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22 NOVEMBRE 2007
La présente proposition de loi reprend le texte d'une proposition qui a déjà été déposée au Sénat le 6 juin 2005 (doc. Sénat, nº 3-1226/1 - 2004/2005).
Le prix du loyer d'habitation est libre. À chaque nouveau contrat, le bailleur peut fixer le loyer en toute liberté. Il s'ensuit que depuis le début des années 80 (les loyers ont été bloqués jusqu'en 1982), les loyers ont connu une forte augmentation qui a en tout cas dépassé largement l'inflation annuelle.
Il est clair à nos yeux que le concept libéral de l'offre et de la demande ne peut pas s'appliquer en l'espèce, le logement constituant un droit garanti par la Constitution. Il est frappant de constater que les bailleurs préfèrent laisser leurs logements inoccupés plutôt que d'abaisser les loyers. Qui plus est, le mécanisme de l'offre et de la demande a pour effet que ce sont les loyers des logements appartenant à la tranche de prix inférieure qui ont le plus augmenté ces dernières années, ces logements étant extrêmement recherchés compte tenu du niveau général élevé des loyers. Il s'agit souvent d'habitations d'une qualité inférieure, dont le nombre, selon plusieurs études, reste proche des 300 000 d'une année à l'autre. Malgré les efforts fournis en la matière, la construction de logements sociaux n'est pas non plus un facteur de modération dans cette évolution du prix des loyers. Bon nombre de personnes susceptibles de bénéficier d'un logement social se voient en effet contraintes, par la pénurie persistante de logements sociaux donnés en location, de prospecter sur le marché privé.
Nous estimons dès lors qu'une mesure structurelle s'impose en vue d'intervenir dans l'évolution des prix sur le marché privé, ce qui permettrait également d'établir un lien entre la qualité du logement et sa valeur locative. Le revenu cadastral est certes un indicateur en la matière, mais ce serait enfoncer des portes ouvertes que de prétendre que les revenus cadastraux actuels (datant généralement de 1975) ne correspondent plus du tout à la réalité. Plutôt que d'élaborer un tout nouveau système (par exemple un système de points comme celui qui est en vigueur aux Pays-Bas), nous proposons d'appliquer un coefficient multiplicatif au revenu cadastral, lequel fixe la valeur locative nette d'un logement en fonction de plusieurs paramètres, compte tenu, entre autres, des différences régionales.
Ce coefficient multiplicatif est fixé chaque année par un arrêté royal délibéré en Conseil des ministres. Pareil procédé permet de tenir compte de divers éléments spécifiques, comme les différences régionales, voire locales, qui caractérisent le marché du logement.
Étant donné qu'à notre avis, on ne peut imposer un loyer maximal que dans le cas d'un logement familial modeste, destiné à servir de résidence principale au preneur, on peut également prévoir une dérogation pour certains logements.
Les modifications apportées au revenu cadastral en cours d'année ne sont prises en compte qu'à partir de l'année suivant celle où a eu lieu la modification en question. En ce qui concerne le loyer maximum, la modification n'est autorisée que si elle fait suite à des travaux effectués par le bailleur ou à ses frais.
Si le loyer demandé excède le loyer annuel maximal, il est ramené de plein droit au niveau de ce dernier. Le locataire peut donc s'en rapporter à la loi proprement dite, sans devoir intenter la moindre procédure. S'il constate qu'il a malgré tout trop payé, c'est bien entendu l'article 1728quater du Code civil qui s'applique.
| Guy SWENNEN. |
Article 1er
La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.
Art. 2
Au livre III, titre VIII, chapitre II, section II, du Code civil, il est inséré un article 7bis, libellé comme suit:
« Art. 7bis. — § 1er. Le loyer annuel ne peut toutefois jamais excéder le loyer annuel maximum.
§ 2. Le Roi peut, par arrêté délibéré en Conseil des ministres, soustraire certains logements à l'application d'un loyer maximum.
§ 3. Le loyer annuel maximum est calculé en multipliant le revenu cadastral du logement par un coefficient fixé par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres.
Ce coefficient est fixé chaque année au plus tard le 31 janvier.
§ 4. Au cas où le revenu cadastral subirait une modification en cours d'année en raison de travaux effectués par le bailleur ou à ses frais, cette modification n'est prise en compte pour le calcul du loyer maximum qu'à partir de l'année suivante.
§ 5. Si l'indexation en application de l'article 6 ou la révision du loyer en application de l'article 7 excède le loyer annuel maximum, le loyer est ramené de plein droit au niveau de ce dernier. »
9 novembre 2007.
| Guy SWENNEN. |