Het Hof van Cassatie, eerste kamer, heeft bij arrest van 3 april 2009 geoordeeld dat de vordering waarbij een mede-eigenaar op grond van artikel 577-9, § 6, 2°, van het Burgerlijk Wetboek(BW) aan de rechter vraagt om de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, niet toelaatbaar is wanneer ze enkel wordt ingesteld tegen de vereniging van mede-eigenaars. Een dergelijke vordering moet met andere woorden tegen alle mede-eigenaars individueel gesteld worden.

De rechtsleer en de rechtspraak was daarover verdeeld, doch een meerderheid stelde dat een dergelijke vordering, zeker wanneer het om een herverdeling van de lasten en niet om een herziening van de quotiteiten ging, kon ingesteld worden tegen de vereniging van mede-eigenaars (1).

Deze rechtspraak heeft zeer belangrijke praktische gevolgen.

Wanneer een mede-eigenaar in een appartementsgebouw van bijvoorbeeld honderd vijftig eigenaars (niet uitzonderlijk) een dergelijke vordering wenst te stellen, dan moet hij meteen een dagvaardingskost van 33 000 euro (150 maal min of meer 220 euro) voorschieten.

Het is de evidentie zelf dat dit de betrokken mede-eigenaar er van zal weerhouden een dergelijke procedure in te stellen, wat in de feiten neerkomt op het hem ontzeggen van de rechtsmacht.

Bovendien kan de vraag gesteld worden of de voormelde rechtspraak niet regelrecht indruist tegen de bedoeling van de wetgever toen hij de wetgeving op de verplichte mede-eigendom in 1994 hervormde en daarbij uitdrukkelijk de rechtspersoonlijkheid toekende aan de vereniging van mede-eigenaars, precies om gelijkaardige (mis)toestanden te vermijden.

De rechtspraak en de rechtsleer die de stelling van het Hof van Cassatie onderschrijven, verwijzen graag naar de overweging dat de belangen van de individuele mede-eigenaars (vaak) niet gelijklopend zijn (zeker wanneer het gaat om een herschikking van de quotiteiten).

Dit kan naar gevoelen van vele auteurs en rechtbanken geen echt argument zijn, onder meer omdat elke eigenaar via de algemene vergadering op de hoogte wordt gehouden van een dergelijke procedure en de individuele eigenaars derhalve vrijwillig kunnen tussenkomen in het geding.

Een van de vele doelstellingen van de nieuwe wet van 2 juni 2010 was onder meer een zo eerlijk mogelijke waardebepaling te kunnen hebben van de verschillende kavels en de solidariteitsgedachte te versterken. Artikel 577-4 BW werd aangepast zodanig dat voor de toekomst bij de bepaling het aandeel van de privatieve gedeelten in de gemeenschappelijke delen rekening moet gehouden worden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.

Wat het optreden in rechte betreft, werden de mogelijkheden voor de vereniging van mede-eigenaars om in rechte op te treden uitgebreid, door een aanvulling van artikel 577-9, § 1, BW.

Echter lijkt de recente wetswijziging geen duidelijke oplossing te bieden voor deze problematiek.

Graag had ik om voorgaande redenen een antwoord gekregen op volgende vragen:

1) Interpreteert de geachte minister het appartementsrecht zo dat de rechtspraak van het Hof van Cassatie van 3 april 2009 bijgetreden moet worden?

2) Zo ja, overweegt hij de voormelde wetgeving te wijzigen, teneinde er voor te zorgen dat elke vordering van een mede-eigenaar rechtsgeldig tegen de vereniging van mede-eigenaars kan ingesteld worden?

(1) PRO (voormelde oplossing): Vred. Borgerhout, 3 okt. 1996, RW, 1998-99, 1261 en T. Not., 1997, 16, noot L. Dehouck; Vred. Luik (2e kanton), T. Vred., 2000, 361, noot G. De Palmenaer; Vred. Ukkel, 28 juli 1998, Act. Dr., 1999, 737; Vred. Borgerhout, 12 jan. 2000, T. Vred., 2000, 370; Rb. Brussel, 16 mei 2001, T. Vred., 2002, 171; Vred. Schaarbeek, 29 jan. 2003, T. Vred., 2004, 375; H. Boularbah, " Le contentieux de la copropriété ordinaire et forcée ", in N. Watté (ed.), Les copropriétés, Brussel, Bruylant, 1999, p. 152-153, nr. 50; C. Mostin, " Le contentieux de la copropriété depuis l'application de la loi du 30 juin 1994 ", in N. Verheyden-Jeanmart (ed.), La copropriété forcée des immeubles et groupes d'immeubles bâtis - Cinq ans d'application de la loi du 30 juin 1994, Louvain-la-Neuve, UCL - Faculté de droit, 2001, 208-212; S. Snaet en H. Vandenberghe, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Antwerpen, Story-Scientia, 1997, 275; C. Van Heuverswyn, " Verhaalmogelijkheden en optreden in rechte van de syndicus " in KFBN (ed.), De gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gent, Mys & Breesch, 1995, 139; Vanlerberghe, " De rol en de nieuwe bevoegdheden van de vrederechter " in H. Vandenberghe (ed.), De nieuwe wet op de appartementsmede-eigendom, Leuven, Jura Falconis Libri, 1995, p. 125, nr. 22.

CONTRA (voormelde oplossing): (impliciet) Vred. Antwerpen (6e kanton), 11 maart 1998, RW, 1999-2000, 1100, noot A. Carette en T. App., 1998, 17; Vred. Ukkel, 11 juli 2001, T. Vred., 2002, 172; G. Blockx en S. Snaet, " Kroniek van appartementsmede-eigendom (1994-1999) ", RW, 1999-2000, p. 10; S. Dufrène, " Approches théorétiques et pratiques de la loi du 30 juin 1994 ", in Ph. De Page (ed.), La pratique de la copropriété, Brussel, Bruylant, 1996, 47-48; (althans wanneer het gaat om de in artikel 577-9, § 6, 2°, van het Burgerlijk Wetboek bedoelde vordering tot wijziging van de wijze van verdeling van de lasten): J. Hansenne, " À propos de la rectification des quotes-parts de droits et de charges en cas de copropriété forcée d'immeubles bâtis ", noot onder Vred. Ukkel, 28 juli 1998, Act. Dr., 1999, 744-745; J. Kokelenberg, Th. Van Sinay en H. Vuye, " Overzicht van rechtspraak (1994-2000): Zakenrecht ", TPR, 2001, p. 1022-1026, nr. 106; S. Snaet, " Actuele knelpunten van appartementsmede-eigendom ", in H. Vandenberghe (ed.), Themis-cahier zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2002-2003, p. 41; S. Snaet, " Actuele knelpunten van appartementsmede-eigendom ", in H. Vandenberghe (ed.), Themis-cahier zakenrecht, Brugge, Die Keure, 2005-2006, p. 99, nr. 38; S. Snaet en R. Timmermans, " Kroniek van appartementsmede-eigendom (2000-2005) ", RW, 2005-2006, p. 1612; R. Timmermans, " De gemeenschappelijke lasten en schulden bij appartementsmede-eigendom ", OGP, 2007, Dossier XIV.Z, p. 215-221; R. Timmermans, " De geschillenregeling in de appartementsmede-eigendom ", OGP, 1997, Dossier XIV.G, Hoofdstuk 3, p. 73-78; R. Timmermans, Handboek appartementsrecht, Kluwer, 2008, p. 1021, nr. 1363.