitement entre les conjoints selon qu'ils ont ou non cosigné le bail (10) . Il appartient à la loi de préciser ce point.
Quatrièmement, contrairement à ce qui se passe chez nos voisins (11) , le droit au bail pour le conjoint ou le partenaire cohabitant qui n'a pas cosigné le bail est traité de manière particulièrement fragmentaire et lacunaire en droit belge. La loi du 28 mars 2007 n'a pas amélioré les choses.
Au lieu d'élaborer une réglementation uniforme et de qualité, on a distillé la réglementation relative à la location du logement familial dans le droit (patrimonial) matrimonial (article 1215, § 2, du Code civil), ainsi que — à la suite de la loi du 28 mars 2007 — dans le droit successoral (article 745bis, § 3, et 745octies, § 1er, alinéa 2, du Code civil).
Or, une réglementation relative au droit au bail relève exclusivement du droit locatif. Prévoir un régime de protection en droit successoral ou en droit matrimonial ou des régimes matrimoniaux n'est pas une solution, car la question de la protection et de la continuation éventuelle du bail par le survivant ne se pose pas uniquement — ou pas tant — entre les partenaires, mais aussi et surtout à l'égard du bailleur. En effet, cette disposition de droit successoral ne répond pas à la question de savoir dans quelle mesure le colocataire légal peut obtenir du bailleur qu'il le laisse continuer à occuper le bien. Les règles touchant aux droits et obligations des parties à un bail doivent être inscrites dans le droit locatif, comme c'est d'ailleurs le cas chez tous nos voisins (12) .
4. C'est pourquoi la présente proposition de loi entend instaurer un système complet et à part entière de colocation et de continuation du bail. Ce régime est inscrit dans le droit locatif et, en particulier, dans la loi sur les baux à loyer. Il paraît logique de limiter les règles de protection relatives au bail à la résidence principale prise en location.
En outre, rien ne justifie de refuser une protection similaire aux cohabitants de fait (13) , d'autant que la présente proposition n'entend inscrire ce régime ni dans le droit successoral, ni dans le droit matrimonial.
En outre, l'article 215, § 2, du Code civil est, lui aussi, incorporé dans le nouveau régime global. L'actuel article 215, § 2, est d'ailleurs lacunaire, car la protection qu'il prévoit cesse d'exister dans les moments de crise (divorce, décès, ...), alors que c'est précisément en pareils moments qu'elle est la plus nécessaire (14) . L'actuel article 215, § 1er, est maintenu en tant qu'article 215, paragraphe unique. C'est pourquoi la référence que l'article 1477 du Code civil fait à l'article 215 du même Code pourra rester inchangée.
5. Concrètement, nous insérons dans la loi sur les baux à loyer un article 1ter qui règle le droit au bail pour toutes les formes de cohabitation affective dans trois hypothèses:
— pendant la durée du bail;
— en cas de conflit entre les partenaires pendant la durée du bail;
— en cas de décès du preneur pendant la durée du bail.
Article 2
La réglementation proposée vise le maintien du cadre normal dans lequel les partenaires ont vécu jusqu'alors. Elle est plus restrictive que le champ d'application de l'actuelle loi sur les baux à loyer, défini en son article 1er, à savoir le logement que le preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l'entrée en jouissance à sa résidence principale. Par analogie avec l'article 215, § 2, et avec l'article 745bis, § 3, du Code civil, le champ d'application de la réglementation est limité au contrat de bail relatif au bien qui sert, en tout ou en partie, au logement principal de la famille. Les dispositions précitées sont respectivement abrogées par les articles 4 et 5.
Cette disposition règle le droit au bail dans trois hypothèses:
a) impact de la cohabitation sur le droit au bail: acquisition de la qualité de copreneur
Si l'un des partenaires (au sens large) est seul à avoir signé le bail, avant ou pendant la cohabitation, nous prévoyons:
i. une acquisition automatique de la qualité de copreneur par le conjoint ou par le cohabitant légal (application de l'actuel article 215, § 2, et de l'article 1477, § 2, du Code civil). Il est précisé qu'il doit s'agir du partenaire cohabitant légal. La réglementation est limitée aux cohabitants légaux qui ne sont pas unis par un lien de parenté entraînant une prohibition de mariage dont ils ne peuvent être dispensés par le Roi. À l'heure actuelle, l'article 745octies, § 1er, dernier alinéa, du Code civil dispose déjà que le droit au bail ne s'applique pas lorsque le cohabitant légal survivant est le descendant du cohabitant légal prédécédé;
ii. pour une acquisition automatique de la qualité de copreneur par le partenaire cohabitant de fait, si leur cohabitation est permanente et effective depuis deux ans;
iii. pour une acquisition optionnelle de la qualité de copreneur par le partenaire cohabitant de fait depuis moins de deux ans.
Conséquence de l'acquisition de la qualité de copreneur: tous les actes doivent être adressés aux deux partenaires ou émaner des deux partenaires. Il est précisé que cette obligation vaut également lorsque les deux conjoints, cohabitants légaux ou cohabitants de fait ont conclu conjointement le bail. En outre, il est prévu qu'ils sont tous deux tenus solidairement. Si un deuxième preneur est imposé au bailleur, il n'est que juste que ce deuxième preneur assume également toutes les obligations locatives (15) .
b) possibilité d'attribution du droit au bail en cas de rupture de la relation
En cas d'acquisition légale de la qualité de copreneur (cf. supra), chaque partenaire (conjoint, cohabitant légal ou cohabitant de fait) peut demander que le droit au bail lui soit attribué exclusivement, ce qui implique:
i. la résiliation de plein droit du bail vis-à-vis de l'autre partenaire (même s'il s'agit du preneur contractuel);
ii. l'obligation, pour le bailleur, de respecter cette décision.
Le juge de paix statue en équité, en tenant compte de toutes les circonstances. Cette disposition permet notamment au juge de paix de tenir compte, dans sa décision, des intérêts professionnels (cf. l'article 745quater, § 2, alinéas 3 et 4, du Code civil) et familiaux en présence, ou du fait que l'un des deux a été condamné pour des actes de violence entre partenaires (cf. l'article 223, alinéa 3, et l'article 1447, alinéa 2, du Code civil).
En cas d'acquisition contractuelle de la qualité de copreneur (le bail a été signé par les deux partenaires), c'est la même règle qui est applicable.
c) poursuite automatique en cas de décès des preneurs contractuels (ou de l'un d'eux)
Nous estimons souhaitable de prévoir — comme chez nos voisins (16) — une poursuite automatique du bail.
Les possibilités sont les suivantes:
— si le bail a été signé conjointement par les deux partenaires, le problème est moins aigu parce que le droit au bail peut être prolongé dans le chef de chaque preneur. Il nous paraît toutefois judicieux de prévoir que le preneur survivant poursuivra le bail à titre exclusif, c'est-à-dire à l'exception de toute autre personne (notamment les héritiers);
— si la qualité de copreneur a été acquise légalement (cf. supra), il est prévu:
i. que le copreneur poursuivra le bail à titre exclusif, à l'exception de toute autre personne;
ii. que le copreneur pourra se désengager facilement: il pourra, par exemple, résilier le bail dans les trois mois du décès, en donnant un préavis d'un mois;
— il faut également prévoir un régime de poursuite équitable du bail même si le partenaire décédé était seul à l'avoir signé et qu'il n'y a pas d'acquisition de la qualité de copreneur. À défaut, le survivant pourrait être mis à la rue sans autre forme de procès (dans le cas d'une cohabitation de fait).
Si les partenaires ont constitué ensemble un ménage durable pendant plus de six mois, le survivant poursuivra temporairement le bail, à titre exclusif et de plein droit, en l'occurrence pendant six mois, et sous réserve qu'il donne dans les trois mois un préavis d'un mois (proposition s'inspirant du droit néerlandais);
— il est disposé que les baux conclus intuitu personae, qui ignorent la règle énoncée à l'art. 1742 du Code civil sont irrecevables parce qu'ils vident la protection de son sens;
— ce régime étant inséré dans la loi sur les baux à loyer, ses dispositions ont un caractère impératif (article 12 de la loi sur les baux à loyer), si bien qu'il est impossible d'y déroger.
Article 3
Le droit au bail du cohabitant légal survivant est inscrit dans la loi sur les baux à loyer. L'usufruit des meubles qui garnissent le logement familial pris en location reste inscrit dans le droit successoral. Nous n'entendons pas porter atteinte à cet usufruit. Pour éviter toute contradiction, cette disposition renvoie au droit au bail poursuivi de plein droit pour le logement principal de la famille visé à l'article 1ter de la loi sur les baux à loyer.
Articles 4 et 5
Dès lors que les dispositions du droit au bail du conjoint et du cohabitant légal sont regroupées dans la loi sur les baux à loyer, il convient d'abroger toutes les autres dispositions ayant le même objet figurant dans diverses dispositions du Code civil.
Article 6
Cette disposition précise que le nouveau régime de protection relatif au droit au bail s'applique à tous les baux déjà conclus à la date d'entrée en vigueur de la loi proposée afin que cette protection entre en vigueur immédiatement.
| Sabine de BETHUNE. Peter VAN ROMPUY. |
CHAPITRE 1er
Disposition générale
Article 1er
La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.
CHAPITRE 2
Modifications du Code civil
Art. 2
Dans le livre III, titre VIII, chapitre II, section II, du Code civil, il est inséré un article 1erter rédigé comme suit:
« Qualité de copreneur et poursuite du bail
Art. 1erter. § 1er. Le présent article s'applique au bail relatif au bien affecté en tout ou en partie au logement principal de la famille.
§ 2. Lorsque l'un des conjoints ou l'un des cohabitants légaux conclut le bail, son conjoint ou son cohabitant légal acquiert de plein droit la qualité de copreneur tant que le bien sert de logement principal à la famille, que le bail ait été signé avant ou après la célébration du mariage ou la signature du contrat de cohabitation légale. La présente disposition ne s'applique pas lorsqu'il existe entre les cohabitants légaux un lien de parenté entraînant une prohibition de mariage dont ils ne peuvent être dispensés par le Roi.
Lorsque l'un des cohabitants de fait conclut le bail, son cohabitant de fait acquiert de plein droit la qualité de copreneur pour autant que leur cohabitation soit permanente et effective depuis au moins deux ans, que le bail ait été signé avant ou après le début de la cohabitation de fait. Cette disposition ne s'applique pas lorsqu'il existe entre les cohabitants de fait un lien de parenté entraînant une prohibition de mariage dont ils ne peuvent être dispensés par le Roi.
Si la cohabitation des partenaires cohabitants de fait est permanente et affective depuis moins de deux ans, ils peuvent informer conjointement le bailleur, par lettre recommandée ou par exploit d'huissier, de leur cohabitation permanente et affective. Ce faisant, le partenaire cohabitant de fait qui n'a pas conclu le bail acquiert également de plein droit la qualité de copreneur.
Les résiliations, notifications et exploits doivent être envoyés ou signifiés séparément au preneur et au copreneur, ou émaner des deux partenaires conjointement. Tant le preneur que le copreneur ne peuvent invoquer la nullité de ces documents envoyés au partenaire ou émanant de ce dernier, que si le bailleur a eu connaissance de leur mariage, de leur cohabitation légale ou de leur cohabitation de fait.
L'alinéa 4 est également d'application si les deux conjoints, partenaires cohabitants légaux ou cohabitants de fait ont conclu le bail conjointement.
Le preneur et le copreneur répondent solidairement des obligations locatives nées depuis l'acquisition de la qualité de copreneur
§ 3. Si l'entente entre le preneur et le copreneur est gravement perturbée, le juge décide, à la demande de l'un d'eux, lequel d'entre eux sera le preneur à titre exclusif à partir de la date qu'il détermine. Le même jour, le bail prend fin de plein droit à l'égard de l'autre partie.
Le juge statue en équité, compte tenu de toutes les circonstances.
Le bailleur doit être partie à la cause et est lié par la décision du juge de paix.
§ 4. En cas de décès du preneur, le copreneur poursuit le bail de plein droit.
Les personnes qui ne sont pas copreneurs, mais dont la cohabitation avec le preneur défunt était durable et affective depuis au moins six mois poursuivent, elles aussi, le bail de plein droit durant six mois à compter du décès du preneur.
La personne qui poursuit le bail le poursuit seule, à l'exclusion de toute autre personne. Par dérogation à l'article 3, elle peut résilier le bail dans les trois mois qui suivent le décès du preneur, en tenant compte d'un préavis d'un mois.
Les dérogations à l'article 1742 du Code civil sont réputées non écrites. »
Art. 3
Dans l'article 745octies du même Code, inséré par la loi du 28 mars 2007, le paragraphe 1er, alinéa 2, est remplacé par ce qui suit:
« Le cohabitant légal survivant qui poursuit de plein droit le bail du logement principal de la famille conformément à l'article 1erter, § 4, du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, recueille l'usufruit des meubles qui le garnissent. »
CHAPITRE 3
Dispositions abrogatoires
Art. 4
L'article 215, § 2, du même Code, modifié en dernier lieu par la loi du 20 février 1991, est abrogé.
Art. 5
Dans l'article 745bis du même Code, inséré par la loi du 28 mars 2007, le paragraphe 3 est abrogé.
CHAPITRE 4
Disposition abrogatoire
Art. 6
La présente loi s'applique aux baux en cours à sa date d'entrée en vigueur.
19 mai 2011.
| Sabine de BETHUNE. Peter VAN ROMPUY. |
(1) Voir K. Vanhove et C. Castelein, « Tijd om te verhuizen ? Bescherming van de gehuurde gezinswoning op crisismomenten binnen het huwelijk en de wettelijke samenwoning », TPR, 2003, p. 1602, nos 63 e.s.
(2) Cf. M. Molle, « Le point sur les modifications récentes du Code civil en matière de baux à loyer », Rec. gén. enr. not., 2007, (258), 265.
(3) Cf. M. Molle, « Le point sur les modifications récentes du Code civil en matière de baux à loyer », Rec. gén. enr. not., 2007, (258), 265.
(4) Cf. K. Vanhove, « Woninghuur en samenwonen. Enkele knelpunten », TBO, 2008, (81), p. 83, no 8 et les références citées.
(5) W. Pintens et B. Vandermeersch, « Vermogensrechtelijke aspecten van ongehuwd samenwonen », in Ongehuwd samenwonen, Deurne, 1996, p. 30, n° 43; Y.-H. Leleu, « Les biens et le logement du couple non marié », in Le couple non marié à la lumière de la cohabitation légale, Louvain-la-Neuve, 2000, p. 193, n° 86.
(6) M. Corijn et K. Matthijs, « Gehuwd en ongehuwd samenwonen in België een sociaal-demografisch perspectief », in C. Forder et A. Verbeke (eds.), Gehuwd of niet: maakt het iets uit ?, Anvers, Intersentia, 2005, (47) 50-52.
(7) Cf. K. Vanhove, « Woninghuur en samenwonen. Enkele knelpunten », TBO, 2008, (81), p. 83, no 8; H. Casman, « Gehuwd, wettelijk of feitelijk samenwonend: wat maakt het uit ? Vermogensrechtelijke aspecten, andere dan bij overlijden », in Gehuwd of niet: maakt het iets uit ?, Anvers, Intersentia, 2005, p. 159, no 34.
(8) Cf. N. Van Leuven, « Ook duurzaam feitelijk samenwonenden verwerven het recht van « samen »-bewoning », EJ, 2005, (3), 5.
(9) Pour un commentaire détaillé, voir G. Baeteman, « De huurbescherming in het huwelijks- en samenlevingsrecht », in Liber Amicorum Lucien Simont, Bruxelles, Bruylant, 2002, (349), 356-358; K. Vanhove et C. Castelein, « Tijd om te verhuizen ? Bescherming van de gehuurde gezinswoning op crisismomenten binnen het huwelijk en de wettelijke samenwoning », TPR, 2003, 1579-1583;Pour un exemple, voir: L. Rousseau, « La protection du logement du couple », in Différenciation ou convergence des statuts juridiques du couple marié et du couple non marié ? Droit belge et français, Bruxelles, Bruylant, 2005, 104.
(10) K. Vanhove et C. Castelein, « Tijd om te verhuizen ? Bescherming van de gehuurde gezinswoning op crisismomenten binnen het huwelijk en de wettelijke samenwoning », TPR, 2003, 1584-1585, no 30; A. Wylleman en collaboration avec I. Boone et M.-A. Masschelein, « Topics inzake huwelijksvermogensrecht », in Rechtskroniek voor de Vrede- en Politierechters 2007, Bruges, Die Keure, 2007, 8.
(11) Voir, par exemple, aux Pays-Bas: Boek 7, de artikelen 266-268 Burgerlijk Wetboek; en France: article 1751 du Code civil.
(12) Voir l'exemple néerlandais: livre 7, titre 4 (« huur ») du Code civil, ainsi que l'exemple français: livre III, titre VIII. (Du contrat de louage) du Code civil.
(13) K. Vanhove, « Concubinaat en huur: een moeilijk huwelijk », in Liber amicorum Hugo Vandenberghe, Bruges, La Charte, 2007, 335-336.
(14) Op. cit. K. Vanhove et C. Castelein, « Tijd om te verhuizen ? Bescherming van de gehuurde gezinswoning op crisismomenten binnen het huwelijk en de wettelijke samenwoning », TPR, 2003, p. 1601, no 61.
(15) Cf. W. Pintens, B. Van Der Meersch et K. Vanwinckelen, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht, Louvain, 2002, p. 74, no 102; K. Vanhove, « Woninghuur en samenwonen. Enkele knelpunten », TBO, 2008, (81), p. 85, no 14; A. Wylleman en collaboration avec I. Boone et M.-A. Masschelein, « Topics inzake huwelijksvermogensrecht », in Rechtskroniek voor de Vrede- en Politierechters 2007, Bruges, Die Keure, 2007, 9; G. Baeteman, « De huurbescherming in het huwelijks- en samenlevingsrecht », in Liber Amicorum Lucien Simont, Bruxelles, Bruylant, 2002, (349), 361; Y. Merchiers, « Enkele huurrechtelijke problemen doorheen de perikelen van het gezinsleven of Waar huurrecht en familierecht elkaar ontmoeten », in Liber Amicorum Prof. dr. G. Baeteman, Gand, E. Story-Scientia, 1997, (193), p. 203, no 18; La pratique judiciaire est actuellement partagée sur ce point.
(16) Voir, par exemple, aux Pays-Bas: Boek 7, article 268.1 B.W.; en France: article 1751, alinéa 3, du Code civil.