3-1328/1 | 3-1328/1 |
25 AUGUSTUS 2005
Krachtens artikel 23 van de Grondwet heeft ieder het recht een menswaardig leven te leiden. Dat recht omvat onder meer het recht op een behoorlijke huisvesting. De grondwetgever van 1993 heeft aldus erkend dat huisvesting een levensnoodzakelijk goed is. Sindsdien is de daadwerkelijke uitoefening van dat recht erop achteruit gegaan, ondanks het door de overheid gevoerde beleid om de toegang tot eigendom te bevorderen en aan de armsten een woning voor te stellen tegen een lage huurprijs. Die achteruitgang is te wijten aan de stijging van de woningprijzen, zowel voor de huur als voor de aankoop ervan.
Een aanzienlijk deel van de Belgische bevolking is thans het slachtoffer van een acute ernstige woningnood. Het gemiddeld inkomen van de Belgen daalt, maar de woningprijzen stijgen. Dat veroorzaakt sociale moeilijkheden voor tal van Belgen en vooral voor huurders, die doorgaans minder bemiddeld zijn dan eigenaars. Ruim de helft van de gezinnen die een woning huren, heeft een maandelijks netto-inkomen van minder dan 1 000 euro en slechts een van de partners ervan heeft inkomsten uit een beroepsbezigheid.
1. Een toenemende kloof tussen inkomen en huurprijzen
De huurprijzen zijn fors gestegen aan het begin van de jaren '90 en opnieuw sinds 1998. Ze zijn daardoor in ruime mate onbetaalbaar geworden. Het « Observatorium van de huurprijzen », dat zopas nieuw leven werd ingeblazen in het Brusselse Gewest (waar echt veel wordt gehuurd), bevestigt die vaststellingen in zijn onderzoek 2004. Uit de vergelijking van dat onderzoek met dat van 1998 van dezelfde instelling kunnen nuttige en pijnlijke inlichtingen worden gehaald. Tussen 1998 en 2004 zijn in Brussel de lopende huurprijzen met meer dan 25 % gestegen en liggen de huurprijzen die bij het binnentreden in de woning worden gevraagd ruim 40 % hoger. Het gezondheidsindexcijfer (op grond waarvan de bij wet bepaalde aanpassingen van de huurprijzen aan de index worden berekend) is daarentegen met slechts 10 % omhoog gegaan. Volgens het « Observatorium van de huurprijzen » is er een duidelijke achteruitgang van de huurkracht van de gezinnen. De bestaansonzekerheid blijkt ook uit het verloop.
Wat Wallonië betreft, krijgt een deel van de bevolking geen toegang tot een woning omdat het aanbod van betaalbare woningen er een tekort vertoont en de bestaansonzekerheid toeneemt.
Uit het jongste onderzoek naar het gezinsbudget door het « Nationaal Instituut voor de Statistiek » in 2000, bleek reeds dat het gedeelte van het gezinsbudget dat aan huisvesting wordt besteed opliep tot 64 % voor het eerste inkomensdeciel (1) , en dat pas aan het achtste deciel dit gedeelte onder de redelijke drempel van 25 % ligt ! Dat heeft dramatische sociale gevolgen.
2. Onaangepaste of ontoereikende antwoorden van de overheid
Onze medeburgers die het minst verdienen, zijn dus verplicht een beroep te doen op de openbare of gesubsidieerde huisvesting, die absoluut niet kan voldoen aan die enorme vraag.
Thans bevoordeelt de belastingwetgeving de zetting van redelijke huurprijzen niet. In het huidige systeem van forfaitaire belasting (belasting berekend op grond van het kadastraal inkomen vermeerderd met 40 %) is het minder voordelig een lage huurprijs te bepalen. Om de bepaling van redelijke huurprijzen aan te moedigen, moet men komen tot een belasting van de werkelijke netto-huurprijzen (dat wil zeggen na aftrek van de investeringen). Zo niet zou op gewestelijk niveau tot een wijziging in die zin van de belastbare grondslag van de onroerende voorheffing kunnen worden beslist.
Voorts vertegenwoordigt de huurprijs slechts 5 % van de korf van de gezinsbestedingen die de indexkoppeling van de inkomsten bepaalt. Tussen 1991 en 1998 zijn de huurprijzen met ruim 26 % gestegen, terwijl het indexcijfer van de consumptieprijzen met slechts 14,5 % is toegenomen. Dat percentage van 5 % moet worden geherwaardeerd.
3. Een ontoereikend aanbod
De huisvestingssector wordt in zeer ruime mate geregeld door de wet van vraag en aanbod.
Het is echter duidelijk dat het aanbod aan huurwoningen ontoereikend is, waardoor de marktmechanismen niet werken. Tijdens de bespreking in 1997 van het wetsontwerp inzake de huurovereenkomsten heeft de minister van Justitie toegegeven dat het principe van vrije huurprijsvorming alleen te rechtvaardigen is voor zover het aanbod op de markt groot genoeg is, wat thans geenszins het geval is voor het zwakste segment van die markt. Zo wachten 25 000 Brusselse en 40 000 Waalse gezinnen op een sociale woning. Momenteel zijn er in Brussel 38 000 en in Wallonië 100 000 dergelijke woningen bewond of in renovatie.
De toestand is nauwelijks beter in Vlaanderen, met 17,9 % sociale woningen; in Amsterdam bijvoorbeeld is dat 55 %.
De wachtlijsten van personen die een woning wensen te betrekken die wordt beheerd door een sociaal woningbureau of door het Woningfonds worden almaar langer. Het « Observatorium voor de huurprijzen » heeft er ook op gewezen dat de grote gezinnen, de jonge koppels met kinderen en de éénoudergezinnen het uitermate moeilijk hebben op de huurmarkt. Het tekort aan betaalbare woningen wordt uitgebuit door sommige weinig scrupuleuze eigenaars, de zogenaamde « huisjesmelkers », die hun eigendom opsplitsen om het te verhuren aan tal van mensen die het zeer moeilijk hebben. De huurprijzen die ze vragen, zijn buitensporig ten aanzien van de vele bewoners van het pand en het gebrek aan hygiëne van de verhuurde goederen.
De vraag daarentegen stijgt de jongste jaren voortdurend, onder meer als gevolg van het uiteenvallen van de gezinnen. Zo is er een constante toename van het aantal alleenstaanden, vooral in de steden, en stijgt het aantal éénoudergezinnen (+ 56 % in de loop van de jongste 20 jaar).
4. Een onontbeerlijk maar ontoereikend overheidsbeleid
Volgens een recent onderzoek van het DULBEA — « Département d'Économie appliquée de l'Université libre de Bruxelles » zou een ruimer aanbod aan betaalbare woningen er moeten toe bijdragen de huurprijzen op een sociaal aanvaardbaar peil te houden. De geplande verhoging van het openbaar of gesubsidieerd betaalbaar woningaanbod zal echter maar een beperkte invloed hebben op de privé-huurprijzen.
Een andere oplossing bestaat erin een huurbijstand voor te stellen voor de mensen met de laagste inkomens. Gevreesd wordt dat een systeem van huursubsidie tot een algemene stijging van de huurprijzen leidt (die vrees wordt bevestigd door een ander onderzoek van het DULBEA en door buitenlandse voorbeelden).
Als niet wordt ingewerkt op de prijzen op de privé-markt, zullen de sociale gevolgen dramatisch blijven.
5. De totstandkoming van een systeem dat de evolutie van de huurprijzen reguleert
De totstandkoming van een dergelijk systeem heeft twee doelstellingen : de evolutie van de huurprijzen reguleren om de sociale gevolgen te voorkomen van stijgingen die hoger liggen dan die van de indexkoppeling, en de verhoging van de huurprijs koppelen aan verbeteringen van de kwaliteit van de gehuurde woning. Om die doelstellingen te halen, moeten verschillende maatregelen worden genomen.
Die maatregelen impliceren onder meer dat de huurwet wordt gewijzigd, want al te vaak wordt van het einde van de huurovereenkomsten gebruik gemaakt om de huurprijs te verhogen, ver boven de geldinflatie. De verleiding is dus groot om die huurovereenkomsten voortijdig op te zeggen. In de huidige stand van de wetgeving (2) wordt die opzegging voor de verhuurder vergemakkelijkt als een dergelijke huurovereenkomst niet geregistreerd is. Vaak wordt niet aan die formaliteit voldaan, ondanks het feit dat ze verplicht is gesteld, op straffe van sancties (3) . De federale overheid moet dat zwakke punt inzake huur beter afschermen door de volledige verantwoordelijkheid van de registratie bij de verhuurder te leggen, met als tegenprestatie een aanzienlijke verlaging van de kosten. Dankzij de daadwerkelijke registratie van de mondelinge huurovereenkomsten (door het voorleggen van bewijsstukken zoals kwitanties of rekeningafschriften) en van de schriftelijke huurovereenkomsten kan de evolutie van de huurprijs van de ene naar de andere verhuur worden gereguleerd.
Artikel 2
Dit artikel beoogt bij het sluiten van de opeenvolgende huurovereenkomsten de opwaartse herziening van de huurprijzen te beperken. Zonder nieuwe omstandigheden of werken die een verhoging rechtvaardigen, zal de huurprijs slechts naar verhouding van de stijging van de kosten van levensonderhoud mogen worden verhoogd.
Artikel 3
Die wijziging strekt ertoe de bescherming van de huurder te verbeteren ingeval de eigenaar het gehuurde goed vervreemdt, door het tot nu toe gehanteerde onderscheid af te schaffen tussen huurovereenkomsten van al dan niet bepaalde duur, of naargelang de duur van de bewoning.
Artikel 4
Er wordt een nieuw artikel ingevoegd teneinde de registratie van de mondelinge en schriftelijke huurovereenkomsten daadwerkelijk verplicht te maken. Door die wijziging wordt de bescherming van de huurder verbeterd wanneer hijzelf de huurovereenkomst registreert.
Artikel 5
Dit artikel wijzigt de wettelijke termijn voor de registratie van de overeenkomsten inzake huur, onderhuur of overdracht van huur. Die termijn bedroeg aanvankelijk vier maanden en wordt beperkt tot twee maanden, met het oog op de bescherming van de huurder.
Artikel 6
De registratie van de huurovereenkomst mag dan wel een verplichte vormvereiste zijn op straffe van sancties, ze wordt vaak over het hoofd gezien. Met dit artikel komt de registratie van de huurovereenkomst uitsluitend ten laste van de verhuurder.
| Isabelle DURANT. Marcel CHERON. |
Artikel 1
Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.
Art. 2
Artikel 7, § 1bis, eerste lid, van boek II, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 13 april 1997, wordt vervangen als volgt :
« Indien een woning, nadat ze aan een eerste huurder werd verhuurd, het voorwerp is van opeenvolgende huurovereenkomsten met dezelfde of een andere huurder, mag de basishuurprijs niet hoger zijn dan de bij het begin van de eerste huurovereenkomst eisbare huurprijs, proportioneel aangepast aan de kosten van levensonderhoud, tenzij de normale huurwaarde van het goed ondertussen ten gevolge van nieuwe omstandigheden, met ten minste twintig percent of ten gevolge van werken in het gehuurde goed met ten minste tien percent is gestegen. ».
Art. 3
Artikel 9 van dezelfde afdeling, gewijzigd bij de wet van 13 april 1997, wordt vervangen door de volgende bepaling :
« Art. 9. — Bij vervreemding van het gehuurde goed, kan de huurovereenkomst van rechtswege worden tegengeworpen aan de verkrijger om niet of onder bezwarende titel, die in de rechten en verplichtingen van de verhuurder treedt op de datum van het verlijden van de authentieke akte, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. ».
Art. 4
In dezelfde afdeling wordt een artikel 9bis ingevoegd, luidende :
« Art. 9bis.— Indien de verhuurder niet binnen de vastgestelde termijn heeft voldaan aan de in artikel 35, eerste lid, 6ºbis, van het Wetboek van registratie-, hypotheek- en griffierechten bedoelde verplichting van registratie van de huurovereenkomst, mag de huurder die formaliteit zelf vervullen, na de verhuurder in gebreke te hebben gesteld. In dat geval mag hij de registratierechten aftrekken van het bedrag van de huurprijs. ».
Art. 5
In artikel 32, 5º, van het Wetboek van registratie-, hypotheek- en griffierechten, gewijzigd bij de wet van 25 juni 1973, worden de woorden « vier maand » vervangen door de woorden « twee maand ».
Art. 6
In artikel 35 van hetzelfde Wetboek worden de volgende wijzigingen aangebracht :
A) in het eerste lid, 6º, gewijzigd bij de wet van 22 december 1998, worden de woorden « artikel 19, 2º, 3º en 5º, » vervangen door de woorden « artikel 19, 2º en 5º, »;
B) in hetzelfde lid wordt een 6ºbis ingevoegd, luidende :
« 6ºbis op de verhuurders, voor de in artikel 19, 3º, bedoelde onderhandse akten; ».
Art. 7
Deze wet treedt in werking de dag waarop ze in het Belgisch Staatsblad wordt bekendgemaakt.
19 juli 2005.
| Isabelle DURANT. Marcel CHERON. |
(1) Elk inkomensdeciel stemt overeen met 10 % van een bevolking, gerangschikt volgens toenemend inkomen.
(2) Wet van 20 februari 1991 houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur.
(3) Artikelen 19, 3o, en 41, van het Wetboek van registratie-, hypotheek- en griffierechten.