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11 MARS 1996
La présente proposition vise à imposer, afin d'obtenir la réduction à 6 p.c. du droit d'enregistrement applicable en cas d'acquisition d'une habitation modeste, l'inscription au registre de l'état civil de la commune où l'immeuble est situé. Une condition du même genre (c'est-à-dire d'occupation) existait auparavant, mais elle avait été supprimée par la loi du 22 décembre 1989 portant des dispositions fiscales (Moniteur belge du 29 décembre 1989).
Avant l'entrée en vigueur de la modification apportée au Code des droits d'enregistrement par la loi du 22 décembre 1989, une personne faisant en Belgique l'achat d'une première maison pouvait obtenir une réduction des droits d'enregistrement perçus sur le prix de vente du bien, soit 6,5 p.c. de réduction, moyennant le respect des conditions suivantes :
a) revenu cadastral du bien inférieur ou égal à un maximum de 30 000 francs (montant fixé par arrêté royal);
b) ne pas être propriétaire d'une maison immeuble en Belgique tant du chef de celui qui achète que du chef du conjoint;
c) ne pas avoir hérité de biens immeubles tant du chef qui achète que du chef de son conjoint, sauf si le revenu cadastral du bien hérité ne dépasse pas un certain montant;
d) obligation d'habiter le bien pendant une durée de trois années (occupation qui devrait avoir commencé dans les cinq années qui suivaient la passation de l'acte);
e) une déclaration par l'acheteur dans l'acte, demandant à bénéficier de la réduction avec dépôt de l'extrait cadastral concernant le bien acquis.
Les articles 149 et 151 de la loi du 22 décembre 1989 ont supprimé la condition d'occupation de l'habitation modeste pendant une durée de trois années (point d) de la situation ancienne).
Cette condition d'occupation a été supprimée parce qu'elle posait des problèmes d'application et surtout de contrôle : « Les modifications proposées en matière de droits d'enregistrement, (...) poursuivent un quintuple but dont notamment la rationalisation de l'activité des services de l'enregistrement, afin de leur permettre d'exercer d'une façon plus efficace les missions essentielles qui leur incombent (...). L'objectif peut être atteint, entre autres, par la suppression de la condition d'occupation en ce qui concerne la réduction à 6 p.c. du droit d'enregistrement applicable en cas d'acquisition d'une habitation modeste... » (extrait du rapport du Sénat sur le projet de loi du 22 décembre 1989, Pasinomie, 22 décembre 1989, p. 2309).
Si l'intention du législateur était compréhensible, dans les faits cette suppression de la condition d'occupation entraîne, dans certaines régions touristiques du pays, notamment les Ardennes, un effet pervers imprévu qui bénéficie principalement aux étrangers qui achètent une seconde résidence.
Dans les Ardennes, par exemple, les revenus cadastraux des propriétés et maisons de campagne, même restaurées, sont souvent inférieurs ou égaux à 30 000 francs.
En conséquence de quoi, lorsqu'un étranger (par hypothèse aisé) souhaite acquérir comme seconde résidence une maison sise en province de Luxembourg, il bénéficie de la réduction de 6,5 p.c. sur les droits d'enregistrement, et cela même s'il est propriétaire d'un ou plusieurs immeubles dans son pays d'origine. Pour bénéficier de cette réduction, il lui suffit de ne pas être propriétaire d'un autre immeuble situé en Belgique.
En effet, le contrôle effectué porte sur le revenu cadastral d'un ou plusieurs autres immeubles déjà propriété de l'acquéreur. Un immeuble situé à l'étranger n'entre donc pas en ligne de compte, parce qu'il est inconnu des services de l'enregistrement.
Par contre, un Belge disposant des mêmes revenus et propriétaire en Belgique ne pourra pas bénéficier de la réduction et devra payer 6,5 p.c. de frais en plus. Ce qui est conforme à l'esprit de la loi. Cependant, sur des prix de 2 500 000 à 4 000 000 de francs, la différence de frais entre un Belge et un étranger est fort importante (de 150 000 à 240 000 francs), différence qui ne profite en rien à l'État belge qui se prive en vain d'une recette fiscale !
Ainsi, une loi faite pour favoriser l'achat d'une résidence principale par des gens d'un niveau de fortune moyen permet à des étrangers, disposant de fonds importants (puisqu'ils souhaitent acheter une deuxième résidence) d'acquérir avec réduction un immeuble en Belgique ! C'était déjà le cas avant la réforme de l'article 53, 2º, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, mais il y avait alors au moins l'obligation d'habiter trois ans en Belgique.
En supprimant cette obligation, l'État a, dans certaines régions, contribué à faire monter les prix des maisons à revenu cadastral pourtant modeste, et a contribué à accorder ainsi un avantage non négligeable à des étrangers qui viennent acheter une seconde résidence dans des régions touristiques.
C'est pourquoi il est proposé d'établir une obligation d'inscription au registre de l'état civil de la commune où se situe l'immeuble, et ce pendant une période ininterrompue de trois ans endéans les trois ans de l'acquisition. Une modification à l'article 60 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe permet de répondre à cette condition, qui permettrait de mettre fin au privilège dont bénéficient dans les faits les étrangers qui achètent une seconde résidence.
L'obligation d'inscription à la commune a été retenue plutôt que l'ancienne condition d'occupation afin de faciliter le contrôle du respect de cette condition.
| Philippe CHARLIER. |
Article premier
La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.
Art. 2
À l'article 60 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, modifié par la loi du 22 décembre 1989, est inséré un deuxième alinéa, libellé comme suit :
« Le bénéfice de la réduction visée à l'article 53, 2º, n'est maintenu que si l'acquéreur ou son conjoint sont inscrits au registre de l'état civil de la commune du lieu de situation de l'immeuble. Cette inscription doit se faire dans un délai de 3 ans prenant cours à la date de l'acte d'acquisition et être maintenue pendant une période ininterrompue de trois ans. »
Art. 3
La présente loi entre en vigueur le jour qui suit sa publication au Moniteur belge.
| Philippe CHARLIER. |
(1) Cette proposition de loi actualise la proposition S. 549-1 (1992-1993), déposée à l'époque par M. Bouchat.