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4 JUIN 2008
I. INTRODUCTION
Le projet de loi qui fait l'objet du présent rapport et qui relève de la procédure bicamérale facultative, a été déposé initialement à la Chambre des représentants en tant que proposition de loi de Mme Katharina Schryvers et consorts (doc. Chambre, nº 52-815/1).
Il a été adopté par la Chambre des représentants le 10 avril 2008, par 112 voix contre 22 et 3 abstentions.
Il a été transmis au Sénat le 11 avril 2008 et évoqué le 25 avril 2008.
La commission a examiné le projet de loi au cours de ses réunions des 6, 14, 21 et 27 mai ainsi que du 4 juin 2008, en présence du ministre de la Justice.
La réunion du 14 mai 2008 a été consacrée à une série d'auditions.
II. EXPOSÉ INTRODUCTIF DU MINISTRE DE LA JUSTICE
Le ministre souligne que le projet de loi vise à supprimer la tentative préalable de conciliation obligatoire en cas de litige en matière de louage, qui n'a effectivement pas l'effet escompté. Elle est dès lors inutile, prend beaucoup de temps et ne fait qu'engorger les justices de paix.
L'orateur renvoie à l'article 2 du texte transmis par la Chambre, lequel est rédigé comme suit:
« L'article 1344septies du Code judiciaire, inséré par la loi du 24 décembre 2002, est remplacé par la disposition suivante:
« Art. 1344septies.— Le présent article s'applique à toute demande principale introduite par requête, par citation ou par comparution volontaire en matière de location de logement.
Sans préjudice des dispositions des articles 731, alinéa 1er, 732 et 733, le juge tente de concilier les parties.
En cas de non-conciliation ou de défaut, la procédure a lieu au fond.
Le jugement indique que les parties n'ont pu être conciliées. »
III. DISCUSSION GÉNÉRALE
M. Collignon rappelle que la proposition de loi initiale visait à la suppression pure et simple de l'obligation de tentative de conciliation préalable prévue par la loi, au motif que cette tentative de conciliation retarderait la procédure et aboutirait rarement. Un amendement a été adopté à la Chambre, qui maintient la conciliation obligatoire, mais la place au stade contentieux.
L'orateur estime pour sa part que la conciliation obligatoire avait son utilité. Il ne trouve pas convaincant l'argument tiré de l'encombrement des audiences. Par contre, la conciliation avait l'avantage de la gratuité. Certes, l'amendement adopté à la Chambre rétablit quelque peu l'équilibre, mais la tentative de conciliation obligatoire telle qu'elle existe dans la loi actuelle présentait l'intérêt d'être un signal important pour le locataire.
M. Delpérée déclare que son groupe souhaiterait entendre un représentant du syndicat des locataires sur la réforme proposée.
M. Vankrunkelsven renvoie à la proposition de loi spéciale visant à régionaliser la législation relative aux baux à loyer. Il serait peut-être logique que la problématique en question soit réglée et discutée par les différentes régions elles-mêmes. Faut-il alors organiser maintenant des auditions ? L'intervenant renvoie également aux remarques du Conseil d'État en la matière.
M. Vandenberghe souligne que le projet de loi à l'examen concerne le Code judiciaire. Il n'est pas du tout certain que la disposition en question soit régionalisée. De plus, la loi fédérale reste d'application aussi longtemps que les entités fédérées n'adoptent pas un autre règlement.
MM. Mahoux et Collignon se rallient à la suggestion d'audition formulée par M. Delpérée, compte tenu des effets de la modification proposée sur les droits des personnes.
M. Vankrunkelsven propose d'attendre la réunion de la commission des Affaires institutionnelles. L'on pourra décider par la suite si des auditions auront lieu, quelle commission les organisera et qui y sera invité.
M. Van Parys n'a pas d'objection à d'éventuelles auditions.
M. Collignon ne voit pas l'intérêt d'examiner en commission des Affaires institutionnelles le fond d'une proposition qui concerne le bail à loyer, indépendamment de la question d'un éventuel transfert de compétences.
M. Delpérée fait observer que la commission de la Justice est saisie d'un projet de loi ordinaire, et non d'un projet de loi spéciale. En outre, si l'on propose d'entendre un représentant du Syndicat des locataires, ce n'est pas pour l'interroger sur l'état de la régionalisation, mais bien sur les relations entre propriétaire et locataire, qu'il y ait ou non régionalisation.
M. Vankrunkelsven convient que la matière en question relève plutôt de la compétence de la commission de la Justice. Il n'empêche que les communautés et les régions puissent avoir voix au chapitre dans une certaine mesure.
M. Swennen soutient la proposition visant à organiser des auditions. Les régions peuvent d'ailleurs s'inspirer des résultats de celles-ci.
À la suite de cet échange de vues, la commission décide d'organiser des auditions.
IV. AUDITIONS
A. Exposés de M. Garcia (Secrétaire général) et Mme Galopin, représentants du Syndicat des Locataires
M. Garcia se réjouit du fait que le Sénat ait décidé d'organiser des auditions sur le projet de loi à l'examen car aucune organisation n'a eu l'occasion de s'exprimer lors des discussions du texte à la Chambre des représentants.
Le Syndicat des Locataires est plutôt favorable au maintien de la loi actuelle. En effet, même si certains locataires peuvent utiliser la tentative de conciliation obligatoire pour gagner du temps, l'expérience démontre que ce préalable est souvent un premier pas vers une conciliation entre les parties. Lorsque des locataires s'adressent au Syndicat des Locataires, dans plus de 50 % des cas la tentative de conciliation obligatoire se solde par un accord entre les parties.
L'intervenant pense que la suppression de la tentative de conciliation obligatoire est néfaste pour les locataires. En pratique, ce sont les locataires les plus défavorisés qui font appel au syndicat. Or, la justice reste une institution qui impressionne ce type de personnes. La très grande majorité des locataires ne perçoivent pas la différence entre une convocation devant le juge de paix en vue d'une conciliation ou une assignation. Le plus souvent, les locataires qui reçoivent la convocation en conciliation réagissent. Ils s'adressent à une association ou essaient de se renseigner sur la procédure qui les attend.
Il est primordial de maintenir cette étape préalable à une assignation au fond car elle fait réagir le locataire à un stade précoce du problème. Le Syndicat des Locataires, lorsqu'il est consulté, rappelle au locataire les obligations qui lui incombent, notamment quant au paiement des loyers et cherche à concilier les parties en présence.
Le maintien de la tentative de conciliation obligatoire donne au locataire et au propriétaire la possibilité de se rencontrer et d'essayer de se concilier. M. Garcia pense par ailleurs que cette étape préalable n'occasionne pas de retards exagérés dans les procédures.
Si le parlement devait cependant estimer préférable de supprimer la tentative de conciliation obligatoire, M. Garcia pense qu'il faudrait dans ce cas trouver une solution au fait que les locataires se retrouvent souvent seuls devant le juge de paix. Un locataire qui le souhaite devrait pouvoir être accompagné par une organisation spécialisée dans la défense des locataires. Il souligne que ces associations possèdent du personnel qualifié et que le service qu'elles peuvent offrir aux locataires sur ce plan est de qualité. L'intervenant renvoie par ailleurs à la solution qui existe devant les juridictions du travail où les travailleurs peuvent se faire représenter par leur syndicat.
Il faudrait trouver en droit belge un mécanisme afin de permettre à des gens qui, pour des raisons financières, ne savent pas faire appel à un avocat, de pouvoir se faire assister par une organisation reconnue. Le but n'est pas de représenter le locataire mais de l'accompagner. Si l'on veut que la conciliation aboutisse, cela nécessite un contact direct personnel entre les parties.
Mme Galopin précise qu'elle accompagne les affiliés du Syndicat des Locataires devant les instances judiciaires depuis plus d'une dizaine d'années. L'avantage pour les locataires de bénéficier de l'aide d'une personne avertie de la matière est évident. Les personnes précarisées ne comprennent pas les procédures. La présence d'un représentant d'une association de défense des locataires facilite également la tâche des juges de paix. Enfin, c'est un avantage pour la partie adverse que d'être confrontée à un interlocuteur qui maîtrise la matière.
Lorsque son association intervient, elle arrive dans près de 70 % des cas à un accord entre le locataire et le propriétaire.
La conciliation obligatoire n'est pas la panacée. Elle ne réussit pas dans tous les cas. Il est cependant important de la maintenir car c'est une porte qui est ouverte, une possibilité de rétablir un dialogue entre les parties. Même si la conciliation n'aboutit pas, elle ouvre une voie vers un dialogue ultérieur possible entre les parties.
Le projet de loi à l'examen prévoit que le juge de paix tente de concilier les parties. Cependant, malgré le travail de proximité effectué par les juges de paix, ceux-ci ne disposent pas de tous les éléments pour pouvoir apprécier si un accord amiable est possible.
B. Exposé de M. Janssens, représentant de l'Union royale des juges de paix et de police
M. Janssens souligne que les juges de paix jouent un rôle important dans la matière qui nous occupe. La justice de paix du cinquième canton d'Anvers, dont l'intervenant est le président, est très souvent confrontée à la problématique en question, en bonne partie à cause du fait que le quartier du Linkeroever, qui comporte de nombreux logements sociaux, relève de ce canton.
L'appel en conciliation est un instrument de travail largement utilisé par les juges de paix, alors que les juridictions supérieures en font rarement usage. Dans le cadre des litiges en matière de louage, l'appel en conciliation revêt une importance capitale pour résoudre les conflits, qui évite aux intéressés de devoir engager une véritable procédure judiciaire.
L'appel en conciliation présente l'avantage que la discussion entre les parties peut se dérouler à huis clos, devant le juge de paix. Ce dernier entend les parties, tente de situer exactement le noeud du conflit et essaie donc de dégager une solution. La procédure se déroule de manière « amicale » et informelle. De surcroît, elle est gratuite: il n'y a pas de frais de justice et l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire.
L'inconvénient de l'appel en conciliation est que les deux parties doivent être présentes pour se concilier. Si l'une des parties ne se présente pas, le juge de paix est impuissant et n'a d'autre choix que de constater la non-conciliation. On passe alors ensuite à la citation et à la véritable procédure en audience publique.
En revanche, si les deux parties sont présentes et parviennent à résoudre le conflit, le juge de paix l'acte dans un procès-verbal qui a la même force exécutoire qu'un jugement.
En ce qui concerne les litiges en matière de louage de logements sociaux à Anvers, l'intervenant estime que les locataires ne se présentent pas à un appel en conciliation dans près de 80 % des cas. C'est dû souvent à une manoeuvre tactique du locataire, qui consiste à contraindre le bailleur à engager une procédure judiciaire, ce qui permet au locataire de rester plus longtemps dans le bien loué.
On peut donc affirmer que l'on perd du temps dans environ 80 % des cas, alors que la situation est souvent désespérée pour les locataires. Il s'agit généralement d'arriérés de loyers considérables, pour le paiement desquels le locataire n'est pas en mesure de faire une proposition raisonnable ou de présenter un plan d'apurement acceptable.
L'intervenant en déduit qu'il conviendrait de supprimer l'appel en conciliation obligatoire dans ces situations qui représentent 80 % des cas. Par contre, pour les 20 % restants où la situation n'est pas désespérée, lorsque le locataire est en proie à des problèmes financiers temporaires, la conciliation obligatoire porte ses fruits.
L'intervenant conclut que l'appel en conciliation obligatoire n'apporte pas de solution pour une grande majorité des litiges en matière de louage.
C. Exposé de M. Inslegers, représentant du Vlaams Overleg Bewonersbelangen
L'intervenant souligne que la proposition de loi en discussion ne supprime pas purement et simplement la tentative de conciliation. À l'avenir, celle-ci pourra avoir lieu à l'audience d'introduction. Par ailleurs, le champ d'application est élargi et la tentative n'est plus limitée à l'expulsion, à l'adaptation du prix du loyer ou au recouvrement des arriérés de loyers. En outre, peu importe qui du locataire ou du bailleur introduit la demande principale. Il s'avère également que la tentative de conciliation ne s'applique pas uniquement aux demandes relatives à la résidence principale. Son champ d'application inclurait également les logements d'étudiants et les résidences secondaires. Enfin, aucune sanction explicite n'est prévue, contrairement à ce qui est le cas pour la procédure similaire auprès des tribunaux du travail, si la tentative de conciliation n'a pas lieu à l'audience d'introduction.
La proposition de loi à l'examen suscite des sentiments mitigés chez les associations de locataires.
La pratique montre que dans environ 70 % des cas, le locataire ne se présente pas. Il est donc exact qu'une tentative de conciliation obligatoire aura pour effet de faire durer la procédure, ce qui n'est pas non plus une bonne chose pour les associations de locataires. Plus les arriérés de loyers sont élevés, moins le problème est facile à résoudre. En effet, une grande part du revenu est déjà consacrée au loyer. Le locataire est entraîné dans une nouvelle spirale d'endettement, incluant des frais de justice et des dommages-intérêts, sans compter les problèmes de relogement.
L'intervenant comprend donc que l'on recherche une solution qui n'allonge pas la procédure, mais il craint qu'avec la proposition en discussion, on ne jette le bébé avec l'eau du bain. L'objectif de la conciliation préalable obligatoire est, en fin de compte, de prévenir l'expulsion judiciaire. Cela reste un objectif plus que souhaitable, au vu du coût social et de l'impact économique, social et psychologique pour la personne concernée.
L'intervenant a fait partie, en 2003, d'un groupe de travail de la VVSG (Union des villes et communes flamandes), où siégeaient également des assistants sociaux des CPAS. À cette occasion, le groupe de travail a exploré les possibilités dont le CPAS dispose pour intervenir anticipativement en cas d'arriéré de loyer.
La conclusion est triple.
Le délai entre le moment où le CPAS est informé de l'existence d'arriérés de loyer et l'audience d'introduction est très court, ce qui complique l'organisation d'un service adapté.
Par ailleurs, les assistants des CPAS constatent que, dans bien des cas, il est encore possible d'organiser une négociation entre le locataire et le bailleur. Un arrangement est possible tant que les arriérés de loyer ne sont pas trop conséquents, d'où l'importance d'intervenir à temps; à l'audience d'introduction, il est trop tard. D'autre part, les bailleurs sont beaucoup moins disposés à faire des concessions une fois franchi le pas de la procédure judiciaire. La conciliation aboutit la plupart du temps lorsque le bailleur met en balance un arrangement à l'amiable à peu de frais et une action en justice. Une fois que l'action a été introduite, il veut la sécurité.
Peut-être aurait-il été préférable de chercher une solution permettant de réagir plus rapidement et d'intervenir de manière adéquate dès qu'il y a arriéré de loyer.
Le groupe de travail de la VVSG a, à cet égard, attiré l'attention sur la question de l'accessibilité des loyers. Ainsi, 39,2 % des locataires flamands sur le marché privé consacrent plus de 30 % de leur revenu au loyer nu, et 17,3 % y consacrent même plus de 40 % (chiffres de 2005). Les chiffres montrent également que la situation ne fait qu'empirer. C'est ainsi que la quotité moyenne du revenu disponible qui est consacrée au loyer d'un logement sur le marché privé, qui était encore de 21,8 % en 1995, est passée à 29,5 % en 2005. Pour la tranche des revenus les plus faibles, qui concerne 23 % des locataires flamands, cette quotité moyenne s'élevait même à 30,6 % en 1992, à 37,9 % en 2002 et à 42 % en 2005. Une forme d'allocation de logement s'impose donc, en particulier pour le groupe des revenus les plus faibles.
Une autre piste consiste en la mise en place d'un fonds fédéral, dans le cadre duquel les parties concernées, y compris le bailleur, pourraient s'adresser aux CPAS en cas d'arriéré de loyer d'un mois. Le locataire peut dans ce cas élaborer immédiatement un plan d'apurement avec le CPAS, qui avance les arriérés et paye le bailleur.
Il faudrait également mettre sur pied une campagne de sensibilisation, car les locataires qui connaissent des difficultés financières ont souvent tendance à négliger en premier lieu le paiement de leur loyer, précisément parce que celui-ci représente une part si importante de leur revenu disponible.
Il s'agit en l'espèce d'un problème structurel.
D. Exposé de Mme Folens, représentante de Woonwinkel Izegem
Dans le prolongement de la demande des syndicats de locataires de réagir plus promptement, l'oratrice relate une expérience concrète.
Le service logement de la région d'Izegem a été agréé par le gouvernement flamand comme organisme d'expérimentation pour la politique locale du logement et il s'occupe activement de l'accompagnement des groupes cibles prioritaires dont les demandes en matière de logement sont complexes. Une des demandes essentielles est l'accompagnement en cas d'expulsion judiciaire. Faisant suite à un certain nombre de constatations sur le terrain, un projet relatif à l'expulsion judiciaire a été lancé en 2004. Une première constatation à cet égard est que l'expulsion judiciaire est souvent due au fait que les gens ne savent pas payer leur loyer parce qu'il est très élevé et représente une proportion importante du revenu du ménage. En outre, un certain nombre de locataires croient dur comme fer qu'une expulsion n'est pas possible. Un accompagnement est nécessaire surtout pour les personnes ne disposant pas d'une autonomie suffisante. L'on a affaire à un noyau dur de locataires déshérités qui ont besoin d'un accompagnement.
Une autre constatation est le fait que les locataires omettent souvent de se présenter à la tentative de conciliation. Plusieurs explications sont possibles, notamment la peur de la justice: les gens ne font pas toujours la distinction entre le juge de paix et les autres juridictions. Il est fréquent aussi que les locataires ne comprennent pas la correspondance qui leur est adressée et ne se rendent pas compte de l'importance de la tentative de conciliation. Ils peuvent également adopter un comportement de fuite, inspiré par un sentiment de honte.
Une troisième constatation est que la tentative de conciliation ne donne pas toujours un bon résultat même si les deux parties sont présentes. Les locataires ne sont pas souvent suffisamment préparés. Ils s'expriment souvent avec moins d'éloquence que les propriétaires ou leurs avocats. De même, il n'est pas rare que les propriétaires aient déjà convenu préalablement avec leur avocat qu'ils ne veulent pas aboutir à une conciliation.
Par ailleurs, le CPAS, en sa qualité de médiateur, n'obtient souvent que des résultats décevants dans la pratique parce qu'il leur faut faire avec les moyens du bord. En effet, aucun moyen supplémentaire n'est libéré dans ce domaine. En général, seuls les clients du CPAS sont contactés au sujet des convocations aux conciliations, les autres locataires convoqués ne le sont pas.
Une dernière constatation concerne le fait que les locataires tardent à solliciter une aide. La plupart du temps, ils ne viennent demander de l'aide que quelques jours avant l'expulsion.
Le projet du service logement Izegem vise à mettre en place une intervention précoce. En effet, l'accueil de crise s'est avéré être submergé par les demandes et le service logement était dès lors dans l'impossibilité d'accueillir les personnes expulsées.
En 2004, il a été décidé, en concertation avec le CPAS et la justice de paix, de réaliser une expérience dans le cadre de laquelle le service logement allait s'adresser proactivement au locataire, au nom des CPAS des quatre communes dans lesquelles il travaille. Cela se fait avant la conciliation; au moment où le propriétaire veut déposer la requête, le service logement en est informé téléphoniquement par le greffe de la justice de paix. Le service logement prend alors contact par écrit ou par téléphone avec le locataire. On examine également dans quelle mesure cela pourrait se faire par visite au domicile. Par ailleurs, le service logement intervient aussi après la tentative de conciliation et juste avant l'audience au fond, de sorte que les locataires sont mieux préparés pour aller au tribunal.
Dans la mesure du possible, les propriétaires sont également convoqués pour s'entretenir avec les locataires. À ce moment-là, le service logement tente une médiation, qui aboutit à un résultat favorable dans de très nombreux dossiers.
Le plus grand défi consiste en fait à joindre le locataire.
L'oratrice conclut qu'il est exact qu'un arrangement rapide est positif, tant pour le locataire que pour le propriétaire. Aucune des parties n'a intérêt à ce que les arriérés de loyer s'éternisent et augmentent. Cependant, le nombre d'expulsions, et tous les drames sociaux qui y sont inhérents, ne diminueront pas tant qu'il n'y aura pas de mesures préventives d'assistance supplémentaires, bien au contraire. Une solution amiable est la plus indiquée, y compris pour les propriétaires. L'on ne peut pas non plus oublier que l'accueil des familles expulsées représente un coût important pour la société. L'oratrice est dès lors favorable à l'optimalisation de la tentative de conciliation, par l'élaboration de mesures complémentaires, par le biais d'une intervention plus proactive du CPAS, des syndicats de locataires et des « points logement ».
E. Exposé de Mme Delcourt, représentante du syndicat national des propriétaires et copropriétaires
Le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires est en faveur de la suppression de la tentative de conciliation obligatoire. Cette étape préalable à la procédure contentieuse est une perte de temps. Dans certains cantons, les locataires ne donnent systématiquement pas suite à la convocation en conciliation puisqu'ils savent que la procédure prendra encore plusieurs mois avant une éventuelle expulsion.
Mme Delcourt signale que pour le canton de Grivegnée, la date de fixation pour une première conciliation est à trois mois. Le propriétaire qui est en conflit avec son locataire doit attendre trois mois pour l'audience en conciliation. Si le locataire ne se présente pas ou refuse la conciliation ou qu'aucun accord ne peut être trouvé, le propriétaire doit déposer une requête et attendre que l'affaire soit introduite au fond. On arrive ainsi à des délais de six mois avant que le propriétaire puisse obtenir un jugement. Tenant compte d'un délai d'un mois minimum pour l'expulsion, le propriétaire est exposé à une perte de loyers durant environ sept mois alors qu'il est confronté à un locataire qui ne remplit pas ses obligations contractuelles.
Dans la majorité des cas, les parties concernées ont déjà échangé des courriers et essayé de se concilier. Il est rare qu'une partie saisisse directement la justice sans avoir au préalable eu des contacts avec la partie adverse.
D'autre part, la possibilité de conciliation existe déjà en application de l'article 731 du Code judiciaire. Pourquoi vouloir la rendre obligatoire ? Si la volonté des parties existe, elles peuvent aller volontairement en conciliation devant le juge de paix.
L'intervenante estime par ailleurs que les termes « conciliation obligatoire » sont antinomiques. Pour obtenir une conciliation, il faut que les deux parties en conflit aient la volonté de trouver un accord. Lors de la conciliation obligatoire, si la partie convoquée ne se présente pas ou si elle n'est pas d'accord, la conciliation n'a pas lieu.
Mme Delcourt renvoie également aux possibilités offertes par la médiation. Le juge peut, avec l'accord des parties, les envoyer en médiation.
Enfin, la procédure de conciliation obligatoire pose une série de problèmes pratiques. Ainsi, même dans l'hypothèse où la conciliation aboutit, lorsque les parties arrivent à un accord sur la cessation du bail à une date convenue, si un problème se pose au niveau de l'état des lieux de sortie, le procès-verbal de conciliation ne permet pas de mettre en œuvre une expertise judiciaire. Le propriétaire est obligé d'introduire une nouvelle demande en vue d'obtenir la désignation d'un expert. Cela multiplie les procédures et encombre les greffes avec tous les effets négatifs pour l'ensemble des justiciables.
Pour toutes ces raisons, le Syndicat de propriétaires plaide pour la suppression de la tentative de conciliation obligatoire car elle n'est pas efficace.
F. Échange de vues
M. Delpérée rappelle que le projet à l'examen traite de la procédure relative aux litiges en matière de louage. Un intervenant a plaidé pour la mise en place d'un système de représentation en justice des locataires par leurs associations ou leurs syndicats. Un second intervenant a mis en avant les problèmes macro-économiques, micro-économiques, le prix des loyers, la part des loyers dans les budgets des familles et plaidé pour un système de subsides en faveur des locataires. L'intervenant ne comprend pas le lien entre ces deux réflexions et la question de la suppression de la tentative de conciliation obligatoire.
M. Garcia trouve que le lien est évident. Le fait qu'une partie des locataires — une minorité — ne paie pas ses loyers trouve sa cause dans le caractère très élevé de ceux-ci. En général, dans les grandes villes, les loyers représentent 50 à 60 % des revenus du locataire. L'intervenant met ce problème en relation avec la conciliation car cette procédure permet de détecter très tôt le problème. À ce moment-là, des dispositifs sociaux peuvent se mettre en place.
Prévoir une tentative de conciliation obligatoire n'est pas antinomique. Avant d'entamer la phase contentieuse, c'est-à-dire la guerre, on oblige de respecter une période de conciliation. Si l'on supprime ce préalable, on part immédiatement au combat. M. Garcia part du principe que toute guerre devant s'achever par la paix, il est sage de commencer par une phase de pacification.
Les associations de locataires plaident pour le maintien de l'obligation de conciliation car ce préalable oblige de nombreux locataires à réagir, par exemple en venant consulter une association. Grâce à la conciliation obligatoire, les associations, les CPAS sont avertis plus rapidement des problèmes. Or, il est essentiel d'intervenir de manière précoce, avant la phase contentieuse. Lorsque l'arriéré de loyers est devenu trop important, un arrangement amiable n'est généralement plus possible car le locataire n'est pas en mesure de reprendre le payement de son loyer, majoré d'un apurement progressif de l'arriéré.
Il faudrait peut-être modaliser quelque peu la procédure de conciliation existante pour obliger la partie convoquée à être présente, ce qui augmente les chances de succès. La difficulté est de trouver une sanction adéquate lorsque la partie ne comparaît pas. Il est évident que des sanctions pénales ou financières ne sont pas envisageables face à des personnes qui ne parviennent pas à faire face à leurs obligations financières.
M. Garcia pense qu'il serait possible de trouver des incitants pour encourager la comparution. Il renvoie à l'accord négocié par le secteur avec les huissiers de justice pour que le formulaire de convocation mentionne le nom de toutes les associations de bailleurs ou de locataires que les destinataires des documents peuvent consulter. Force est en effet de constater que le jargon juridique reste très inaccessible pour le citoyen moyen qui a besoin d'être renseigné sur le contenu des documents qu'il reçoit (convocation pour une conciliation, requête, assignation, etc.).
D'autre part, l'expérience de Bruxelles montre que les juges sont généralement ouverts à la présence d'associations de défense des locataires dans les litiges en matière de louage.
M. Vankrunkelsven demande si des études scientifiques ont été faites depuis l'instauration de la tentative obligatoire de conciliation pour voir l'effet de cette mesure sur le nombre d'expulsions. Avant de se prononcer sur la suppression de la tentative obligatoire de conciliation, il serait souhaitable d'être informé sur les effets positifs ou négatifs de la mesure.
M. Inslegers renvoie à l'étude de novembre 2004 sur les expulsions judiciaires. Le groupe de travail constitué de représentants de CPAS et de l'Union des villes et communes a étudié dans une vingtaine de villes, le nombre de demandes d'expulsion qui étaient portées à la connaissance des CPAS, le nombre de dossiers dans lesquels les CPAS intervenaient, le nombre de cas dans lesquels les CPAS parvenaient à entrer en contact avec le locataire et enfin, le nombre de cas dans lesquels l'expulsion a été finalement exécutée. Cette étude portait sur les années 2001 à 2003. Au cours de cette période, le nombre de demandes en justice visant à obtenir l'expulsion d'un locataire ainsi que le nombre d'expulsions effectives a diminué alors que la pression sur les prix des logements avait cru durant la période de référence.
L'intervenant pense qu'un large consensus existe sur le fait que la conciliation obligatoire n'a pas atteint le résultat espéré. On n'a cependant pas consacré suffisamment d'études aux causes de cet échec. Ce n'est cependant pas le rôle des ONG's de faire ce travail d'analyse scientifique.
La Chambre des représentants est partie du constat que, dans 70 à 80 % des cas, la tentative obligatoire de conciliation n'aboutit pas au résultat escompté, avec les pertes de temps qui en découlent. M. Inslegers peut partager ce constat. Il faut cependant faire une analyse plus précise des causes de l'échec. La solution retenue par la Chambre, à savoir la suppression de la tentative obligatoire de conciliation, est trop radicale.
L'intervenant évoque deux hypothèses expliquant les résultats insuffisants de la tentative obligatoire de conciliation. La part des loyers dans le budget des locataires, à la suite de l'augmentation des loyers mais aussi de l'érosion du pouvoir d'achat des locataires, est en constante augmentation. Le moindre retard dans le paiement des loyers (même un mois de retard) constitue dès lors un problème presque insurmontable pour le locataire. Par ailleurs, pour des raisons psychologiques, mais également de mauvaise compréhension de l'appareil judiciaire, l'accès aux justices de paix reste difficile pour de nombreux locataires. Beaucoup de locataires ne connaissent pas la différence entre les justices de paix, les tribunaux de première instance, les juridictions civiles ou pénales, etc. Ils hésitent dès lors à se présenter à la suite d'une convocation émanant du greffe. Aux Pays-Bas, où existent des commissions des loyers, qui sont composées de manière paritaire, le taux de participation des locataires aux procédures est sensiblement plus élevé. La manière dont on organise le traitement du contentieux joue un grand rôle pour ce qui concerne l'accès des personnes défavorisées à la justice. On devrait, en matière de litiges locatifs, s'inspirer des efforts qui ont été faits en droit du travail pour réduire le seuil d'accès aux justices de paix.
Si l'on veut, dans cette optique, reconnaître aux associations de locataires et de propriétaires le pouvoir de représenter leurs membres en justice, M. Inslegers souligne qu'il faut dans ce cas augmenter de manière sensible les moyens alloués à ces associations.
Les associations flamandes de locataires perçoivent des subsides du gouvernement flamand pour assurer un service d'aide juridique de première ligne. Ces enveloppes budgétaires sont cependant insuffisantes pour assumer de manière correcte la représentation en justice des membres. Prévoir un élargissement des missions des associations de locataires sans adapter en conséquences les moyens va occasionner des frustrations auprès des locataires car ils ne recevront pas un service de qualité.
Si le législateur devait octroyer aux associations le droit de représenter leurs membres en justice — ce qui serait certainement une option intéressante pour favoriser l'accès à la justice- il faudrait dans ce cas adapter en conséquences les moyens pour les missions d'aide juridique de première ligne assurées par ces associations.
Si l'on maintient le principe que seuls des avocats peuvent représenter les propriétaires et les locataires en justice, on pourrait alors limiter le rôle d'assistance des associations à la phase de la conciliation obligatoire. Si celle-ci n'aboutit pas, il faut faire appel aux services d'un avocat pour la phase contentieuse.
M. Collignon pense que la question de la représentation en justice des locataires par les syndicats de locataires sort du cadre de la discussion. Par ailleurs, il existe déjà une série de mécanismes pour toute personne qui souhaite se faire défendre en justice. Elle peut se présenter dans un bureau d'assistance judiciaire et on lui désignera, gratuitement, un avocat spécialisé en matière de louage. Il n'est dès lors pas nécessaire de réinventer ce qui existe.
Le débat d'aujourd'hui porte sur la question de savoir si la conciliation obligatoire comme préalable à la procédure contentieuse pour les litiges en matière de louage est utile à l'intérêt général. Comme l'a expliqué M. Janssens, c'est une procédure gratuite, tournée vers la médiation, qui se fait dans le cabinet du juge de paix. Il faut savoir si ce préalable apporte une plus-value compte tenu du retard que cette démarche engendre dans la procédure.
Les tenants de la suppression de la tentative obligatoire de conciliation se plaignent de l'allongement des procédures et des conséquences de cette démarche sur l'encombrement des justices de paix. Est-il exact que cette étape préalable encombre les justices de paix ?
M. Collignon se réfère par ailleurs à l'amendement nº 7 déposé à la Chambre des représentants par Mme Genot et M. Van Hecke (doc. Chambre, nº 52-0815/07) qui proposait de maintenir le principe de la conciliation obligatoire. En cas de non-conciliation il était proposé que l'affaire soit inscrite à l'audience suivante en phase contentieuse. Cet amendement est-il de nature à concilier les deux intérêts ?
Mme Crombé-Berton demande si la conciliation obligatoire est une réponse à la hausse des loyers et à la pénurie de logements sociaux. Elle rappelle que la conciliation facultative existe.
L'intervenante pense que ce préalable, qui peut être utilisé à des fins dilatoires, peut avoir un effet inverse à ce qui est recherché. Ne faut-il pas craindre que le propriétaire, redoutant le risque de ne pas percevoir ses loyers durant les longs mois que dure la procédure, va inclure dans son loyer une prime de risque pour se garantir contre ce problème ?
Par ailleurs, cela ne pousse-t-il pas le propriétaire à faire preuve d'une sélectivité encore plus grande dans le choix de son locataire ? Cette procédure de conciliation obligatoire, qui est théoriquement en faveur du locataire, ne manque-t-elle pas son objectif ?
Enfin, en ce qui concerne les 20 à 30 % des cas dans lesquels les parties se concilient à la suite de la tentative de conciliation obligatoire, rien ne les empêche de chercher un accord dans le cadre d'une conciliation facultative dans l'hypothèse où le projet de loi supprimerait la conciliation obligatoire.
Mme Crombé-Berton en déduit que la conciliation obligatoire n'a pas d'effets positifs, que du contraire.
Mme Laloux (Directrice du Syndicat national des propriétaires et copropriétaires) partage l'analyse de l'intervenante précédente. En France, les procédures relatives aux litiges en matière de louage sont tellement longues que les bailleurs prennent un maximum de garanties lors de la conclusion du contrat pour s'assurer, autant que faire se peu, que le locataire sera en mesure de respecter ses obligations. La conséquence en est qu'il est extrêmement difficile de prendre un bien en location car les bailleurs imposent de très nombreuses formalités aux locataires.
En réponse à la question sur l'effet de la tentative de conciliation obligatoire sur l'allongement des délais, l'expérience de l'intervenante est que la fixation d'une audience en conciliation est en moyenne à trois mois. Le Code judiciaire ne prévoit pas de délai pour la fixation de ces requêtes en conciliation.
Pour le canton de Grivegnée, en raison de problèmes de personnel, le délai de fixation est de six mois.
Pour le canton de Uccle, le délai de fixation pour une audience en conciliation est de six semaines et il faut attendre un nouveau délai de six semaines pour la fixation à la suite de la requête en phase contentieuse.
L'intervenante déduit de ces quelques exemples que la tentative préalable de conciliation obligatoire occasionne un allongement des procédures qui est considérable et dommageable pour les propriétaires. La conséquence en est que les propriétaires prennent de plus en plus de précautions et que la relation locative se base de plus en plus sur la méfiance.
Mme Galopin reconnaît que, pour certains cantons, des délais de fixation assez longs ont été constatés pour les procédure en conciliation. Elle peut également citer des exemples où l'audience en conciliation a lieu dans les quinze jours du dépôt de la requête.
Elle pense que la cause de la méfiance des bailleurs est plutôt à trouver dans l'augmentation des loyers. Dès lors que le loyer est élevé, le propriétaire redoute que son loyer ne soit pas payé. Ce n'est pas la conciliation obligatoire ni les procédures qui occasionnent la méfiance dans le chef du propriétaire.
L'intervenante reconnaît que le projet de loi porte sur une disposition de procédure judiciaire. Le Code judiciaire ne prévoit pas de délai pour la procédure de conciliation. C'est une bonne chose. Elle plaide pour le maintien de la procédure actuelle car celle-ci permet d'ouvrir une voie vers la négociation. Elle permet de réunir le propriétaire et le locataire autour de la table en vue de la conclusion d'un accord qui est ensuite soumis au juge de paix. C'est cette approche qui doit être encouragée.
Une partie de la population reste hésitante pour franchir le seuil d'une boutique de droit ou d'un bureau d'assistance judiciaire. Même si ces institutions fournissent des services appréciables, il est plus facile pour les locataires de consulter une association ou un syndicat de locataires implanté dans leur quartier.
M. Collignon demande quel est le pourcentage de locataires que représente le Syndicat des Locataires.
M. Garcia ne pense pas que la question du nombre d'adhérents est fondamentale. Il existe par ailleurs plusieurs organisations de défense des locataires. Le Syndicat des Locataires ne représente pas la majorité des locataires. La question essentielle c'est de savoir si, sur le plan du droit, il faut maintenir la tentative de conciliation obligatoire tout en en limitant les effets pervers.
L'intervenant admet qu'une procédure en conciliation ne peut durer six mois. Plus la procédure s'allonge et moins grandes sont les chances d'aboutir à un accord. Le Syndicat des Locataires ne plaide pas pour un élargissement et un allongement des procédures car cela ne fait qu'augmenter le danger qui pèse sur le locataire.
M. Garcia préfère la conciliation — même si elle n'aboutit pas toujours à un accord — à la guerre. Il faut donc prévoir dans la procédure une phase obligatoire de conciliation, tout en sachant que si elle n'aboutit pas, un phase contentieuse suivra.
En ce qui concerne la durée de la procédure en conciliation, M. Janssens précise, que dans les justices de paix qui fonctionnent correctement, une requête en conciliation déposée aujourd'hui sera traitée la semaine suivante en chambre du conseil. L'intervenant gère par audience une trentaine d'affaires, parmi lesquelles quinze à vingt dossiers de conciliation en matière de louage.
Si aucun accord n'est obtenu lors de l'audience en conciliation, le bailleur reçoit l'autorisation d'assigner au fond et l'affaire sera fixée dans les huit jours du dépôt de la requête. Si aucune contestation n'est possible, le jugement sera rendu le jour de l'audience d'introduction.
L'intervenant en déduit que le délai pour obtenir une décision d'expulsion du locataire à la suite d'une violation flagrante des obligations contractuelles est d'environ trois semaines.
L'intervenant ne pense pas que la procédure de conciliation obligatoire engendre un encombrement des justices de paix. Cette procédure occasionne par contre une surcharge administrative pour les greffes. Pour le juge de paix, cela n'occasionne pas de surcharge de travail. Si l'on devait supprimer la tentative obligatoire de conciliation et revenir à la procédure telle qu'elle existait avant 2002, le juge de paix demandera aux parties, lors de l'audience publique d'introduction, s'il est possible de trouver une solution au litige. L'intervenant pense que l'assignation au fond peut parfaitement faire office de convocation en conciliation.
Mme Laloux souligne que contrairement à ce que l'on pourrait laisser croire, le Syndicat des propriétaires n'est pas du tout opposé à la solution amiable des problèmes. Ce n'est pas tant la conciliation que l'obligation de conciliation qui pose problème. Être obligé de se concilier est une contradiction en soi et l'intervenante n'y voit pas la perspective d'une possibilité de solution amiable du conflit.
Par contre, mettre l'accent sur la possibilité facultative de recourir à la conciliation doit être encouragé. Il y a cependant des cas où la conciliation semble extrêmement difficile. C'est notamment le cas lorsque le locataire a déjà accumulé un retard de plusieurs mois dans le paiement des loyers.
Toute une série de juges de paix sont très critiques à l'égard de la conciliation obligatoire. Ils estiment que ce préalable les empêche de travailler de manière optimale. Dans de nombreuses justices de paix, la procédure actuelle entraîne un allongement excessif de la procédure. C'est à ces situations qu'il faut mettre un terme en supprimant la tentative de conciliation obligatoire qui est une étape superflue et néfaste.
M. Collignon fait remarquer que ce n'est pas la conciliation qui est obligatoire, mais le préalable. Une procédure similaire existe en matière de bail à ferme et cela n'a rien d'antinomique. Il rappelle sa question concernant l'amendement nº 7 qui avait été déposé à la Chambre des représentants (doc. Chambre, nº 52-0815/07). Quel est le sentiment des différents orateurs par rapport à cette solution ?
M. Inslegers trouve la piste intéressante. Sur la base des statistiques tenues par son association, l'intervenant signale que le nombre de dossiers dans lesquels on arrive à un arrangement amiable est supérieur à celui des cas dans lesquels une requête est déposée ou une assignation est signifiée. En d'autres mots, le nombre d'affaires qui sont réglées de manière amiable grâce à la conciliation préalable est supérieur à celles qui suivent une procédure contentieuse. Les associations de locataires encouragent les solutions amiables.
Mme Galopin soutient l'amendement nº 7 déposé à la Chambre des représentants. On ne peut qu'être favorable à une solution qui permet de diminuer les délais des procédures.
En ce qui concerne les statistiques de réussites de la conciliation obligatoire, l'intervenante évalue que, dans les procédures pour lesquelles son association intervient, dans environ 70 % des cas un accord est atteint.
Mme Laloux pense qu'il est possible que, dès que les deux parties se présentent devant le juge de paix — ce qui démontre qu'il y a une volonté de se concilier — on arrive à des résultats positifs. On ne peut que s'en réjouir car le but est d'arriver à une solution. Il faut cependant, pour le calcul des statistiques, également tenir compte des très nombreux cas dans lesquels le locataire ne se présente pas.
En ce qui concerne la proposition d'amendement elle n'y voit pas d'inconvénient à condition que l'on garantisse que le délai de huit jours pour introduire l'affaire au fond en cas de non-conciliation sera respecté. Il faudrait pour ce faire prévoir une sanction pour que le délai de huit jours soit effectivement respecté.
M. Janssens formule la remarque technique suivant concernant l'amendement nº 7 déposé à la Chambre. Les parties sont convoquées à l'audience de conciliation par simple lettre du greffier. Que se passera-t-il si une partie ne comparaît pas à cette audience ? Si l'on veut avoir la garantie que la partie adverse a été valablement convoquée, il faut recourir à la formalité de la citation par exploit d'huissier ou de la requête notifiée par voie recommandée. Or, l'amendement est muet quant aux formalités à suivre.
L'intervenant s'interroge sur la procédure à suivre lorsque la tentative de conciliation n'aboutit pas, soit que les parties ne trouvent pas d'accord, soit que l'une des parties ne comparaît pas. Il doute que le juge puisse prendre l'affaire en audience publique car la convocation en conciliation n'offre pas les garanties juridiques suffisantes que la partie adverse a été valablement atteinte.
M. Janssens fait par ailleurs remarquer que, sous réserve des frais, la procédure de conciliation en chambre du conseil ou celle en audience publique est identique. Lorsque la conciliation a lieu en audience publique, les droits d'inscription au rôle et d'enregistrement sont dus, alors que la conciliation en chambre du conseil est gratuite.
Il serait peut-être possible de prévoir une exception au paiement des droits d'inscription au rôle et d'enregistrement pour les litiges en matière de louage comme c'est déjà prévu dans la législation relative à l'administration provisoire. Si l'on supprime ces droits, on aligne totalement le régime de la conciliation en audience publique sur celui de la conciliation en chambre du conseil.
Mme Taelman fait remarquer que l'article 1344septies actuel du Code judiciaire permet à la partie qui en prend l'initiative, de demander une convocation en conciliation sans devoir faire connaître ses moyens. La demande peut même être introduite verbalement au greffe. Si l'on veut que la conciliation soit introduite par requête, la partie demanderesse devra y exposer de manière sommaire l'objet de sa demande.
V. REPRISE DE LA DISCUSSION GÉNÉRALE
Le ministre estime que les auditions ont permis de recueillir suffisamment de signaux du terrain montrant qu'une conciliation obligatoire n'aboutit pas à un meilleur règlement des litiges en matière de louage.
En outre, les articles 731 à 733 du Code judiciaire prévoient toujours qu'une affaire locative peut, à la requête d'une des parties ou de leur commun accord, être préalablement soumise au juge de paix à fin de conciliation. Cette procédure n'est pas obligatoire, mais il faut souligner que le projet ne supprime pas la conciliation; il ne fait que la moduler autrement. Désormais, le juge de paix a l'obligation de tenter de concilier les parties à l'audience introductive. Les parties ont donc toujours la possibilité de soumettre préalablement l'affaire locative au juge en vue d'une conciliation.
Mme Crombé-Berton rappelle que les opinions des personnes entendues étaient assez partagées. Chacun était d'accord pour dire que la tentative de conciliation ne pouvait pas être une procédure de retardement d'une solution. Par ailleurs, la question était de savoir s'il n'y avait pas moyen de maintenir une formule de conciliation, tout en évitant de retarder la procédure Plusieurs membres de la commission ont d'ailleurs déposé des amendements à cet effet.
VI. DISCUSSION DES ARTICLES
Article 2
Amendement nº 3
M. Swennen dépose l'amendement nº 3 (doc. Sénat, nº 4-693/3) qui vise à remplacer l'article 1344septies proposé par les dispositions suivantes: « Tout débat relatif à une demande en matière de baux à loyer doit être précédé, à peine de nullité, d'une tentative de conciliation, actée à la feuille d'audience.
Si les parties ne peuvent être conciliées, il en est fait mention dans le jugement. »
Amendements nos 1 et 2
Mme Russo et consorts déposent l'amendement nº 1 (doc. Sénat, nº 4-693/2) visant à maintenir le préalable de la conciliation obligatoire en chambre du conseil. En cas d'échec de la conciliation, il est proposé que la procédure au fond soit fixée à l'audience suivante.
Le ministre fait remarquer que les parties ont, en vertu du droit commun, toujours la possibilité de demander au juge de paix de tenter de les concilier en chambre du conseil. Ce principe s'applique également aux litiges en matière de louage.
Par ailleurs, les juges de paix peuvent, lors de l'audience d'introduction, essayer de concilier les parties. Si un accord ne peut être obtenu, la procédure contentieuse est ensuite poursuivie.
En ce qui concerne le littéra c) de l'amendement, il ne correspond pas à l'intention initiale des auteurs du projet de loi.
M. Mahoux soutient l'amendement nº 1 qui permet d'atteindre le double objectif d'éviter des atermoiements inutiles, tout en conservant l'intérêt d'une procédure de conciliation. La conciliation serait maintenue, mais si elle n'aboutit pas, l'affaire serait traitée à la prochaine audience.
M. Delpérée déclare que les objectifs généraux poursuivis sont largement partagés par les membres de la commission. La conciliation peut être utile dans un certain nombre de cas. Elle ne doit pas être simplement une voie de procédure qui permet de reporter dans le temps l'examen des affaires. Cependant, il n'est pas aisé de concilier ces différents objectifs. En effet, la conciliation est une procédure extrêmement souple, qui ne requiert pas l'intervention d'un avocat. Par contre, en cas de non-conciliation, on ne peut plus se contenter de ce mode rudimentaire de saisine, et certains délais doivent être respectés. L'amendement de Mme Russo et consorts prévoit qu'en cas de non-conciliation, l'affaire est fixée à l'audience suivante. Or, celle-ci peut avoir lieu le jour même, ou quelques jours plus tard. Comment prévenir l'autre partie dans un délai aussi bref ? Il faut réfléchir à d'autres solutions. On pourrait par exemple prévoir-mais cela est très compliqué- qu'au moment où une partie demande la conciliation, elle demande en même temps l'examen au fond (cf. d'autres contentieux, où l'on demande à la fois la suspension et l'annulation). Cependant, dans ce cas, il faut recourir à un avocat, respecter les formes et les délais prévus, etc. Cela alourdit la procédure dès le début, et risque de rendre la procédure inutile.
On pourrait aussi envisager qu'en cas d'échec de la conciliation, le juge fixe un délai raisonnable, par exemple d'un mois, pour traiter l'affaire au fond.
On pourrait également prévoir que dans les ordonnances qui sont rendues doit figurer la mention selon laquelle la procédure au fond peut être engagée dans les délais prescrits.
Mme Crombé-Berton dit partager la perplexité du précédent intervenant. En outre, dans l'article 731 du Code judiciaire, la conciliation volontaire est toujours possible. À partir du moment où des contacts informels ont déjà eu lieu entre les parties, et que cette possibilité de recours à l'article 731 du Code judiciaire subsiste, maintenir une conciliation obligatoire ne paraît pas opportun. Très souvent, celle-ci n'aboutira pas. Sa suppression pure et simple est sans doute la formule qui répond le mieux à la réalité du terrain. Le maintien de la conciliation obligatoire pourrait même rendre l'article 731 sans objet, puisque l'une exclut évidemment l'autre. Or, c'est précisément la conciliation volontaire de l'article 731 qui apporte une certaine souplesse lorsque les parties souhaitent vraiment arriver à un accord.
M. Mahoux répond qu'à suivre ce raisonnement, l'intervention du juge serait tout à fait inutile dans les procédures de conciliation. Or, lorsque les contacts volontaires entre le propriétaire et le locataire ont échoué, cette intervention a toute son importance.
M. Collignon rappelle que ce n'est pas la conciliation qui est obligatoire mais, préalablement au dépôt d'une requête tendant à l'expulsion, la tentative de conciliation, laquelle existe d'ailleurs en d'autres matières que les baux à loyer, comme le bail à ferme.
L'amendement nº 1déposé par Mme Russo, et cosigné par l'intervenant, vise à concilier deux objectifs, à savoir, d'une part, ne pas trop retarder la procédure et, d'autre part, maintenir vis-à-vis des parties le signal positif de la tentative de conciliation et renforcer le rôle de conciliateur du juge. Toutes les personnes entendues semblaient avoir un avis positif à ce sujet.
Techniquement, si la partie appelée en conciliation se présente, un procès-verbal de conciliation est signé. Si elle ne vient pas, on indique à la feuille d'audience à quelle audience ultérieure le dossier est renvoyé, et le greffe envoie sur la base de l'article 803 du Code judiciaire un pli judiciaire signalant que l'affaire a été reportée par défaut à cette date.
M. Delpérée observe que, dans ce cas, il faut enclencher la procédure dès le début.
M. Collignon répond que les parties ne sont pas obligées, pour ce type de procédure, de se faire accompagner par un avocat. Les greffes des justices de paix disposent de formulaires-type de requête.
M. Delpérée réplique qu'il subsiste néanmoins le problème de l'audience « suivante », qui peut être très rapprochée.
M. Collignon fait remarquer que l'on vise par là la prochaine audience consacrée à ce type de matière.
M. Swennen dépose un sous-amendement à l'amendement nº 1 (amendement nº 2, doc. Sénat nº 4-693/3) afin de prévoir que le greffe informe le centre public d'action sociale lorsqu'une procédure est entamée en matière de louage.
Amendement nº 7
À la suite de la discussion, Mme Russo retire l'amendement nº 1 au profit de l'amendement nº 7 (doc. Sénat, nº 4-693/4). Cet amendement doit être lu en parallèle avec l'amendement nº 8 des mêmes auteurs, qui propose en cas de non-conciliation, que l'audience au fond soit fixée dans les trente jours (voir article 2bis).
Le ministre renvoie à l'article 731 du Code judiciaire sur la conciliation.
Mme Russo précise que les auteurs de l'amendement sont soucieux de maintenir le préalable de la tentative obligatoire de conciliation en chambre du conseil car cette procédure est gratuite. C'est également une question d'accès à la justice.
Le ministre répond que les frais de rôle sont de 35 € pour une demande dépassant les 1 240 €. Ils sont de 25 € pour les demandes inférieures à ce montant. Les frais d'enregistrement s'élèvent à 3 % pour toutes les condamnations dépassant les 12 500 €. On ne peut dès lors exagérer le problème de l'accès à la justice.
Mme Defraigne pense que le débat sur la conciliation obligatoire en matière de louage relève de la symbolique. Elle rappelle que la conciliation existe de droit dans le Code judiciaire. Si une des parties la demande, le juge compétent va appeler l'autre partie en conciliation. Même si l'on supprime le préalable de la conciliation obligatoire, la procédure de conciliation de droit commun est toujours possible.
L'intervenante comprend l'idée des auteurs de l'amendement. Elle pense cependant qu'il n'apporte rien à la procédure telle qu'elle existe déjà dans le Code judiciaire. Le juge peut décider de faire la conciliation en chambre du conseil, si une des parties le demande. Quoi qu'il en soit, l'intervenante pense que le fait de tenir la conciliation en chambre du conseil ne va pas faire avancer la procédure plus rapidement.
M. Collignon pense qu'il faut lever une ambiguïté concernant la tentative de conciliation obligatoire. Le Code judiciaire permet effectivement à toute partie qui le souhaite de faire une tentative de conciliation. Le projet de loi à l'examen n'impose cependant pas au propriétaire de faire une tentative de conciliation obligatoire. Ce n'est d'ailleurs pas la conciliation qui est obligatoire mais la tentative de conciliation.
L'intérêt et la volonté du législateur de 2002 était de formaliser le rôle de conciliateur du juge. Le but était d'encourager la solution d'un plus grand nombre de litiges en matière de louage par la voie de la négociation. L'intervenant note que la tentative de conciliation obligatoire que l'on veut supprimer pour les baux à loyer est maintenue pour les baux à ferme.
Le groupe de M. Collignon a co-signé l'amendement à la suite des auditions. Celles-ci ont démontré l'intérêt pour les locataires de maintenir la tentative de conciliation obligatoire tout en cherchant à limiter ses effets sur l'allongement des procédures. Les amendements nos 7 et 8 (voir ci-dessous) tentent de trouver un point d'équilibre entre ces deux préoccupations.
Mme Crombé-Berton rappelle l'article 732 du Code judiciaire qui prévoit, pour la procédure de conciliation, que « les parties sont convoquées à la demande, même verbale, de l'une d'elles, par simple lettre du greffier, à comparaître dans le délai ordinaire des citations, aux jour et heure fixés par le juge ».
La procédure de conciliation prévue aux articles 731 et suivants du Code judiciaire est suffisamment souple pour être utilisée de manière très simple par le locataire ou le propriétaire. On évitera d'engorger les justices de paix en réservant la conciliation aux parties qui veulent s'engager dans cette voie. Pour ceux qui ne veulent pas aller en conciliation, cela n'a pas de sens de les obliger à une tentative qui n'a aucune chance d'aboutir.
Article 2bis
Amendement nº 8
Mme Russo et consorts déposent l'amendement nº 8 (doc. Sénat, nº 4-693/4) visant à insérer un article 2bis dans le projet de loi. Cet amendement, qui est lié à l'amendement nº 7, prévoit que la procédure au fond est fixée dans un délai ne dépassant pas trente jours en cas de non-conciliation.
M. Delpérée souligne que le délai de trente jours permet de remplir les formalités de convocation des parties à la nouvelle audience au fond.
Mme Russo fait remarquer que les auteurs de la proposition de loi initiale ont proposé de supprimer la tentative de conciliation obligatoire en raison des retards qu'elle engendre dans les procédures. Les amendements nº 7 et 8 proposent de maintenir la conciliation obligatoire mais garantissent que ce préalable n'allongera pas de façon exagérée le traitement du dossier.
Le ministre fait remarquer que le délai de trente jours pourra être respecté dans une série de justices de paix. Par contre, pour certains cantons, le rôle est surchargé et le délai prévu ne pourra être respecté. Quelles en seraient les conséquences sur la procédure en cours ?
Mme Russo pense que la réponse du ministre vise non pas un problème d'applicabilité de la solution proposée mais bien plus un problème d'organisation et de fonctionnement des tribunaux.
Mme Defraigne demande quelle est la sanction en cas de non-respect du délai de trente jours. Est-ce la nullité de la procédure ? Si tel est le cas, cela ne rend pas service aux parties. Elle admet qu'il peut y avoir un problème de fonctionnement de certaines juridictions. La loi sur l'arriéré judiciaire adoptée sous la législature précédente a eu des effets pervers sur le terrain.
M. Collignon répond que le délai de trente jours n'est pas prescrit à peine de nullité. Il est cependant important que le législateur mentionne un délai à l'attention des juges de paix. Les juges ne sont-ils pas les premiers à devoir respecter la loi ? Il est convaincu que dans la très large majorité des justices de paix ce délai ne posera pas de problèmes.
Par ailleurs, si un juge de paix ne parvient pas respecter ce délai en raison de l'encombrement de son rôle, il n'arrivera pas plus à fixer à brève échéance une date pour une audience d'introduction au fond.
M. Van Parys estime que le projet de loi à l'examen est équilibré en ce qu'il réalise un bon compromis entre, d'une part, le fait qu'il doit y avoir une tentative de conciliation et, d'autre part, le fait qu'en cas d'échec de cette tentative ou de défection de l'une des deux parties, une procédure au fond doit immédiatement pouvoir être engagée. Les principes relatifs à l'efficacité de la procédure et à l'intervention du juge de paix en tant que juge de conciliation sont ici parfaitement respectés.
L'intervenant est d'avis que les amendements proposés créeront des problèmes. S'agissant, par exemple, du délai de 30 jours, chaque juge de paix aura sa propre interprétation. De plus, ce délai n'est pas contraignant; son non-respect n'est assorti d'aucune sanction.
M. Vankrunkelsven peut souscrire à ce point de vue. Il estime, lui aussi, que le projet est suffisamment équilibré. La tentative de conciliation obligatoire préalable est un instrument quasiment inapplicable qu'il serait donc préférable de supprimer.
Amendement nº 4
M. Swennen dépose l'amendement nº 4 (doc. Sénat, nº 3-693/3) qui vise à remplacer, dans l'article 1344septies, alinéa 1er, proposé, les mots « en matière de location de logement » par les mots « en matière de baux relatifs à la résidence principale du preneur ».
La notion de « location de logement » est une notion très large qui englobe également les secondes résidences, les garages, etc. Selon l'auteur, cette interprétation mène trop loin et il faut se limiter à la location de résidences principales, dans le cadre de laquelle la conciliation joue un rôle essentiel permettant de prévenir les expulsions.
Amendement nº 5
M. Swennen dépose l'amendement nº 5 (doc. Sénat, nº 4-693/3) qui vise à remplacer, dans l'article 1344septies, alinéa 2, proposé, les mots « Sans préjudice » par les mots « À peine de nullité et sans préjudice ».
L'alinéa proposé ne prévoit aucune sanction frappant l'absence de tentative préalable de conciliation, ce qui vide la disposition en question de sa substance.
Amendement nº 6
M. Swennen dépose l'amendement nº 6 (doc. Sénat, nº 4-693/3) qui vise à supprimer, dans l'article 1344septies, alinéa 3, proposé, les mots « ou de défaut ».
En cas de défaut, aucune conciliation n'est évidemment possible, ce qui rend les mots en question superflus.
VII. VOTES
L'article 1er est adopté par 8 voix contre 1 et 1 abstention.
L'amendement nº 1 de Mme Russo et consorts est retiré.
L'amendement nº 3 de M. Swennen est rejeté par 8 voix et 2 abstentions.
L'amendement nº 7 de M. Swennen et consorts est rejeté par 7 voix contre 3.
L'amendement nº 2 de M. Swennen devient sans objet.
Les amendements nos 4, 5 et 6 de M. Swennen sont rejetés à l'unanimité des 10 membres présents.
L'article 2 est adopté par 7 voix contre 1 et 2 abstentions.
L'amendement nº 8 de Mme Russo et consorts est rejeté par 7 voix contre 3.
L'article 3 est adopté par 9 voix contre 1.
L'article 4 est adopté à l'unanimité des 10 membres présents.
VIII. VOTE FINAL
L'ensemble du projet de loi est adopté par 7 voix contre 1 et 2 abstentions.
Le présent rapport a été approuvé à l'unanimité des 9 membres présents.
| Le rapporteur, | Le président, |
| Francis DELPÉRÉE. | Patrik VANKRUNKELSVEN. |
Le texte adopté par la commission est identique au texte du projet transmis par la Chambre des représentants (doc. Chambre nº 52-815/8 - 2007/2008)