|
|
Mede-eigendom - Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (Wet Breyne) - Uitvoeringsgarantie
mede-eigendom
bouwnijverheid
garantie
bouwvoorschriften
ondernemer
huisvesting
| 9/11/2010 | Verzending vraag |
| 7/12/2011 | Dossier gesloten |
Recentelijk werden mij enkele klachten ter kennis gebracht die betrekking hadden op de mede-eigendom van appartementen.
De wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen regelt de contractuele relatie tussen opdrachtgevers en aannemers van bepaalde bouwwerken (de zogenaamde "wet Breyne"). Artikel 12 van deze wet voorziet in een systeem van zekerheidstelling opdat de verkoper/aannemer de werken volledig zou voltooien. In het artikel wordt een onderscheid gemaakt tussen een erkende aannemer en andere personen die deze erkenning niet genieten.
Voor de erkende aannemer bepaalt de wet van 9 juli 1971 (en het uitvoeringsbesluit) dat de erkende aannemer een waarborg ter waarde van 5 % van de werken stort op een rekening bij de Deposito- en Consignatiekas (DCK) (cf. artikel 3 van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).
De oplevering gebeurt in twee fasen, namelijk de voorlopige en de definitieve oplevering. Tussen die twee fasen is er een termijn van minstens een jaar (cf. artikel 9 van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen). De waarborg wordt vrijgegeven bij helften, de eerste helft bij de voorlopige oplevering en de tweede helft bij de definitieve oplevering (cf. artikel 3 van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen). Op die manier zou de koper/opdrachtgever voldoende zekerheid moeten hebben dat de aannemer zijn werkzaamheden volledig voltooit. In de praktijk blijkt echter dat de bouwheer met die 5 %-waarborg onvoldoende beschermd is in geval van faillissement van de erkende aannemer.
Voor andere personen die niet de hoedanigheid van erkend aannemer genieten (bijvoorbeeld een bouwpromotor) bepaalt de wet van 9 juli 1971 (en het uitvoeringsbesluit) dat er een borgstelling door een kredietinstelling of borgstellingskas moet worden gegeven. Die verbintenis eindigt echter bij de voorlopige en niet bij de definitieve oplevering van het gebouw (cf. artikel 4, in fine, van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).
De voorlopige oplevering van het gebouw stelt de beëindiging van de werken vast, waarbij in een proces-verbaal de eventuele gebreken en opmerkingen worden vastgesteld. De voorlopige oplevering voorziet meestal in een proeftermijn en in een termijn voor de aannemer om de vastgestelde gebreken te verhelpen.
Het probleem hierbij is het volgende: er kunnen bij de voorlopige oplevering nog diverse gebreken worden vastgesteld. Aangezien de verbintenis van de borg (kredietinstelling of borgstellingskas) bij de voorlopige oplevering vervalt, beschikt de opdrachtgever over weinig mogelijkheden om de afwerking volgens het proces-verbaal af te dwingen van de bouwpromotor. De enige mogelijkheid bestaat erin een rechtszaak aan te spannen, een weinig efficiënte en bemoedigende situatie gelet op de duurtijd van het gerechtelijke verloop en de daarmee gepaard gaande kosten.
Het concrete probleem hierbij schuilt in artikel 4, in fine, van het koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (Belgisch Staatsblad van 4 november 1971). Het laatste lid bepaalt het volgende: " De verbintenis van de borg eindigt bij de voorlopige oplevering der werken. "
Voor een betere bescherming van de koper/opdrachtgever van het bouwwerk zou kunnen worden bepaald dat de verbintenis van de borg pas eindigt bij de definitieve oplevering van de werken. Zo heeft de koper/opdrachtgever een effectieve zekerheid ten aanzien van de borg voor het geval de verkoper/aannemer zijn verbintenissen om het gebouw volledig af te werken niet zou nakomen. Om de kostprijs van de borgstelling beperkt te houden, zou kunnen worden bepaald dat de aannemer slechts een terugbetalingswaarborg moet geven tot op het moment van de voorlopige oplevering. Die borgstelling houdt in dat de kredietinstelling of de Borgstellingskas met de aannemer hoofdelijk borg staat voor de terugbetaling van de reeds betaalde bedragen van de bouwheer indien het contract zou worden ontbonden door de schuld van de aannemer. Voor wat betreft de periode tussen de voorlopige en de definitieve oplevering zou kunnen worden voorzien in een voltooiingswaarborg. Deze borgstelling komt erop neer dat de kredietinstelling of de Borgstellingskas en de aannemer hoofdelijk borg staan voor de kosten van de afwerking van het gebouw indien de aannemer zijn verplichtingen ter zake niet naleeft.
Die visie wordt uitdrukkelijk gesteund door de rechtsleer ter zake: " De wetgever zou ter zake, zoals eerder aangehaald, beter opteren voor een gemengd systeem waarbij de aannemer voor het eerste deel van de werken een terugbetalingswaarborg zou stellen en voor het tweede deel een voltooiingswaarborg. " (cf. . Boes, "De notariële verkoopakte in verband met de wetgeving op de ruimtelijke ordening en met de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen", T. Not., 1973, 202; M. Devroey, De wet Breyne, 2000, 151, nr. 65; en S. Maes, " Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing ", NJW, nr. 175, 30 januari 2008, p. 67).
Daarnaast zou kunnen worden bepaald dat zowel de erkende als de niet-erkende aannemers een borgstelling moeten vragen bij een kredietinstelling of een Borgstellingskas. Op die wijze wordt een vorm van oneerlijke concurrentie tussen de erkende en de niet-erkende aannemers uit de wereld geholpen . Die discriminatie kan op geen enkele objectieve wijze worden verantwoord (cf. H. Uyttersprot, "De wet Breyne: zekerheidsstelling en achterpoorten", TVV, 2006, 787, nr. 8 e.v.; en S. Maes, " Wet Breyne: knelpunten bij de toepassing ", NJW, nr. 175, 30 januari 2008, p. 66). Bovendien kan de erkende aannemer het bedrag van 5 % waarborg die geïmmobiliseerd werd op een rekening bij de DCK aanwenden voor zijn bedrijfsuitoefening, wat onze economie alleen maar ten goede kan komen.
In het kader van Bouwunie werd een zogenaamde "Borgstellingskas" opgericht. Zowel kleine als grote aannemers van openbare of private werken kunnen hier een beroep op doen om een borg af te sluiten. Voor die borgstelling wordt een eenmalige aansluitingsvergoeding van 75 euro gevraagd. Dat bedrag wordt terugbetaald of verrekend met een nieuwe aanvraag, van zodra de borg door de opdrachtgever wordt vrijgegeven. De aannemer wordt vennoot van de Borgstellingskas à rato van een aandeel van 25 euro per schijf van 2500 euro borg. De algemene vergadering van aandeelhouders bepaalt jaarlijks welk dividend aan de aandeelhouders wordt toegekend. Aan de aannemer wordt een retributie van slechts 1 % per jaar op het bedrag van de openstaande borgen aangerekend. Dat bedrag vormt de uiteindelijke kostprijs voor de aannemer (zie website van Bouwunie: http://www.bouwunie.be/viewobj.jsp?article=50663). Het grote voordeel van die Borgstellingskas is de administratieve eenvoud waarmee een aanvraag voor een borgstelling wordt afgehandeld.
Om die redenen had ik van de minister graag een antwoord gekregen op de volgende vragen:
1. Wat is het standpunt van de minister met betrekking tot het voorstel inzake de splitsing van de garantie voor de bouwheer in een uitvoeringsgarantie en een voltooiingsgarantie?
2. Wat is zijn standpunt met betrekking tot de gelijkschakeling van de garantieverplichting voor de erkende en de niet-erkende aannemers?
3. Is hij bereid om zelf een initiatief in die zin te nemen of een parlementair initiatief te steunen?